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奇诺市一场十多套新房销售会上，上百华人买家冲来抢房。（陈Chris 提供）   奇诺市一场十多套新房销售会上，上百华人买家冲来抢房。（陈Chris 提供）   中国个人外汇管制越来越严格，而华人买房热情越打压越高涨。在洛杉矶东面7月中新房的销售会上，现在排上队买房的华人只能等到年底或明年才能看房。 在近日洛杉矶以东城市奇诺（Chino）的一场十多套新房销售会上，上百华人买家前来希望能有机会挑选到自己喜爱的房子。事实上，洛杉矶以东区域今年的房屋销售都相当火爆。 据房地産经纪陈先生介绍，汇款管制对华人买房基本没有影响，而且现在外国人贷款的渠道非常多，因此华人只要从中国汇来30%的房款就可以进行交易买房。也更多人选择贷款买房，华人不再和以往那样把目标集中在高位价房，而是更青睐40万至80万的新房。 不过，即使是看好了，人们也并非到马上就可以买到心仪的房子。陈先生表示，以奇诺市新房为例，销售商在开放现场看房前就为有意买房的人登记并列出等待时间，现在已经在排队的人最早年底才有机会抢到自己想要的房子。与此同时，新房子每一批会比上一批要贵，最近两批之间的同款房屋的涨幅超过1万5千美金。 对于这种持续高涨的华人买房热情，陈先生评价说：“正是国内越限制，人们买房的慾望就越大。” 另一方面，在洛杉矶传统的华人聚居区圣盖博谷（San Gabriel Valley），一些华人居民却感到房子很难卖出。在艾尔蒙地（El Monte）买了房子的温女士1年前为工作搬到了尔湾（Irvine）租房住，居住之下发现那边空气环境更好，于是希望卖掉旧房换买新区房子。然而，她挂出房子数月都无人问津。由于缺乏首款，面对每月都在涨价的尔湾房市，温女士现在只能望洋兴叹。

　　据CP24新闻报道，多伦多房地产公司Sotherby’s Internaitonal Realty Canada总裁Brad Henderson称贷款利率稍有回升对加拿大房屋市场影响不大，尤其是对高档房屋市场。 　　Henderson称，高档房屋市场购买者通常不需要将大部分收入投入到房贷中，因为利率上升对他们影响不大。相反，对于普通加拿大居民，每月有相当一部分的收入需要用于还贷，利率上升则会带来较大影响。 　　从今天1月1日到6月30日，大多伦多地区有14,292间高档住宅易主，比去年同期增加了41%。其中五月和六月由于房市新政实施，交易量有所下降。

  　　近日，厦门市古龙御园小区的居民王女士从小区业主群里得知小区两个商家瞒着物业和居民，偷偷在门店下方开挖300平地下室，破坏了9根承重柱，严重威胁楼房建筑安全。 　　通过小区老主顾轮胎店内一个狭窄的楼梯口，低头弯腰进入地下室。在入口附近，堆放着大量轮胎，内部灯光昏暗，空气不畅，十分闷热。 　　 　　再往里走，可以看到，地下室被挖至约7米深，数百平方米，底部有积水，数根承重柱的结构发生改变，其中有2根遭到严重破坏，钢筋裸露在外。 　　 　　此外，还有一根承重柱的基座被局部敲碎，地下室里堆放着水桶、竹梯、铁架、排风扇等工具。 　　 　　图为古龙御园小区，它的地下却被挖空，小区住户惊呆了。 　　 　　除该地下室外，该小区还有另一个人为挖出的地下室。它离老主顾轮胎店数十米远，正好位于日春茶业店底部，但入口处却在隔壁的 见福便利店 。该地下室，它高近3米，面积有上百平方米，承重柱没有遭到破坏。其内部已经装修，地面及墙壁上贴着瓷砖，还建了数个通风口。 　　 　　据该小区物业主任林先生介绍，7月3日19点多，小区一位居民返回家中，发现一辆土方车停在老主顾轮胎店门口，里面装满泥土，正好挡住道路，居民感到十分奇怪，向物业反映，工作人员前往检查，发现这个惊天秘密，并向有关部门反映。图为居民拉横幅维权。 　　 　　执法人员表示，根据现场的破坏程度，已要求当事人不得擅自回填。7月9日，执法局已联系测绘公司和房屋安全鉴定机构进场，对地下室进行测绘和鉴定，要求当事人按照安全认定机构认可的方案整改。 　　 　　据了解，为了圆满解决此事，大同街道、同安区城市管理行政执法局、同安区国土资源局等相关部门的负责人组成调查小组，与小区业委会主任、物业主任及居民代表进行座谈，了解居民诉求，初步确定解决方案。图为责令改正通知书。 　　 　　与此同时，厦门市纪委、厦门市城市管理行政执法局的执纪、执法人员于 10 日下午赶往同安，督促同安区相关部门及时、快速解决商家私自开挖地下室的问题。同安区委、区政府高度重视，专门召开会议，研究解决此事。图为责令拆除通知书。 　　 　　然而，业主并不买账，辛苦买的房转眼成危房，全家人生命受到严重威胁，无法接受这个解决方法。图为网友评论。 　　 　　图为网友评论。

　　温市的柏文市场受买家需求支持。（资料图片） 　　加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)发表最新一份高端房产报告(Top-Tier Real Estate Report)，显示温哥华市的物业市场，豪宅销售在2017年上半年较去年同期减少，但市内超过一百万元的柏文及城市屋，则持续获得买家的支持。苏富比加拿大总裁兼行政总裁亨德森(Brad Henderson)预期，温市的楼市今年会继续向好。(见另稿) 　　最新的高端房产报告显示，海外买家税在2016年8月实施后，温市超过一百万元的住宅物业销售在2016年全年较2015年只有1%以内的跌幅。据大温地产局(REBGV)的数字，今年5月，大温整体的销售已再次重返接近纪录水平。 　　在2017年上半年，温市市内百万元以上的住宅总销售为2385间，较去年同期减少23%。100万至200万的住宅物业减11%、200万至400万的跌32%、400万以上的则跌52%。 　　报告分析指受独立屋价格上涨影响，不少买家，包括较年长的一群及首次置业人士，都纷纷转投柏文市场，因此市内百万元以上的柏文或城市屋，仍然继续受到追捧，加上市内供应不足，令这两类的房屋极获买家支持。 　　屋价方面，温市市内所有类型的住宅物业价格在今年上半年都录得升幅。报告预期，强劲的本地经济条件将会在今年继续支持物业市场发展，并且能抵销迟滞政局或政策上带来的影响。 　　在2017年上半年交易的房屋中，31%超过百万元的独立屋，都高于挂牌价成交；100万至200万的更有37%是高于挂牌价售出。超过1百万元的柏文，则有27%高于挂牌价成交。至于供应较为紧张的城市屋，更有44%高于挂牌价售出。 　　个别房屋类型方面，温市逾百万元的柏文销售，今年首半年按年上升5%，共录得648宗交易；100万至200万则升6%，有514宗；200万至400万升16%，有117宗。报告指，成交活跃反映消费者的信心已在2017年上半年重拾。 　　城市屋的销售，则因为受到库存量不足及需求强劲的影响，今年首半年录得的成交宗数，较去年同期减少，总计只有716间。 　　独立屋的成交在今年上半年亦录得跌幅，逾百万元的独立屋按年跌34%、100万至200万跌21%、200万至400万跌38%，超过400万则跌53%。

一个要价14万英镑（约合122万人民币）的房子，买家想要看房，要么走后门，要么就翻墙走正门…… 没错，一个公交站台就建在了这座待售房屋正门口，一点不差把房门全挡住了…… 正要出售的房子是这栋二层连体小楼中的一间，出入的正门外大约一米的地方，矗立着一座公交站台。 站台面积也不大，但是它和背后的栅栏一起，把这栋房子的大门同外面街道完全隔离开来。 完美地挡住了大门 这座车站是德比郡到诺丁汉公交线路中的一站，而且这条线路目前也在正常运营，好像公交公司压根没有意识到这座车站有啥问题。 住在一旁的邻居接受采访时也很惊讶：“建好的那天我完全不敢相信，这座车站居然就真的修在那儿了。” 进出房屋的工人也只能翻墙而过 这组图片在网上流传开后，网友们纷纷发表了自己的意见： “想开点，换个说法就是公交车直达你家门。” “我一直想在花园里修个抽烟凉亭。” 当地市政部门发言人称将会尽快拆除这个碍事的公交站，但是很多人在思考个问题： 如此明显的设计缺陷，当初是怎么通过审查，然后还能堂而皇之竣工的？（综合太阳报）

据北京青年报7月10日报道，今天，一则“西藏江达县五层居民楼倒塌江中”的新闻引起关注。有网友质疑，“该楼属于豆腐渣工程，一看就是地基不稳。” 对此，西藏昌都江达县人民政府工作人员回应，居民楼倒塌并非地基不稳。他解释称，从今年5月起，达江县就开始不断降雨，强降雨导致贯穿县城的字曲河上涨迅猛，洪水超过了2米多高的防洪堤，这么大的降雨多年不遇。而五层楼房倒塌江中是因为楼房地基被洪水掏空。 据介绍，该楼房位于临河而建的岗达村，除此之外，县内还有其他地方受灾。但在出现险情之前，江达县多个受灾地区已提前疏散了楼内居民，没有人员伤亡。至于“居民楼倒塌，未来居民的住房怎么解决”一事，江达县人民政府一名工作人员表示，目前正在解决居民的安置问题。 西藏江达县五层居民楼倒塌江中/来源：央视新闻截图 地图所示为西藏江达县岗达村 另据央视新闻10日消息，连日来，西藏东部的昌都市境内普降大雨，持续时间较长，部分时段和地区甚至暴雨，导致河水猛涨，其中江达县一栋居民楼垮塌，河边一辆大货车被冲走，多处国道乡道中断。 在灾情比较严重的江达县，流经县城的字曲河因强降雨上涨迅猛，7月8日，河边的五层楼房，地基被洪水掏空出现垮塌。好在出现险情之前，江达县已提前疏散了楼内居民，没有人员伤亡。一辆停放在河岸的东风大货车，因河岸被洪水冲垮而掉进洪水里，好在当时车上没有司乘人员。 一辆停放在河岸的东风大货车，因河岸被洪水冲垮而掉进洪水里。来源：央视新闻截图 据央视记者今天从江达县了解到，从6月开始持续下雨，这几天更是出现强降雨，今天降雨已停。目前从江达县到昌都市区的国道317已经抢通，但是全县还有67条农村公路57.8公里被冲毁，24座桥梁受损。目前正在抢通中。强降雨还导致部分电线杆损毁，部分乡村停电，现在电力正在抢修中。 面对灾情，昌都市委、市政府高度重视、非常关心，要求卡若区、江达、类乌齐高度重视，第一时间组织全县干部职工、驻地部队、群众开展抗洪抢险工作，对沿河居住的居民和有地质灾害隐患地带的人员第一时间进行疏散安置，保证群众和住户的人身安全，安排部署各乡（镇）开展好洪水监测和地质灾害排查工作，对出现的灾害第一时间开展自救工作。 据昌都市水利局党组书记副局长表示，“发现灾情比较大，隐患比较严重的我们都派了专人蹲守观察，发现问题及时组织群众安全撤离。”

　　加拿大联邦金融监管机构办公室(The Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI)前日提出收紧按揭贷款计划，包括扩大压力测试至毋须购买贷款保险的房贷申请人，以及禁止共同贷款(co-lending)行为等。有地产学者认为，此举会影响首次购房人士获得房贷的能力。另有地产业者估计，部分房贷申请人为保住低利率，有可能在压力测试推出前抢闸入市，争购房屋。 　　金融监管机构前日公开发布的声明称，将对所有毋须购买贷款保险的申请者，进行压力测试。在压力测试下，监管机构建议银行将测算还贷能力的利率增加2%。去年10月，监管机构也曾收紧贷款政策，对需要贷款保险的申请者进行压力测试，按5年固定利率4.67%测试其还贷能力。 　　一般来说，贷款申请人如果以物业估价20%以上作为首期，就毋须购买房贷保险，但前日的公告则要求银行对毋须购买房贷保险的申请人都要做压力测试，即缴付首期逾20%者都要接受。 　　另外，金融监管机构还将禁止银行等受监管的金融机构，与不受监管的贷款机构进行"共同贷款"。根据现行规定，银行放贷最高只能提供物业估价的80%，但共同贷款则可规避这个规定，令房贷申请人最高可得到物业估价90%的贷款。 　　除此以外，金融监管机构还建议，具风险控制指标的"房贷与物业价值比率"(Loan-to-Value, LTV)应配合楼市情况，有必要时可进行调整。 　　温哥华房贷经纪Sarah Gu认为，政策瞬息万变，市场各界领域还需更多时间仔细研究。不过，她恐怕新规定的效果会与去年类似，即在新的压力测试正式落实前，会有不少买家因担心未来无法获得较好利率，而将买房计划提前，引发新一轮购房潮。 　　卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)说，他最担心的是柏文楼市中的首次购房者，以及城郊地区楼市。因为首期高于20%甚至更高的贷款申请者，一直是按照贷款协议中的利率测量其还贷能力，而面对更高利率标准，此类买家未必能像之前顺利获得贷款。 　　达维多夫认为，这批贷款申请者很多是首次购房，尤其在柏文市场中，若是政策通过，恐会对柏文楼价带来显着影响。 　　卑诗大学(UBC)房地产学教授萨默维尔(Tsur Somerville)认为，购房资金来源在当下楼市中最受关注，禁止共同贷款或许是限制资金来源的关键一环。他认为，此举目的在于抑制楼市同时，减少金融风险。 　　金融监管机构办公室正就新计划内容进行谘询，欢迎公众在8月17日前将意见交给办公室，待检视所有意见后，才会推出新措施的实行日期。

　　Facebook将会在总部所在的门洛帕克市（Menlo Park）发展大型房屋和交通设施。 　　据巴士的报报道，Facebook近年来发展不断，最近更进军房地产市场，将会在总部所在的门洛帕克市（Menlo Park）发展大型房屋和交通设施，预计兴建1500个住屋单位，当中一成半单位会以低以市价供应。 　　扩建后的总部命名为"Willow Campus"，零售空间达至12万5千平方呎，当中包括社区设施、杂货店及药房等。计划将分阶段进行，第一阶段预计2021年初落成，第二阶段则需另外两年时间。 　　Facebook表示计划除了为社区提供更多就业机会外，亦可加强当地非牟利机构和学生的合作。房屋除了提供给Facebook员工外，亦会对外开放。因大量科技公司在三藩市湾区掘起，屋租上升令不少家庭需另觅地方租住。因此，计划中有一成半单位会以低于市价供应，有望舒缓房屋不足的问题。 　　Facebook计划在本月向门洛帕克市提交计划，并在接下来的审查过程中与政府官员进行更正式的对话。

　　■有市场人士认为提早偿还按揭对业主有利。 资料图片 　　■现时加国按揭网站列出的最低5年期浮息按揭约为1.7厘。 星报资料图片 　　加拿大中央银行管理层的言论，似在暗示最快在7月12日调高基准利率，令到不少加拿大人开始注视央行一旦加息会否影响他们按揭贷款的利率，有按揭专家认为业主应否立刻申请按揭，主要视乎本身承受利率风险的能力。在面对利率向上的趋势下，业主的最佳对策是尽可能提早偿还按揭。 　　信贷机构Vancity Credit Union高级按揭发展经理麦金利（Ryan McKinley）表示，近期接获有关如何应付加息的电邮提问不断增加，不少有按揭在身的人士愈来愈希望尽快找到方法，纾缓央行可能在近7年来首次加息对他们的影响。 　　对于打算在近期置业的人士，麦金利建议他们现在应当申请按揭，金融机构通常提供利率锁定期为90至120天。至于以浮动息率进行按揭的业主，现在面对的最大问题是应当转为定息按揭减轻加息造成的冲击，抑或宁愿承受日后加息风险而保留浮息按揭现状，以便享有现时仍然低企的浮动息率水平。麦金利认为业主若将因担心浮动息率上升而不安，他们就应当转为定息按揭。 　　现在有按揭网站列出的最低5年期浮息按揭利率是1.7厘左右，而5年期固定利率则约为2.3厘。True North Mortgage按揭贷款顾问艾斯纳（Dan Eisner）指出很多按揭机构已经提高利率。过去数天厘定5年期按揭利率的5年期债券利率已经上升0.4%，达到2014年底以来的最高水平，而这个趋势将会对浮息按揭人士构成影响，他们将会在今年底面对利率上升半个百分点，换言之他们现才试图锁定贷款利率亦可能已经迟来一步。 　　“另订新按揭协议” 　　进行定息按揭的人士，不会立即受到利率上升的影响。为了保障未来利息上升的风险，5年期定息贷款即将到期而又希望订立另一个5年期定息按揭的业主，应当与金融机构商议提早终止现有按揭协议而另订新按揭协议，即使这可能需要支付罚款亦是值得的。 　　Tribe Financial行政总裁伊诺霍萨（Frances Hinojosa）建议业主尽早减轻债务负担，只在这样才能真正在加息环境下安枕无忧。

不知不觉张柏芝已经37岁了，她跟谢霆锋离婚也已经近6年了。独自抚养两个孩子的她几乎已经在娱乐圈绝迹，近几年内鲜有作品。最近，张柏芝开通了Instagram账号，并且频频在上面晒自己和孩子的生活近照。 前两天，她突然上传了几张自己素里House的内部照，并且写道：Miss u my house，引来一片关注。国内媒体纷纷报道张柏芝的这套“豪宅”。但是作为一个大温居民，从这些照片中看，这房子确实算不上什么“豪宅”，在素里真的比比皆是。先看看图吧。 对于这个楼梯，张柏芝说她也曾参与设计了这栋房子的部分装修，她在评论里说：这个地方是她放松自己的世界。 还有这个卧室中的风扇，国内媒体一片叫好，说这是张柏芝的特殊爱好，还问她为什么在卧室会装吊扇。张柏芝解释说：“风扇对她很重要，她觉得很环保，也不喜欢吹冷气。”张柏芝这个独特爱好很环保也很健康。 作为地道的温存人，小编就凌乱了，这不是标配吗，就这国内媒体也能捧两句？住温村还用装空调吗？ 至少从这几张图片看，这座house在大温，甚至在素里，也算不上什么豪宅。据报道，这是张柏芝2012年花费750万港币买的，折合加币不到200万。据温哥华地产界知情人对加西周末小编透露，这栋房子虽然状况一般，但是地大，超过万尺。 之前张柏芝说购买这套独栋豪宅是为了大儿子Lucas上学所用，这套学区房可以让Lucas和Quintus在加拿大公立学校读书。这么大明星，孩子不上个私校，还要买学区房，也是挺令人惊讶的。 当然，张柏芝也可能有别的想法，他曾经说自己喜欢投资地产： “我有两个投资，一个是靠我的外貌赚钱，一个是投资房地产。” 不过，看了张柏芝发的图，小编还是有一点点心酸的，一个人带两个孩子，确实不容易。反观另一边，他的前夫谢霆锋却跟王菲不断秀恩爱。 7月8日，有网友发微博称，朋友在飞机上偶遇王菲和谢霆锋，目击二人全程手牵手+呢喃，十分恩爱！ 此前，谢霆锋上小S节目《姐姐好饿》，被问到“这一个礼拜之内你有跟别人接吻过吗？”他破天荒害羞点头回应，这一个答案，也让小S受宠若惊，更间接证明了“锋菲”感情相当甜蜜。 网友都表示被这把狗粮甜到了！也有一些人把重点放在霆锋红配绿的打扮上。 自从复合后，“锋菲”好像重回了热恋期，每次合体出现都是十指紧扣，机场分别时更忍不住嘴对嘴亲亲。 去年12月，有网友晒出王菲和谢霆锋牵手遛弯的照片，两个人打扮随意，十指紧扣不时耳语交谈，回到小区楼下，王菲十分自然地开门，两人同回爱巢。有种老夫老妻的感觉，但又多了一丝甜蜜。 没过多久，两人又被拍到一起外出做按摩。因为天气冷，王菲还把手伸向谢霆锋，想要一起插到谢霆锋的裤子口袋里。这一幕真的甜哭了！ 今年2月，两人又被目击在机场亲吻，还亲了两次！ 照片中，谢霆锋搂住王菲胳臂，两人戴着帽子，双目对视，看上去十分甜蜜。 早前谢霆锋上小S节目《姐姐好饿》，被问到“这一个礼拜之内你有跟别人接吻过吗？”他破天荒害羞点头回应，这一个答案，也让小S受宠若惊，更间接证明了“锋菲”感情相当甜蜜。 谢霆锋的妈妈狄波拉曾表示，儿子在与王菲重新在一起后改变了很多，由从前起早贪黑到如今早睡早起，开始注重养生，昔日那个沉迷游戏的谢霆锋不见了。 妹妹谢婷婷也爆料霆锋以前很孤独，现在则是“每次看到哥哥都比上一次看到他更开心”。这大概就是爱情最好的样子吧！

六.非居民投资加拿大房地产的操作过程非居民可以通过多种方法在加拿大投资房地产：本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；通过具有居民身份的子女或亲友购买；非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民)；可通过加拿大投资公司来购买，或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。 在温哥华，从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要10天左右的时间，一般情况下是30天、60天或90天后交房，时间是从合同生效日起计算。那么，如果当事人看好房子，等不到交房就要离开，则要在离开温哥华之前，和被委托人到当地律师事务所，签署POA即《委托协议书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大；后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。 买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人，也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人，作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权(购买楼花除外)。而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他NotaryPublic的公证。除此之外任何形式的授权委托书都有可能不被接受。 但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。比如，道明银行和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以温哥华目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受，除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA。否则就不是一张机票的问题了。   前文提过，非居民卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金。盈利部分参照所得税率征税，一般在30-40%不等。实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置、房屋结构、空间大小、设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。 七.非居民卖房流程及其相关规定加拿大税法第116条规定，非居民如需卖掉产业，必须在出让前或交易完成后十天之内通知税务局。一旦税务局收到应缴税款后，会核发一份凭证(Certificate-The Disposition ofProperty by a Non-Resident of Canada) 给买卖双方。而此非居民卖家，仍须在报税时填妥当年税表。 虽说税法条款并不很冗长，但实际操作起来，却有许多因素需要考虑。首先是产业的定义，房地产自然包括在内，此外还有私人公司的股票、合伙人公司的份额、保险物业、某些信託等等。另外，此法规只针对非居民或是由税局划分的非税务居民。有趣的是，如果卖家在计划卖房的时候还是本地居民，而在房子成交日那天才是非居民的话，也必须依照此法规实施。所以要回流的业主要作好周全计划。   再则，时间方面也有明确要求。如果卖家需要在事先知晓应缴交多少税款的话，必须在房屋成交的30日之前通知税局，并填妥相应表格，这样税局才有充足的时间去复核并确定应缴交的税款。一旦税款到账，税局也可以在成交日之前就核发凭证。由于钱款的因素，卖家也可以在成交日之后拿到部分房款时才通知税局。如果卖家选择这样做的话，则必须在10天内填妥相应表格。 税法第116条的规定，主要是为了防止境外人士在加拿大收益后逃避应缴交的税款，故此也设置了相当严厉的罚款机制。如果卖家违反了这项规定，将面对最高2500加元的罚款。值得一提的是，尽管买家是否非居民并不影响税法第116条的施行，买家却有责任确定卖家交付应缴交的税款。如果卖家不履行其义务的话，税局可以向买家追讨税款。基于这个原因，在房产交易时，除非卖家已拿到税局的凭证，买家的公证人通常会要求卖家的公证人先预留一笔款项，直至卖方拿到税局的凭证。这笔款项的多少是由买方可能承担的风险而定。 由于税法规定，买家(在卖家不付税款的前提下) 应缴交卖家卖房收益或买家买房价格的25%，故此卖方公证人应预留成交价的25%以保护买家的权益。很多时候，买方并不认识卖方，更无从知晓卖方是否非居民，所以税法规定，买方只要做到查询(Reasonable Inquiry)即可。 八.目前加拿大房屋租赁市场的“以租养房“及其法律法规在加拿大投资房产一方面可以出租获取租金收益，另一方面，作为长期投资，不动产也会随时间的增长而增值。由此，“以租养房”成为越来越多人的选择，伴随而来的还有留学生们的“以房养学”以及本地居民的“以房养老”，操作方法主要有两类，一类是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款；另一类是买新租旧。 首先要提醒的是，以租养房有风险。值得一提的是，每月要支付的物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租金收入只是相对固定的。既然是投资就会有风险，以租养房的风险就在於房屋出租会有一个“空置期”，即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你有周密的考虑并预留一部分资金足够度过这样的“风险期”。只有这样，才能更好地发挥以租养房的优势。 另外，以租养房的相关法律法规也要认清。租房签约时，房东和房客应该认真阅读自己所住省份的《租务法》，以便熟悉各自应承担的责任，遵守租约规定的内容。一般来说，一份租约应该有如下条款：月租金额和付租日期；租约有效期间；所需押金数；租金包含的项目内容；公寓的居住人数；关于宠物喂养的一些限制等等。签约最少签3个月，一般一年或二年。如果签约到期，房客和房东没有异议，签约一般自动延续到下一年，具有法律效力。   加拿大法律规定，房租一年只能涨一次，涨幅不得超过政府规定的百分点。如果房东非法涨价，房客可以向政府控告。房东有维修住房的责任，如果房东没有承担应负的责任，房客可以要求房东履行责任甚至报告到城市有关当局。 续约：一般租房合约到期，房东、房客双方没有异议，租约自动改为月租。因此不要以为房东到期没来找你续签合同，你就可以随时搬走。解约：如房客在签约期满后，不打算继续住下去，房客应提前三个月(租期低于一年的，应提前一个月)以书面形式告知房东。 九.旧屋推倒重建的过程及其注意事项近年来，我们会发现越来越多的投资者，尤其是华裔投资者热衷于旧屋翻建，有的是投资占地面积大的平房(Bungalow)改建为自己的梦想家园，也有的是为了推倒重建后出售获得更丰厚的投资回报。于是，那些在50-70年前曾经盛极一时的拥有大Lot的平房(Bungalow)正在逐渐消失，在它们的地皮上取而代之的则是一栋栋崭新豪华的2、3层独立屋。   买栋老旧的平房(Bungalow)推倒重建，俨然已成为一种当今的市场趋势。但是，从选社区、下Offer买旧房、找建筑设计师绘制图纸、到市政府部门申请重建Permit、取得邻居同意、申请贷款、选择建筑商，到真正推倒重建，并没有想象得那么容易，其中涉及到大量手续和工作，相信很多潜在买家都是一头雾水。 那么旧屋推倒重建的过程中有什么事情是要特别注意的呢?　　1、需要详细了解政府的审批程序和法规条款。　　2、建房设计不应破坏社区和谐。　　3、充足的资金及预算。　　4、投资者需要对翻建成本进行预估。　　5、重建过程强烈建议在专业人士及专业公司的帮助下进行。除了上述重点之外，办理New Home Warranty保险、建筑贷款、对水井供水系统、下水及排污管道系统进行检查整理也是不可忽略的问题。 十.非居民投资加拿大房地产的税务问题购买房地产时，非居民与本地居民的税务有很多是相同的，购买物业的数量也同样没有限制；房屋持有过程中，每年必须向政府交纳地税；出租物业时，租金收入(rental income)也需要向政府纳税的；出售房产时，不管有无资本增值收入(capital gain)，非居民与居民是区别对待的，而且非居民交税的方法相对复杂。这几部分的征税方式各不相同，以下分别谈谈怎样才是正确的做法。 首先，温哥华地区有针对外国买家的土地转让税。目前在大温地区针对外国买家的的土地转让税是15%。这一税法目前引起很多争议，政府正在重新修订这一标准。其次，在买房者持有房地产期间，每年都要缴纳地税（Property Tax)。地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向政府缴纳的税款。很多人买房的时候都会咨询有关地税的问题，大家都很在意这笔支付给政府的开销，一般来说，房屋价值越高Property Tax缴纳的金额也就越高。非居民的业主如果满足相关条件，也可以申请业主自住补贴，具体相关问题请参照地税局网络有关规定执行。   除此之外，如果是出租房的话，还需要对租金收入按收入所得纳税。按照加拿大所得税法规定，作为非居民，当你有租金收入时，你必须向税务局提交“预扣税”(withholding tax)，无论支票还是现金，房租收入都应报税，个人的房租收入扣除相应的费用，纯收入部分应纳入个人的综合所得，缴纳个人所得税，有两种方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。最后，卖房的时候会有资本增值的税收。当您最终出售房地产时，非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税；而具有2套以上住房的居民和非居民则不能享受这一优惠条件，一般来说资本增值的50%计入纳税人的当年收入计算所得税，居民可以晚交，非居民则需要在处理房产前预交税款。 在此提示大家：中国与加拿大有双边税务协定，而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此，卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构，以确保得到最大利益。   我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆，更有效的规避贷款操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们安泊立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题，安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada， V6X 3P7   当然，也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临！

温哥华作为世界上最宜居的城市之一，其房产投资市场一直很火爆，而只要对加拿大房地产市场感兴趣，无论你是旅游者、持工签的外来工，从未去过国外的中国公民，还是完全没有移民意向的人，都可以像加拿大永久居民一样，在加拿大贷款买房。下面我们针对非加拿大永久居民身份的海外投资者们，细细讲述一下温哥华的房产投资攻略。       最近十年，温哥华地区的房地产市场异常火爆，几乎所有类型的房屋至少都翻了一番。再加上国内投资渠道狭窄，很多非加拿大永久居民(以下统称为非居民)在温哥华投资房产的意向也日趋强烈，其中主要原因是温哥华房地产市场相对成熟稳健，加拿大政治经济稳定，在几个主要的移民国家里面相对最不排外，再加上加元持续走弱，贷款利率低下，海外热钱大量涌入。 非居民可以在温哥华买房吗?答案是肯定的。那么在程序上，非居民和本地人买房有什么不同?除了付全款外，非居民可以从温哥华本地银行贷款吗?本地商业银行对非居民贷款都有什么特殊要求?买房卖房需要采取什么样的步骤?经纪人、律师、地产注册中心，这些第三方是怎么在交易中起作用的?会牵涉到哪些税务和法律问题?以租养房市场有什么变化?过程中遇到纠纷和麻烦怎么处理?投资地皮重建新屋等等一系列的问题，一直困扰着有心在温哥华房产市场投资的人们。下面几个段落我们会为您一一解答。 一.加拿大非居民都包括哪些种类的人群?加拿大非居民包括：持旅游签证来访者，持工作签证在加拿大工作的人； 持学生签证在加拿大求学的人；申请省提名移民、正在审批过程中还未拿到移民身份的人；目前持旅游签证在加拿大探亲的人，从来没有到过加拿大的外国居民等等。 总体上说，可以在温哥华买房的人群绝不仅限于本土居民。广义上讲，不论购房者是什么身份，哪怕是旅游者、持工签的外来工，一个从未去过国外的中国公民，也无论你是否将来有意移民加拿大，还是有意将孩子送到加拿大先求学后移民，或者就是将孩子送到加拿大求学、将来不需要拿加拿大的任何身份的18岁以上的学生，都可像加拿大永久居民一样，在温哥华贷款买房。值得注意的是，如果投资者只是以保值增值财富为目的，单纯投资加拿大房地产，在加拿大没有任何社会联系，也不打算有任何其他的联系，希望人在国内就能把所有的购屋手续全部办完的话，目前这种投资者不能申请贷款买房，但是可以全款购房。     二.目前加拿大房地产市场所具备的优势 加拿大每年吸引大量来自世界各地的移民，多元文化是其魅力所在。即使您的语言不是很好，依然可以在温哥华找到很多家的感觉。这里的华语配套生活服务是非常全面和细致的。同时加拿大名校云集，拥有世界级大学及多所大专院校，吸引了世界各国的留学生前来就学，也包括大量的中国留学生。而且目前开放了十年的旅游签证，真正吸引了大批从来没有到过加拿大的人。 目前加币连续数年贬值，房贷利率保持低位。从2011年的100元加币兑换680元人民币，到目前的100加币兑换509元人民币；而加拿大央行持续的低息政策，使目前加拿大本地银行普遍的贷款利率维持在2%-2.5%之间。加拿大的房地产业主是房屋和土地的终身合法拥有者。与中国70年产权不一样，只要每年缴纳地税，加拿大房地产所有权是永久性的，同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。加拿大是七大工业发达国家G7之一，曾连续4年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”，而温哥华被多次评为全球最适宜生活及投资的城市之一。加拿大土地辽阔、资源丰富、气候宜人、空气清新、人口密度低；加上政治清明、人民善良、社会安定、法制健全，特别适合人类居住，在世界上的形象和平友好，投资比较安全；同时加拿大房产投资具有政策优势，贷款利率比其它欧美国家低，投资风险较小；作为国际性大都市，外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。鉴于以上原因，加拿大正日益成为海外人士(非居民)投资房地产的首选之地。     三.针对非居民在加拿大投资房地产的政策法规根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件与加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力，对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 四.针对非居民在加拿大贷款买房的相关规定加拿大银行监管当局规定，所有银行在处理非居民贷款申请的时候，必须把贷款人的还款能力纳入考量。因此贷款经理在处理贷款申请时，有两个选择，第一个方法是验证贷款人提交的收入证明，看其是否符合银行的相关规定；第二个方法是考查要买的房子的市场出租价值，如果潜在的租金收入超过房子的相关费用(按揭还款，地税，管理费等等)，那么这个贷款就可以被批准。对于非居民，要么全款买房，要么支付比较高的首付款（一般会要求35%～50%），然后收入部分很多时候可以采用海外收入，比如打印国内收入凭证、商业收入凭证等。全款买房之后如果想以房屋为抵押再借钱出来，如果此时没有加拿大的收入证明，在传统五大银行都很难办理。这时候以温哥华安泊房贷为代表的房贷公司就可以提供帮助，因为他们和国内有信用互联，可以调取国内的记录。     那么程序上是如下几个步骤：首先，非居民需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。那么国人希望在加拿大置业，但从未来过加拿大，是否可以贷款?虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。 其次，非居民不能在加拿大有不良信用记录。多年在加拿大留学或工作的非居民，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。非居民可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，持访问签证的非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，但如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。 第三，非居民需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。 第四，非居民可以授权加拿大境内的亲友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托他人完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA)，即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有严格要求。因此，持访问签证的非居民最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。 第五，非居民需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持访问签证的购房者，无法滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。      五.温哥华地区房地产市场的现状及价格走势在加拿大的房产市场，有两种类型非常具有代表性：其一是 Freehold House(包括Townhouse)，这类房产由于供需之间的不平衡，新屋建设速度慢，占有土地面积大，尚存的土地资源稀缺，无任何管理费用等因素，表现出的结果是房价每年以百分之八到十的速度逐年递增。尤其在好的社区和热点学区，房价的增值就更加可观，价格选择由40万至几百万、上千万不等，海外大手笔卖家都是瞄准这种类型。 特别值得一提的是，加拿大近年来翻建风盛行，加拿大主要城市包括温哥华，卡尔加里、爱民顿及温哥华的豪宅交易活跃，且数字激增。例如在温哥华地区的许多豪宅区，购买300万元以下老房子买家的主要目的是将旧屋拆掉，改建成价值500万元甚至上千万元的豪宅。就自住者来说，买旧房进行重建，为新建房屋付出的总费用，要远远低于该新房的市场价格，而且投资人可以根据自己的喜好和需求来设计建造自己想要的房型，房屋建造的环节经过自己亲手把关，质量也会更为放心；对于投资的人士来讲，重建就是为了让物业增值，翻建后的房产市场价格高，售出后便能轻松赚取几十万甚至是一二百万的利润。 另一种具有代表性的类型是公寓楼Condo：这类产品的特点是投资额小，出租率高，投资管理容易，但每月必须向管理公司缴纳几百元乃至上千元的管理费，价格选择从20多万至50、60万不等。选择此类产品一看地段、二看价格、三看开发商，地段选择大多在市中心金融区、大学区、地铁沿线等，好的地段无论在购买市场上还是租赁市场上都存在稳定的需求。这种类型的购买者主要是留学生、在是中心上班的工薪族以及刚参加工作的年轻人，还有部分资金不太充裕的投资者。       如果家有未来上大学的子女，这类投资产品更是一箭双雕，既省了自家子女的住宿费，还可以让租客承担部分养房费用，白得套房子，何乐而不为啊!购买现房即将交用的房产，资金可以很快回收，而购买3-4年以后交用的房产，不仅价格便宜，分期分次的投入，简直就像长期存款，对自己的资金压力不大。只是近几年来，温哥华市中心的Condo的建造数量已创新高，所以希望以租养房的投资者应该避免在尚未成熟的区域购房，未来租房客仍将聚集在现有租房火爆的地区。 所以，在温哥华房屋市场一片繁荣的表象下，各种类型的房产在市场的需求下其实是涨跌互见的，但凡在温哥华生活超过三年的朋友都会非常明显地感受到大温地区House的升值幅度，简直就像一列高速奔驰的列车，而且目前这趟列车仍然燃料十足地疾驰奔跑。如果您已经乘上了这趟列车，那么恭喜您，您的资产还将稳键增长。   今天，Cindy先为大家讲到这里。下一周，我们将会继续探讨非加拿大永久居民如何投资温哥华房地产的相关知识。 　   我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆，更有效的规避贷款操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们安泊立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题，安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada， V6X 3P7     当然，也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临！

　　联邦政府给雇员发工资的电脑系统出问题，连续几个月发不了工资已经令雇员们够闹心了，埃德蒙顿一位女士还因此遇到更大的麻烦，因为它领不到工资，无法按时支付房贷，还遭遇了银行要收回她抵押的住房。 　　这位女士名叫杰奎琳・科尔多瓦(Jacqueline Cordova)，由于联邦政府发工资的电脑系统出问题，她九个月没有领到工资。 　　在加拿大，有不少人是没有多少存款的。杰奎琳有些存款，维持日常开销还可以，但每月750元的房贷就数目太大了。尽管她得到女儿的支持，但还是有一次没能按时交贷款。结果为她提供贷款的蒙特利尔银行通知她，要收回她抵押的房屋。 　　杰奎琳向银行解释说，因为她工作的政府部门电脑系统出现问题，她暂时拿不到工资，要推迟还款时间，并为此道歉。但银行说，道歉没用，你面临什么困难是你自己的问题，我们只是想要按期收回该收的贷款。 　　加拿大联邦政府在2016年2月开始使用一个支付工资的电脑软件系统，用于支付30万名政府雇员的工资发放。这个系统还有一个好听的名字，叫“凤凰薪酬支付系统”，可开始后不久就出现了问题， 有些人领到了超额的工资， 有些人的工资莫名其妙地少了， 还有一些人的银行账户上迟迟没有工资进账。 　　科尔多瓦就属于最不幸的没有收到工资的群体。她就业于加拿大国防部在埃德蒙顿的一个基地。政府发工资的系统出现问题前， 她刚刚做完一个眼科手术，正在休病假，而休病假期间的报酬要向政府申请领取。可由于她工作的部门电脑系统问题， 无法印出她就业的记录和证明。 　　她无可奈何地说，这就像一个多米诺骨牌效应，“政府发不出工资了，我们无能为力，可银行却要照常收钱。我们被夹在了中间，太难了”。 　　在刚开始收不到工资时，她的女儿吉美娜・科多瓦(Jimena Cordova)努力帮助妈妈，她正在读大专，利用课余时间打三份工，家里取消了原来一直有的很多花费，包括电缆电视，家用电话，两个人用一辆汽车，买菜也尽量不买贵的。但仍然不能渡过难关。 　　去年十一月，科尔多瓦照例应该每月缴纳房屋贷款750加元，但由于没领到工资，没有钱交，贷款方蒙特利尔银行就提出了法庭索赔，并要求科尔多瓦支付抵押贷款余额的全部金额：27万2,413加元。 　　科尔多瓦去找银行解释， 可没有用。几个星期后，银行给她发来了准备收回她借贷抵押的房屋文件。 　　科尔多瓦急得不行，只好向加拿大财政委员会咨询和求助。联邦政府财政委员会在十二月中旬向银行发了一封正式信件，解释说，造成科尔多瓦财政困境是政府的过错，并且要求蒙特利尔银行能在这件事上采取“灵活和理解”的立场。 　　12月下旬，科尔多瓦终于获得了她的就业记录，申请到病假津贴，并补交了上个月欠下的贷款。接下来，她希望政府的信件能够说服蒙特利尔银行解除收回抵押房屋文件，不要在信用记录上留下这个污点。 　　她的女儿说：“如果我妈妈的信用记录中有这个记录，那以后就很难和银行打交道了，没有银行再接受我们。” 　　可让她们震惊的是，12月底又收到了蒙特利尔银行的通知，说仍计划收回他们抵押的房屋，最后期限是2月底。 　　这次科尔多瓦已经实在没有办法，就联系了加拿大广播公司的“公之于众”节目。 　　节目组了解到科尔多瓦的情况后， 开始向银行了解情况。最后银行答应撤销收回科尔多瓦房屋的决定，并同意继续为其提供融资贷款服务。 　　代表政府雇员的“公务员工会”副主席克里斯・阿罗德(Chris Aylward)说，科尔多瓦遇到的困境，只是在媒体介入关注之后，才让蒙特利尔银行改变主意，这令他很失望。他说：“联邦政府支付工资的系统出了问题，我相信全加拿大各个角落人都知道。而蒙特利尔银行这个特定的机构却不关心了解这件事会对其客户造成财务困境。他们应该对如何处理相关问题做出更多的探索”。 　　加拿大广播该公司还进一步了解到，为了解决发工资的电脑系统出现的问题，加拿大政府支付的成本已经高于最初启用的数额，超过了4亿加元。再加上公务员因领不到工资无法按时支付账单的费用和利息也要在政府报销，又增加了额外支出6万多加元。

　　多伦多High Park社区内计划建7座高层公寓大厦，遭到当地居民的强烈反对，一场大战正在酝酿中。 　　Paddy和Stan Bateman夫妇过去35年一直租住一间两居室，1,450平方尺的公寓单位。但是现在，他们住的这栋24层楼公寓的整个一层楼面要被改建成一间超市。 　　新的开发计划可以增加1,800个公寓单位。但是Stan说，这与可负担住房无关，而是为了赚钱。 　　这对夫妇说，多年来，他们装修自己的公寓花了超过$6万元，并且打算就在这个公寓里终老。“我们只是想留在自己的家里……除非把我们铐上手铐带走。” 　　反对新开发计划的居民组成了High Park社区联盟，筹款聘请律师和规划专家，以便提出他们认为更合理的开发方案。该联盟发言人Cathy Brown说，不是反对开发，而是密度实在太大。 　　据CBC报道，新的开发计划主要由Minto和GWL Realty两间公司负责，至少还有4年时间。Minto去年底向市府提交的申请包括37间3层镇屋、一栋33层大厦、一栋29层大厦、一栋8层辅楼和一个2层楼平台(amenity pavilion)。 　　GWL Realty的申请包括一栋39层大厦、一栋34层大厦、一栋29层大厦和一栋8层大楼。 　　所有七栋大楼都建在High Park Avenue和Oakmount Road之间。 　　社区联盟担心，这个开发计划会对城市基础设施产生影响，从学校到下水道到交通等各方面，“这个地区已经开始破裂了”。 　　“成功的地方总是拥挤的” 　　城市规划专家Sean Hertel曾经住在该社区，他表示理解社区人士的担忧，这个开发规模确实有点令人吃惊。但是他不同意联盟的做法。他认为“试图保护社区在很久以前也毁了一个社区，如果不是60年代和70年代鼓励绿色空间中的住宅密度，很多反对者也不会生活在这些公寓楼里。 　　Hertel说，市政府会承担基础设施的压力，这实际上可能是一个成功的标志。他说：“没有人喜欢参观一个空荡荡的城市。繁忙的交通和鸣笛声都是活力的象征。成功的地方都是拥挤的。” 　　以环境友好城市规划为重点的非营利组织Evergreen高级经理Michelle German说，她认为反对者的担忧是有根据的，但这可以看作是人口增长如何使社区受益的一个机会，而不是阻止开发。 　　她说：“这是一个新的常态。这是整个城市的缩影。我们需要这样做，需要满足一个发展中的城市的需要。 　　German估计，未来30年内，该地区每年会增加10万人，其中80%的人都会居住在大多伦多。 　　负责High Park的市府规划经理Sarah Henstock表示，这两项提议仍在审议之中，包括研究该社区的基础设施，以及重建的可能。她表示市府欢迎居民提出任何建议和意见，但她不能对Bateman夫妇的情况发表意见。 　　市议员Sarah Doucette建议这对夫妇等待。“不要签任何东西，我们会与居民一起，全力提供帮助。”她说，最好是不需要搬走，要找到一间2居室，1,450平方尺的公寓确实不容易。 　　Bateman夫妇表示，他们会尽一切努力留在自己的公寓里。 　　他们还说，去年刚有一对年轻的夫妇搬到他们隔壁，而且刚生下一对双胞胎女儿。 　　他们说：“业主在知道他们即将搬出去的情况下还将房子出租出去，很不道德。虽然钱很重要，但是尊重更重要。”

7月6日，加拿大皇家银行（RBC）忽然将固定按揭利率上调20个基点， 预示下周三加拿大央行加息的概率几成定局。另外，据路透社报道，加拿大联邦金融监管办（OSFI）将禁止共同贷款（co-lending）捆绑按揭，并提出所有按揭申请者都必须经过压力测试，预示房屋贷款政策继续收紧。 皇家银行调升固定按揭利率 在普遍预计加拿大央行提高主要基准利率前夕，皇家银行于周四提高了其部分房屋按揭贷款利率。 RBC将其两年期，三年期和五年期固定期限按揭利率上调了20个基点。 上调后，两年期固定按揭利率为2.54％，三年利率为2.64％，五年期利率升至2.84％。 这些利率是还款期（amortization periods）不超过25年的贷款。 RBC调升固定按揭利率，显示债券收益率上涨，并预期加拿大中央银行将在7月12日提高隔夜利率，这将会是央行七年来的首次调升利率。 加拿大央行目前隔夜利率为0.5％，市场普遍预期下周上涨25个基点。 宏利资产管理（Manulife Asset Management）高级经济师唐纳德（Frances Donald）表示，RBC银行此举措是下周三加息的另一个信号。 OSFI禁止共同贷款（co-lending）捆绑按揭 据路透社今天（7月6日）报道，加拿大计划禁止一些“捆绑”的住房抵押贷款方式，以遏制贷款风险。 今年1月，路透社调查显示，受监管的按揭机构（如银行等）正在与一些不受管制的竞争对手合作，为高风险客户提供捆绑按揭。这些不受规管的对手指按揭投资公司（Mortgage Investment Corporations ，MICs），资金来源是民间个人集资款。 这些捆绑贷款比例最高可提供房屋市值90%的按揭贷款。而按照联邦条例规定，加拿大受监管的金融机构，只能向信用纪录差的购房者最高提供65%的按揭贷款。 由于担心多伦多和温哥华市的住房泡沫，监管机构担心，如果价格大幅回调，这些借入物业价值的90％的贷款者可能出现经济问题。 金融机构监管办公室（OSFI）周四表示，正在考虑“明确禁止共同贷款（co-lending）”。在8月17日之前，OSFI要求有关方面更广泛的公众咨询，并表示将最终确定指引，并在2017年晚些时候制定实施日期。 另外，OSFI监管机构周四还提出规则，要求对所有房屋按揭申请者都需要进行压力测试，包括未投保的按揭申请者，而去年10月份，联邦政府强制要求买保险的按揭申请需要经压力测试。 今天多伦多地产局公布的6月楼市报告显示，多伦多楼市急剧冷却，成交大幅萎缩，楼价不断下跌（详情：6月楼市：多伦多、万锦楼价继续回落，列治文山则反弹10万） 同一天，再出台两项楼市利空消息，楼市难道要一夜回到解放前？ 本文参考：http://www.cbc.ca/news/business/mortgage-rates-rbc-1.4193681 http://www.bnn.ca/osfi-calls-for-ban-on-bundled-loans-1.797925

08年来到多伦多读大学的小齐(匿名)分享了他“以房养学”的经历。2012年小齐大学毕业后决定继续在多伦多读研，他的父母在考虑多市租金涨幅等问题后，花费了$499,000为其买下了一套condo，而到了2015年，小齐将这套公寓住宅卖出时，该房子已经增值到了$680,000。 相信很多人都听说过类似的故事，随着中国高考结束后，越来越多的人开始计划来到加拿大留学，而出国留学的花费还是比较高的。于是，就有人通过在海外购置房产给孩子居住，既省去了租金，而且还可以利用房子的升值来补回留学所花费的费用，也就是所谓的“以房养学”。 置业选择以学校旁边的condo居多 据了解，不少留学生父母在选择“以房养学”的置业的时候，大多以学校附近的condo为首选。 因为许多留学生存在一个人在这边读书的情况，如果购买condo的话，有人管理，物业相对较为完善，同时也会比较安全;其次，对于国内的中产阶层家庭来说，condo的价格相对比较便宜，持有成本较低，抗风险能力强。而且，学校附近的公寓一般也比较容易出租，租客也大多数是附近的学生，关系也比较简单。 开学季前通常是投资高峰 一般而言，在中国高考结束后，许多家长就会带孩子来到加拿大购置房产进行“以房养学”。虽然此时距离开学季还有一段时间，但是已经有不少来自中国的留学生父母买家涌入到加拿大房地产市场中了。 不过，“以房养学”作为一种房产投资的行为，随着近两个月多伦多地区的房市的不断趋冷，也存在着非常大的风险。在这里提醒大家，在进行这种投资行为的时候一定要理性，注意观察市场，汇率，以及法律相关的问题才行。

加拿大房市一直都不被很多投资者看好，恶意竞价和庞大的楼花，让加拿大的房价炒上了天，尽管今年四月份起，加拿大官方就一直在为抑制房价做努力，征收15%的海外买家税，扩大对出租屋的控制，以及征收房屋空置税。然而是效果却并不是预想的那么好。而央行加息的消息让加拿大房市一度冷却。但是每一项新政的推出都会让市场处于一段时前的波动期。而加拿大的房市似乎进入了一个怪圈。 以加拿大多伦多和温哥华两地为例： 据数据显示，与去年同期相比，多伦多地区房屋交易7974宗，销量大幅下滑37.3%,然而新房数量却上升15.9%，达到19614幢。与之相比，基准房价则同比上升6.3%。 对于独立屋和公寓，情况大不相同，独立屋销量大幅下降，价格增幅变小，如果按年比较，今年6月较之前同时期减少42.9%，价格增幅仅为7.8%;公寓销量比一年前同样是减少，但减幅只有独立屋一半左右，价格的年度增幅也远超独立屋。 相较于多伦多，温哥华的房价亦是相似。6月份温哥华地区房屋销量为3893宗，与去年同期相比下降11.5%，然而，基准房价则同比上涨7.9%。 （基准房价定义：所谓“基准房价”是以一个地区最常见的房型为考量价格的依据，排除了非典型房型，以免严重扭曲数据，所以更能反应真实房价。） 值得一提的是，温哥华房地产在持续房屋销量走低的情况下，其公寓价格却大幅攀升，基准价格为60.07万元，比去年同期大涨17.6%。平均公寓房成交价则为65.64万元，年同比则上涨了15.8%，较5月份则有微小上调。镇屋的基准价格为74.57万元，年同比增长10.7%，创下历史记录。 独立屋的基准价格则达到了158.79万元，尽管比去年同期仅涨了1.4%，但是同样也创下记录。平均独立屋成交价为171万元，年同比下降了3.1%，比5月份则下降了6.4%。 为何房屋销量连续下跌，房价却居高不下呢? 一方面很多人认为买房是刚需，不论房屋价格是否上涨，房屋都是这一类人群的必需品。另一方面原因，则是很多人都在处于一种观望的态度，希望加拿大政府的一些政策能够有效的抑制房价，他们希望即将到来的加息能够让房价有一个极大的回落，进而购房。还有的则是一些想要卖方的人，感觉房价已经达到了一个制高点，想把房屋尽快出手，以防止央行加息带来的房价波动影响。 而针对这一现象具体讲持续多久呢?从温哥华房市的回暖可以看出，加拿大政府之前抑制房价的组合拳并未达到理想的效果，而即将到来的央行加息，或许会让人们承担房屋能力恶化，进而让房市销量有一个明显的下滑。 也有很多专家表示，房屋买家都在等着看这些政策出台会带来什么样的影响，会不会像去年8月份BC省对温哥华实施15%的海外买家税那样。很多人担心温哥华和多伦多房市过热会影响到宏观经济，尤其是银行加息可能会导致房价骤降。近期央行曾发信号：2015年为缓冲油价突然下跌影响而定的最低利率该做调整了。

据坊间传言，加拿大央行将在下周三(7月12日)宣布加息。现在虽然还没有等到央行加息，皇家银行(RBC)宣布提高固定房贷利率。 2年、3年和5年的固定房贷利率均提高20个点。这样一来，2年、3年和5年的固定房贷利率分别是2.54%、2.64%和2.84%。这些贷款最多年限是25年。 Manulife Asset Management的资深经济学家Frances Donald表示，皇家银行此举是为央行下周三加息做准备。 按照目前市场的预测，下周三加拿大央行将提高隔夜拆借利率0.25个百分点。如果央行加息0.25%，金融机构的最优惠利率是否也同步上调?一些潜在买家会不会急于入市呢?

加拿大皇家银行(RBC)的最新报告显示，房价大幅上涨的时代即将结束。 根据RBC的最新预测，房市将于明年“软着陆”。 与2016年的疯狂相比，预计2018年的房屋交易量将会下降9%。同时房价也不会有太大起伏。 RBC预测，2018年加拿大的房价上涨仅1.2%，2017年预测上涨7.8%，相比之下，2016年的涨幅是9.6%。 数据显示，上一次房价涨跌幅度低于2%是在2009年，当时房价受全球经济危机影响小幅下跌。 而这一次，房市冷却很大程度上是由于政府的政策，如多伦多和温哥华的外国买家税，以及其他地区的购买力低下，以及加息等因素。 RBC预测，加拿大央行在2017年年底，会将目前的基准利率0.5%上调到1%，到2018年底，利率将会为1.5%。 全国和各省的房价预测： 全国和各省的房屋销量预测： 安省的房屋业主受到房市放缓的冲击最大。2017年安省房价将上涨14%，但2018年的预测仅为1%左右。同时，预计2017年和2018年安省的房屋销量下跌5.7%和6.9%。 卑诗省房价同样不会再有两位数百分比的上涨。该省2017年的房价涨幅预期为2.3%，2018年为1.5%，相比2016年18%完全是两个景象。卑诗省2017年和2018年的房屋销量预计下跌11.4%和7.8%。 另外，加息不会影响阿尔伯塔省的房市复苏，但当地房价上涨会非常缓慢。 纽芬兰和拉布拉多省可能是唯一房价下跌的省份，预测跌3.4%。 与普通观点一致，RBC预测央行会在7月12日开始加息。央行近期多次强烈暗示正在考虑提高利率。加息将会增加经济的借贷成本，包括按揭成本。

　　外国房地产华人投资平台"居外"网站最新报告估计，中国买家在2016年共购入逾1000亿美元的海外地产，2015年有800亿美元；加拿大地产的受欢迎程度仅次于美、澳、港。 　　《温哥华太阳报》报道，"居外"网站(Juwai.com)估计，2016年，中国买家购入超逾1000亿美元的海外地产，2015年大概有800亿美元；2015至16年之间的升幅为25%。 　　根据该网站，加拿大是中国投资者最喜爱的地点之一，仅次于美国、澳洲与香港。 　　该网站指出，中国人的投资，包括国内中国人与海外中国人，也包括企业投资与个人投资。报告的数据来自该网站以及其他业内与政府数字。 　　"居外"网站数字公布的同时，卑诗省府也公布数字显示，在本年5月份，海外投资者所购入的地产共佔大温哥华地产成交总额的3.1%，以及卑诗全省的6%。 　　另一方面，安省省政府也指出，4月24日至5月26日之间，在所谓的黄金马蹄铁地带(Golden Horseshoe)，共有4.9%的房屋是卖予海外投资者。 　　但有论者指出，这些数字与真实数据并不相符，因为这些投资者可能使用信托公司、空壳公司，以及代理人买入物业，掩饰真正业主或受益人的身分。 　　批评者往往引用反贪污组织Transparency International在2016年的一份报告指出，温哥华最昂贵的100栋物业中，有一半是通过这种方法持有。 　　Sotheby's International Realty Canada的行政总裁Brad Henderson指出，"居外"的数字显示中国买家的投资总额超逾1000亿美元，可以说是一个里程碑。但与加拿大整体地产买卖相比，这一金额只算是一个小数目。 　　另一方面，"居外"又指出，根据该网站对浏览者的分析，2017年的海外地产投资将会逼近记录，但流出海外的金钱可能较2016年少。该网站指出，2017年第一季度，该网站浏览者所作出的谘询数字较2016年为少，只与2015年相若。 　　"居外"的报告又指出，由于中国买家的大手买入海外资产的年份不长，所以中国买家手上所积累的海外资产与海外地产其实不算多。

　　温哥华市议会将在下周投票，就“短期出租房屋”，比如AirBnB，出台新管理规定。 　　温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)周三表示，新规定将会设法既保持该市房屋低空置率，又允许民众出租房屋挣些外快。 　　按照公布的管理条例，房主或租客只可以将自己的”主要居住房，primary residences“对外出租。 　　这些出租屋需要在市政府登记，并缴纳每年49元费用。 　　新规定还要求，短期出租房主需要在网站等广告中列明自己的市政府登记注册号码。 　　同时，除了联邦以及省政府税收之外，AirBnB等公司需要另外向市政府缴纳3%的交易税。 　　罗品信预计，新规定实施之后，70%的短期出租房依然可以继续经营。 　　是温哥华最大的短期出租平台。罗品信称它为“温哥华最大的酒店”。 　　数据显示，短期出租业务占了温哥华游客住宿的30%。 　　此外，多伦多也在酝酿新的短期出租管理规定。

温市市长罗品信（右）和市府牌照事务总监霍姆（左）解释新附例详情。 　　温市政府将于下星期二引入新附例议案监管短租房屋，只容许自住物业用作短期出租，并需要房东事先领牌，而所有非自住物业包括后巷屋、独立地库等则一律不可短租，市府预计可以为温市增加长租单位超过1000个。此外，短租平台需要代市府向租客徵收最多3%的交易税，用作支付新附例的行政及执行费用。另外，市府回覆本报查询时承认，在草拟附例内容时并没有考虑到市面上的多个中文短租网站，承诺若议案通过将会加紧处理。 　　市府职员昨日公布监管Airbnb、Expedia等短租平台的新附例详情，只容许业主把自住物业(principle residence)作短期出租，而非自住物业例如第二间住所(second home)、后巷屋、独立地库等第二套间(secondary suites)，都不能够以短期出租。 　　新附例规定，合资格的短租房东需要事先向市府领取商业牌照，费用为一年49元以及收取一次的54元登记费。房东在短租平台刊登招租广告时必须列明其牌照号码，而短租平台亦只能刊登已领有牌照的单位。除了牌照费用外，短租平台亦需要代市府向租客徵收最多3%的交易税，市府表示该笔收入将会用作支付新附例的行政及执行费用。 　　市府牌照事务总监霍姆(Kathryn Holm)表示，第二套间是市内长租房屋的重要来源，因此新附例禁止短租第二套间，将能有效地增加市内的长期租屋供应。她又说Airbnb、Expedia等短租平台与市府的关系良好，有信心新例能够顺利执行。至于罚则方面，被发现违反附例的业主罚款最高为每日1000元，但霍姆表示市府希望先从教育着手，鼓励业主遵守附例。 　　霍姆又解释，自住物业即业主居住的房屋，也可解作是业主收取政府信件的地址。她举例说，若有人同时在列治文和温哥华拥有房屋，则视乎哪一间屋是自住物业，若业主住在列治文，政府信件都是寄到列治文的房屋，在温哥华的房屋则被视为第二间住所(second home)，不能作短期出租。 　　霍姆解释，若独立屋地库有独立门口出入、洗手间和厨房等全套设备，会被视为第二套间(secondary suite)，在新例下也不能作短租之用，短租的定义为出租时间是30天或以下。霍姆补充，地库的长期租客可以在房东的同意下，把部分地库分租出去成为二房东，做法不会违反新例。 　　温市市长罗品信(Gregor Robertson)表示，新附例的目的是增加市内的长期租屋供应，同时容许市民透过出租单位赚取额外收入。他说在新例下多达七成现有的短租房屋不会受到影响，同时又能为温市增加长租单位超过1000个，认为新例已平衡到各方利益。 　　Airbnb回应指欢迎温市市府推出新例监管短期租屋，指该平台目前有多达5100间位于温哥华市的房屋或单位出租。新附例议案下星期二将提交到市议会讨论，并于今年秋季进行公听会，若议案最后获市议会通过，新例最快在明年4月生效。 　　短租收入太吸引 业者质疑政策执行有难度 　　温哥华地产业者表示，短租屋的每月租金收入，可以是长租屋的3倍，故此是不少出租屋业主提高还贷能力的首选，但业者怀疑政策落实有难度。另外，有地产学者认为，短租屋予出租市场和社区环境负面影响，确实应收费加以规范。 　　温哥华地产租赁经纪钟博认为，市府希望通过限制和规范短租屋市场，来改善长租屋供应量短缺的紧张势态，出发点值得鼓励。但他同时对市府能否有效推动和落实该政策持保留态度，尤其加拿大是非常保护个人隐私的国家，房屋使用状态的申报等需要依赖业主个人的报备。该过程能否有效提高出租市场储备量，有待进一步观察。 　　钟博又说，温哥华受到访问学者和游客的欢迎，短租市场需求巨大。温市较好地段的柏文单位每日可收取200元甚至更高的租金，最高每月能带来6000元以上的收入。而单次租期超过30天的长租市场，每月租金则为2000元至2500元左右。高需求和高收益并存，短租市场愈来愈受出租业主的欢迎也情有可原。 　　另一名温市地产经纪萨里塔斯基(Steve Saretsky)担心市府执行短租规例可能会困难重重，但政策大方向值得赞许，亦能为长租屋市场排忧解难，增添新房源。不过他坦承，短租规例的影响范围和力度暂时无法断定，市民的反应肯定也褒贬不一。 　　萨里塔斯基还表示，不少业主购买温市房屋前就有意将房屋投放至短租平台，并将短租租金作为负担房贷的重要考量标准。第二间物业或第二套间短期出租若被禁止，势必会降低业主还贷能力。这样一来，是否与市府长期呼吁的提高房屋可负担性政策相互掣肘。 　　卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)则对市府的短租限制规例表示称赞，尤其是收取3%的交易费用。达维多夫表示，短租屋平台Airbnb等的确能为房屋使用提供一个不错的选择，但同时也为整个租赁市场及社区环境带来一些负面影响。达维多夫甚至提议，符合空屋税定义的房屋若进行短租业务，应缴纳更高比率的交易费用。

据报道，大量的空置住房往往是房地产市场过热和投机的一个迹象，在2008年美国次贷危机高峰时，住房空置率高达2.9%。在经济衰退期间，由于大量空置单位涌入市场，使得房屋很难保值。 而现在，类似的情况正在加拿大出现。虽然加拿大政府并未正式跟踪空置数据，但自2001年以来已开始跟踪有人居住的房屋数据。学者们将私人住宅总数减去有人居住的房屋数量，以确定无人居住或偶尔有人居住的房屋数量，从而得出住房空置率数据。   使用这种方法，人们发现加拿大的住房空置率一直在上升。2001年，该国的住房空置率为7.85%，2006年升至8.4%。截至2016年底，住房空置率为8.69%，创历史新高，总数约为134万套，是美国次贷危机前空置数量的两倍。虽然增长有所放缓，但仍在增长。 在美国，2006年的住房空置率为2.7%，2008年升至2.9%的历史高位，2011年降至2.3%，2016年的住房空置率只有1.8%。

多伦多地产局称，上个月尽管房屋挂牌总数上涨，但房屋总卖出量与去年同期相比缩减37.3%。 地产局表示，6月份，有7974所房屋易手，而市场上房屋总数与去年同期比上升了15.9%，达到19,614所。 房屋均价为$793,915与去年同期相比，上升了6.3%。 这些数据是在政府出台冷却房市政策之后统计出来的。此前，市、省和联邦政府的政策制定者因房价越来高而出台相应政策冷却房市。 安省出台的政策是在大多伦多金马蹄地区征收15%的海外买家税，4月20日起生效。另外，还增加一些房屋出租方面的管制条例和法令，允许多伦多和其他城市对空屋征税。 专家表示，房屋买家都在等着看这些政策出台会带来什么样的影响，会不会像去年8月份BC省对温哥华实施15%的海外买家税那样。 很多人担心温哥华和多伦多房市过热会影响到宏观经济，尤其是银行加息可能会导致房价骤降。 近期央行曾发信号：2015年为缓冲油价突然下跌影响而定的最低利率该做调整了。

在BC省在大温哥华地区推出15%的海外买家税后，当地房地产市场一度冷却，但是不到一年之后，公寓价格大涨，而且独立屋市场也出现了反弹的迹象。 温哥华地产局本周三（7月5日）公布的数据显示，在刚刚过去的2017年6月，大温地区的房地产销量为3893宗（包括独立屋、公寓和镇屋），比去年同期下降11.5%，然而比10年来的6月份平均销量仍高了14.5%。 6月大温地区的房屋基准价格（benchmark price）为99.87万元，年同比上升7.9%，比今年5月份则上升了1.8%。 据悉，所谓“基准房价”是以一个地区最常见的房型为考量价格的依据，排除了非典型房型，以免严重扭曲数据，所以更能反应真实房价。 当月，大温哥华地区房市最大的亮点是公寓房，基准价格为60.07万元，比去年同期大涨17.6%。平均公寓房成交价则为65.64万元，年同比则上涨了15.8%，较5月份则有微小上调。 镇屋的基准价格为74.57万元，年同比增长10.7%，创下历史记录； 独立屋的基准价格则达到了158.79万元，尽管比去年同期仅涨了1.4%，但是同样也创下记录。平均独立屋成交价为171万元，年同比下降了3.1%，比5月份则下降了6.4%。 温哥华市内的房地产价格数据尚未被公布。 大温地产局主席Jill Oudil表示，在今年6月份独立屋市场中的需求量开始回弹，渐渐回到历史平均水平；而公寓房市场内则再度出现竞价战，推动价格上扬。 在去年8月，BC省宣布在大温哥华地区推出15%的海外买家税，令房地产成交量连跌7月，房价也缓慢下降。不过这组最新公布的数据可见，行情已渐渐开始回调，而目前该地区仍是全国房价最高的地方。 RBC高级经济学家Robert Hogue也说，温哥华房市的复苏的速度，比人们预期的要快。不过在未来一年的内，央行升息以及人们负担房屋的能力恶化，会继续令房市承压，所以销量还会继续下滑，而房价的年增幅将维持在10%以下。