地产

　　Neuberger Berman Group LLC的基金经理Steve Eisman在接受彭博社采访时表示，加拿大楼市将面临严重的逆转，其中CIBC帝国商业银行最容易遭受损失。 　　Michael Lewis的书“大空头”就是以Eisman为主角写作的，后来该书被拍成电影，还获得了奥斯卡最佳改编剧本奖。 　　Eisman认为，加拿大的次贷市场比美国小得多，房产价格超高。加拿大政府对楼市采取的措施和相关规定将在明年对抵押贷款额产生负面影响，最终会导致房产价格下降。 　　“加拿大已经有很多迹象表明楼市最终会逆转，虽然加拿大不至于崩盘，但是加拿大已经有25年没有经历完整的信贷周期了，我认为这个周期必将来临。”周一Eisman在接受彭博电视台采访时说。 　　Eisman还认为加拿大所有银行里，CIBC是最容易受到影响的，他倒不觉得该行会面临倒闭的风险，但是利润下滑严重是肯定的。 　　根据加拿大地产协会上周的数据，加拿大房地产市场在政府试图控制房价后有一定的恢复，但是多伦多的房屋销售量仍然比一年前低36%。 　　温哥华动辄数百万的房价不仅让买房者压力山大，同时也妨碍了投资者和商人前去投资，卑诗省财政部长Carole James上周表示，同时，他放言要研究多种可能，尽一切手段冷却楼市。

两天，有一个户型刷爆了朋友圈。 你以为这是段子手搞笑自己画的？ 小编查了查，竟然找到了此房真身！而且还在卖。 南北通透，地铁直达，采光无遮拦，光看介绍，再对比周边十万八万的单价，只要不看户型图，这房子没毛病！ 神户型自然也有神评论： 这长廊可以躲猫猫 我住长江头，君住长江尾，日日思君不见君，共饮长江水。 这是跑道，哈哈。 应该有个卫生间，要不太不方便，山路十八弯。 合着就可以两地分居了。 有点地道战的意思... 这个户型非常适合我家，夫妻政见不合，路线不一，互不干涉内政，孩子有爱玩迷宫的。 这是下水道吗？ 男：嫁给我吧？ 女；你有房嘛？多大？ 男：有，从次卧走到主卧五分钟 女:别说了，我不是那肤浅的人，我嫁给你。 户型卖点：次卧私密性极好，而且每天跑几趟客厅，就可以省去健身房的钱！ 还记得那些年刷新你三观的户型么？ 马桶户型 一室一厅一厨一卫，还带阳台。户型虽奇葩，五脏俱全。作为马桶造型，底座、桶身、水箱都很传神。嫌马桶难听的，可以叫购物车户型。 户型优点： 卧室宽敞，肚大能装，躺在桶身造型的卧室里，会有一种稳坐钓鱼台的感受。由于有南向阳台和厨房的北窗，从某种意义讲，这是一个南北通透的户型。。。 恶魔之嘴户型 左下方向，像一个张开嘴的恶魔。两室一厅一厨一卫双阳台。西北方向和东北方向两个触角式阳台完成了房间的全部采光。 户型优点： 从门厅一路走到卧室，处处有惊喜！每个房间都充满了随机、不规则和意料之外的艺术感。。。 订书机户型 两室一厅一厨一卫一阳光房。 户型优点： 厨房之外，别有洞天！ 日不落户型 五室两厅一厨三卫六阳台，东南西北全通透。霸气外露！ 户型优点： 可以每天在家转着圈儿晒太阳。。。不放过一分钟的阳光！ 这个还在售卖中，通州九棵树，单价不贵！

     英国广播公司（BBC）当地时间10月15日刊文《中国家庭财富的5张图表》。文章称，习近平主席执政的这五年来，中国变得越来越富有。但这对中国普通家庭意味着什么？BBC通过了解中国政府的数据和主要调查，用五张图表概括了中国家庭生活以及社会的变化：结婚率下降，离婚率上升，但离婚率仍低于欧美；男女比例失衡，但女性地位不断提升；中国千禧一代拥有住房的比例是美国两倍；人人都有手机；留学生人数逐年攀升。 　　1、结婚率下降，离婚率上升：离婚率仍低于欧美 　　 　　 图源：BBC 　　数据显示，2013年至2016年，中国的结婚率下降16%，离婚率却上升16%。这显现出了与其他发达国家相同的趋势：结婚率不断下降，越来越多的人离婚。 　　但这数据会有误导。上海纽约大学的助理教授李璇(Xuan Li)说：中国的离婚率在过去和现在都比美国和其他西欧国家低。与周边国家相比相比，中国人结婚率更高。因此，有关中国家庭正在解体的说法在统计学上是站不住脚的。 　　2、男女比例失衡，但女性地位提升 　　 　　 图源：BBC 　　BBC认为，开放二胎政策后，性别失衡的问题会逐渐显现出来。 　　牛津大学经济学的路易斯（Louis Kuijs）解释说：中国的计划生育政策促进了人口结构的转变。不断下降的出生率和人口老龄化给劳动力带来了下行压力，进而影响了经济增长。他估计，虽然现在中国开放二胎，高出生率目前只会出现在近20年的劳动力中。 　　尽管当前的性别失衡使得男性很难找到妻子，但更高的生活标准也正在缓慢地影响传统的性别观念，这转而也对性别平衡带来了积极影响。新加坡国立大学家庭与人口研究中心的郑穆(Mu Zheng)说：性别不平衡已经发生改变。女性在教育和工作中的地位得到提升，社会保险体系更加完备。 　　3、千禧一代拥有住房的比例几乎是美国的两倍 　　 　　 图源：BBC 　　虽然近年来，关于中国房地产泡沫的讨论持续不断，但是根据汇丰银行（HSBC）的数据，在中国的千禧一代中，拥有住房的人的比例很高(70%)，远高于美国(35%)、英国(31%)等西方国家。中国千禧一代拥有住房的比例几乎是美国的两倍。 　　汇丰银行中国研究所副所长刘（Jieyu Liu）告诉BBC：在中国，（结婚时）丈夫提供住房是一种风俗。很多情侣最终因为男方无法提供婚房而分手。因此中国的父母会尽可能地给他们儿子买房，以供他们结婚。 　　4、人人都有手机 　　 　　 图源：BBC 　　中国的平均收入在农村和城市地区都有稳定的增长。在过去的十年里，食品的相对支出显著下降，但用于健康、服装或交通等方面的支出却增加了。通信也是如此，手机的激增就说明了这一点。 　　世界银行的数据显示，到2016年，每100个中国人里有97个有手机。 　　BBC称，微信已经渗透到中国人的日常生活中，人们无法想象没有手机的一天会是什么样的。 　　手机已经不仅仅是一种通讯工具。ABI研究公司驻北京技术分析师邓肯克拉克（Duncan Clark）说，微信作为一款应用，它就像一个生活的工具箱，有点像瑞士军刀。 　　他说，消费者接受了它所带来的便利，包括支付账单、商店里的无现金支付、出租车和自行车租赁、转账，当然还有交流。 　　5、中国学生出国人数逐年上升 　　 　　 图源：BBC 　　根据中国教育部的统计数据，中国学生出国的人数从2010年的284700上升到了2016年的540000，出国求学的人数逐年上升。 　　APAC首席经济学家比斯瓦斯（Rajiv Biswas）说：这些学生中有很大一部分回到了中国，2016年的归国人数达到了433000人。他还表示，中国海归人数的上升，使得中国的下一代更多的拥有国际化的思维，更能理解多元的文化。

　　为让独生女儿能在翻新的家居出嫁原是美事，但对于居住多伦多士嘉堡58岁父亲何立峰而言，却带来一场装修噩梦。何表示独立屋于4月起进行装修，原拟在8月底前完工，但10月初仅完成约40%工程，女儿不能在娘家出嫁，令夫妻二人感终身抱憾。 　　本月5日本报记者到何先生位于维园大道（Victoria Park Ave）夹艾斯美亚路（Ellesmere Rd）的住所了解，见到二楼窗户欠奉、楼梯是木板临时搭建、车库未完成，而安装在地库的暖气炉亦未装嵌完成。 　　何表示去年12月向多伦多市府申请建筑许可证，由于独女上月初出嫁，希望女儿嫁得风光，决定将住所翻新让女儿于娘家出阁。他说今年春天在网上寻找了四五间装修公司，就装修工程问价，找到一间属中价的华人装修公司，整个工程需22万元。据何先生展示的装修工程合约列明，工程分6个部分完成及收费，顺序为车库、二楼结构、屋顶、房屋外部、内部及验收，双方在合约中协议工程在4月开始8月完成，共需约4个月。 　　合约订明每完成一期工程需支付43,000元，何称当工程做了约2个月，装修公司东主要求缴付全部装修费，何称因对方表示必会准时完工，故愿意缴付215,000元，但工程却随即慢下来。 　　何说："每次与装修东主提到要尽快完成，他都以天气不好、下雨及没找到市府验楼员（Inspector）到来，装修工人原先7人开工，逐渐只剩2名年长工人，有时见工人年纪比我还要老，我与他们一同攀上屋顶及锯木，做装修工作。" 　　何说女儿嫁期渐近，感到工程不会如期完成，遂于8月19日约装修东主面谈，冀能商讨解决方案。但对方没对如期完成作出承诺，双方最终谈不拢。何声称工程之后断续进行，不单没有在女儿出阁前完成，至本月初只完成40%左右；何诉说现时天气转凉，家中没有暖气，二楼4至5个窗户都没装上，冷风涌进屋内，若下大雨情况更堪虞。 　　何承认望着房屋久久没有完工很着急，上月曾到装修东主位于士嘉堡的住所理论，对方感被滋扰及受威吓报警求助，何称亦感到自己太冲动，但作为业主看到住所似没完工日期，内心焦躁可想而知。他说感到无计可施，经邻居建议找市议员汤逊（Michael Thompson）求助，汤逊助理月初称已通知市府验楼员到场了解，但至刚过的周四验楼员尚未到访。 　　记者曾接触装修公司陈先生了解，陈声称在6日已派员为何家安装暖气炉。但何月中对本报声称："他（陈先生）有派工人来安装暖气炉，但暖炉根本是坏的，完全不动，我要自行找冷暖气公司弄好暖气。"何承认在工程未完成前支付95%装修费是自己过错。 　　何早前向装修公司发律师信，要求对方给予完成工程的时间，以及若不能完成工程的赔偿问题，他在12日向记者表示，装修公司的律师回覆指，工程延误是何先生不让工人开工所致，并表示保留向业主毁约作赔偿权利。何的律师则指何已决定中止合约，并会向装修公司追讨相关费用。何表示双方或会对簿公堂。 　　何指为了房屋翻新装修，不单觉得不能让女儿在娘家出阁感遗憾，也因工程变成这样，体重由200磅骤降至160磅；由于没有窗户，唯有辞掉电脑工程的工作留守家中，太太也因久久未完工而抱怨。移民加国20年的何先生慨叹："是次教训真的很大。"

  楼市泡沫重现？ 成也楼市，败也楼市。房地产行业占美国GDP的18%左右，对美国经济至关重要。楼市不但是重要的抵押品，影响企业信贷，同时作为家户财富的重要组成部分，房屋的价格直接影响着家户的抵押借贷能力，影响着家户的消费意愿，从而直接影响美国经济增长并进一步影响未来就业，收入，以及消费。尽管美国加息周期已经在路上，缩表也近在眼前，但市场仍然对美国经济的前景存在很大分歧，对其货币政策的走势也有很大分歧，其中一个重要着眼点是对楼市的前景看不透。2016年初我们曾经对美国楼市有详细的分析，当时认为美国楼市还有很大空间，现在看来，我们的判断非常准确。那么，站在当下时点上，在楼市已经接近危机前高点的情况下，美国楼市是春红褪去，还是春去夏来呢？ 楼价重回危机高点 2012年是美国房地产市场复苏的拐点，随后迎来了连续6年的繁荣。OFHEO（联邦住房监督办公室）指数和Corelogic房价指数变动幅度虽略有不同，但均表明美国地产价格自2012年低点已持续回升超过37%（图1），已经接近或超过历史最高位置。全美各区域跟随本轮房价的复苏，波动虽有差异，整体的趋势却非常相近（图2）。其中，西部地区波动幅度较大，次债危机时降幅最大，迅速回暖后稳步上升。东北部震荡最为剧烈，但回升势头也最为明显。中西部和南部相对美国整体来说波动较小，2012年后的上涨趋势最为明显，但近期稍有疲弱。美国楼价重新回到了历史高位，市场也开始担心美国房地产发展是否又开始催生了泡沫。 房贷风险无虞 去年一季度我们就判断，美国房地产行业整体风险较低，如今我们仍然维持同样的判断。虽然经过6年的持续增长，房价已触及金融危机前水平，OFHEO房价指数甚至已超过危机前最高点9%以上。人们开始担心房价上涨的背后是否隐藏着泡沫。然而杠杆率、购买力、金融信贷条件以及违约率四个方面的指标都显示美国房地产市场短时间重演信贷危机的可能性很低。 首先，与上轮次债危机不同，本轮楼市总值上涨依靠资产净值增加，而非杠杆驱动。不同于2000年至2006年的房屋贷款和资产净值同时快速增长，2011年末，美楼市资产总值进入增长通道，资产净值从2011年开始大幅上升，而房贷余额自2007年开始下滑后稳定于相对净值较低的位置（图3）。因此本轮楼市总值增长主要是由房屋净值上升驱动。房贷占大头的居民杠杆率下降至2000年以来的最低位（图4），正说明美楼市杠杆率下降，地产泡沫风险较低。 其次，家庭购买力超平均房价[1]，显示美国楼市信贷泡沫特征较弱。当房地产投机属性远超居住属性时，一个重要的特征就是房屋价格往往超过人们的支付水平。2004-2007次债危机前后就是地产信贷泡沫膨胀的典型，当时房屋出售中间价格就远高于可支付中间价。人们借助杠杆而非固定收入来为购买房产融资，这使房屋价格高于实际支付能力。然而随着房价的回落，自2009年以来，人们中间收入增长开始赶超房价增长（图5）。 房屋的可支付中间价格开始高于房屋出售中间价格，显示了房产市场价格上涨中泡沫风险较低。同时也反映了次债危机之后银行对房地产行业惜贷，人们购房意愿较低。不过随着房价上升，房屋可支付中间价格与房屋出售价格出现了小幅收窄的迹象。按照历史经验，这两者价格应当相对接近，整体来看房价未来仍然有上升的支撑。2017年以来，随着全球近经济的复苏，银行系统的借贷限制逐渐放宽，美国成屋销售率也在7月迎来首度上升，人们购房信心持续上涨，预计房屋的购买力与房价水平会在未来基本相当，这也预示着美国楼市价格仍然具有上涨的空间。 [1]使用census家户中间收入数据以及30年期房贷利率按照28%收入支付房贷计算中间可支付房屋价格——”Housing Finance at a Glance: A Monthly Chartbook”, Urban Insitute, March 2016. 最后，金融监管把关，严格的贷款信用条件也限制了美国楼市信贷风险的累积。次债危机之后，美国政府强化了金融监管，颁布了《金融监管改革法案》，新成立了金融稳定监管委员会，以及消费者金融保护局，并且颁布了更趋严格的宏观审慎法令法规。这些政策进一步降低了美国房地产体系的系统风险。2009以后年银行房贷信用条件要求变得更为审慎严格，即使2016年开始由于市场向好，银行放宽信贷有求，房贷要求仍然高于信贷危机前水平，比如2017年平均批准房贷的信用分数为720，依然高于次债前的716分（图6），并且2017年7月份批准房贷的平均信用分数还环比略有上调。严格的贷款信用条件有利于降低美房贷市场的系统风险。 因此并不意外，当下我们观察到房市违约率远低于危机前水平。由于失业率下降，工资上升，房价回暖，以及房贷市场的严格监管，房地产市场止赎违约现象大幅下降，丧失住房赎回权数量已低于次债危机前水平（图7），而新增房贷断供比例在不同等级贷款层级中虽有波动但整体下降至历史较低水平（图8）。低违约率有助于银行恢复信心，放宽贷款要求，从而推动需求拉高房价，进一步降低违约率，引导美国房地产市场进入“价格涨—信用涨—价格涨”的正反馈通道中。 释放新需求 需求厚积薄发 去年首季，我们认为美国楼市正在累积巨大的需求，今年更多的证据显示美国房地产市场需求已经开始逐渐释放。 首先，美国劳动力市场稳定向好发展，提振购房需求。自2010年以来，美国劳动力市场失业率持续下降，2017年9月为4.2%，已降至次债危机前的最低水平。失业率稳定下降的同时，劳动参与率出现了上升的趋势。自2015年9月现低点62.4%之后，劳动参与率一直保持稳中向好的势头，近期稳定在63%左右（图9）。失业率和劳动参与率的指标共同向好发展，显示出美国劳动力市场还处于强劲上升通道中。随着就业市场改善，工资水平也逐步上升。2015年起，美国的名义时薪的同比增速出现明显的上升趋势，由原来2%左右的增速水平，上涨至2017年年初的2.8%（图10）。虽然近几个月增速有所回落，但仍然保持在2.5%左右（9月部分因为飓风原因为2.9%）。工资的环比增速也已经连续31个月保持正增长。名义工资的上涨推升了居民（特别是房屋初次购买者）的购买力，为房地产市场需求端注入新动能。 其次，近期美国房贷利率仍保持低位，但美联储的加息已经在路上，预期利率环境反转情绪越发浓厚，将加速需求潜能的释放。从2000年起房贷利率水平持续走低，2013年降至历史性低点之后一直维持在低位（图11）。较低的房贷利率对有购房需求的居民而言充满了诱惑——随着工资水平的上行和整体经济环境的改善，加上美联储上调利率的预期开始变得越发浓厚，人们更想把握住处在历史性低位水平的利率机会购房。需求的释放在房屋的空置率数据中也得到了体现。 次债危机之后随着经济转暖，此前和父母居住在一起的年轻人开始搬出来独立居住，成为了地产市场需求端的重要力量。但是最开始，受制于严格的信用记录要求，他们当中的很大一部分人转向了出租房市场。从2009年下半年开始，出租空置率明显下降，从10%以上水平，降至2016年的7%以下水平，2017年以来维持在7%左右。不同于出租房空置率短期内略有上升的趋势，住房空置率却持续下降，2017年第二季度降至1.5%，追平2000年以来的最低水平。这主要是由于经济转好，一部分租房的人开始转向购房市场，带动房屋空置率持续减小。租售价格比的先升后降，也反映了住房市场较租房市场热度上升（图12）。事实上，房贷获准的信用条件自2013年起已有所下降（图11），从房屋空置率下降的事实我们可以看到，市场上的需求潜能正处于逐步被刺激和释放的进程中。 “千禧一代”成为带动美国自有住房率上升的中坚力量。美国的自有住房率自2007起出现大幅下滑，2016年中降至历史最低点62.9%之后开始出现反弹，2017年第二季度已回升至63.7%的水平（图13）。次债危机之后自有住房率迟迟不升，主要是受到“千禧一代”的影响。年龄分布在17-34岁之间的千禧一代，人口总数达到7450万，其中20-34岁的千禧一族占到美国人口总数的20.8%（图14）。他们接替婴儿潮一代，成为市场的主要力量。千禧一代逐步进入买房市场，起初受制于经济危机后相对严格的信贷条件、学贷负担、低收入等因素，他们的购房速度赶不上家户形成的速度，导致千禧一族的自有住房率逐年降低。 但随着工资的提高，经济环境的改善，他们的购房需求开始体现为行动上，千禧一代购房占总购房的比例逐年提高，2013年为28%，2014年为31%，2015年为32%，2016年为35%（图15）。美国银行2017年4月份的一份调查报告《Bank of America Homebuyer Insights Report》显示，千禧一代有86%都认为拥有房产实际上比租赁房产更划算，这意味着很多年轻人对于拥有房产兴趣极高。未来随着千禧一代的工资水平上升，他们将有更多能力去实现购房意愿，并引领美国自有住房率回升。 海外买家热情依旧 海外买家撑起一片天，投资总额持续增长。近几年海外买家在美国房地产市场的购房总额已经占到了销售总额的8%左右，并且在2017年3月底之前的12个月比上年同期上涨了49%，达到了1530亿美元（图16）。尽管有很多政策方面的限制对海外买家购房有所阻碍，但海外买家的投资热情依旧，支撑着房产投资总额的数据持续向上。美国之外的华人买家在美购房金额近几年已远超来自加拿大、印度、墨西哥和英国的买家，稳居“第一大海外买家”的宝座（图17）。 海外买家一般瞄准市场上的高端住房，根据美国房地产经纪人协会2017年的《美国住宅房产海外买家报告》，外国买家在美国购买房产的均价为53.7万美元，远超美国27.8万美元的平均水准。并且海外买家对购买地具有针对性（比如纽约，洛杉矶，旧金山等），因此对特定购买地的高端市场起到了支撑作用。随着美国经济好转，进入加息周期，海外买家的热情还将持续，对美国房产的需求或将进一步增加。这也将支撑美国楼市的价格进一步增长。 供给不足 建筑业劳动力缺口问题仍然存在 建筑业时薪与就业继续维持好转局面。2012年以来，建筑行业的强需求、弱供给，造成了劳动力市场的不均衡，工人工资增速出现上升趋势，自2012年最低点的0.16%，逐步上升至2016年9月的3.51%，短期增速虽有所回落，但不改上行趋势（图18）。建筑行业当月新增就业人数在次债危机之后也稳步回升，已经连续11个月保持新增就业人数正增长（图19）。中长期来看，建筑行业就业人数将逐步提升至使劳动力市场达到新的均衡状态。 但建筑业仍有近70万就业缺口，技术岗位缺口最大。最近几年，建筑业就业有了明显的增长。但是建筑业从业人数仍低于危机前水平，与危机前比仍有近70万人的缺口（图20）。由于建筑行业中老员工回岗率较低且新员工培训需要时间，在上一轮危机中丢失的工作岗位难以在短时间内得到补充，因此从2016年开始美国的PMI调查中都出现较多次，建筑业雇主无法雇佣到合格员工的困扰。无论是从业工人的缺口，还是技术工人的短缺，一定程度上都降低了房屋的供给。 中低房型开工许可被人为压低 中低端新屋供给仍受到限制。社区为了维持自身的房价，不希望在社区里新建低端房屋，因此对新开工住房的许可往往偏向中高端房型，导致社区对中低端房型的许可数量始终处于偏低的状态。千禧一代的消费能力决定了他们的需求很大部分属于中低端住屋，但是美国社区的偏好，限制了需求较高的中低端房屋的供给，使得低端房屋的供需差短期内无法得到弥合。由于开工许可限制，已获批的新建私人住宅数仍低于危机前水平（图21）。 同时，新屋供给不足也体现在了一些其他的方面。比如，新屋销售量同比要快于成屋销售的趋势在短期内成为了美国房地产市场的一个特征(图22)。次债危机期间私人房屋交易中新屋成屋销售比例从18%下降到了8%（图23），这也说明新屋供给仍然相对落后。2017年开始虽然新屋成屋销售比例现已上升到了11%左右，但是仍远低于危机前17%左右的水平。 成屋库存处于低位 成屋过剩库存得到消耗。库存月数的下降说明库存过剩缓冲区已经消失（图24）。自有住房率的上升，说明千禧一代地产需求已经开始释放，低库存显示新房的供给速度无法跟上需求的节奏，这对短期美国楼市的价格增长也起到了支撑作用。 美国楼市仍有投资空间 供给限制和需求扩大并存，美房价仍有增长空间。从供给上看，建筑业劳动力补齐需要时间，许可证颁发速度仍然受限。而美国的购房需求潜能正随着经济好转而逐渐释放。两者相结合，意味着房价仍有上涨空间。美国房价增长率在过去几年里一直维持在5%左右（图25）。 主要风险点 复苏的结构性问题 本土需求推高中低端地产价格，住房支付能力有结构性忧虑。第一类是50岁以上的人群，另一类是20-34岁的千禧一代。50岁以上的人群需求多来自于新建家户而非更新房产，并且由于年纪等人口特征，其需求偏向于中低房型。而20-34岁的千禧一代，大多属于初次购房，购买力相对有限，因此即便需求爆发未来亦偏向于中低房型。因此总体来看美国本土的需求更集中于中低端房产，然而许多社区不愿意批准低端房屋建设以防降低总体房屋售价。所以中低端房产价格上涨或更快。另外，2015年售价为20万美元左右的房屋平均贷款额占房价比为90%左右，达到2000年以来的最高值，而高端房屋平均贷款占房价比以降至75%左右，低于2005年80%左右的水平。 这一状况至2016年底仍然存在。这表明中低端房地产市场存在较大杠杆。由于宽松的贷款利率以及中低端房产市场的供给不匹配，住房支付能力可能成为一个风险点。这些问题的根本还是中低端市场的房屋供给不足以及对应建筑劳动力的短缺。目前许多建筑商反应已逐渐转向中低端市场，随着房屋建筑的逐步完工，这一问题或将看到好转，中低端房价也可能得到缓解。 少数城市似有过热苗头 海外需求则是高端房产价格的驱动力。海外买家占美国购房需求的10%，其中华人购买者需求最大。海外买家则有不同于本土购房者的购房特色。首先，他们更倾向于购入热门地段的房屋，比如纽约，洛杉矶，芝加哥，迈阿密，芝加哥等。第二，他们主要购买高端房型，高端小区与学区房更是华人买家的关注重点。第三，国际买家支付能力更高，纯现金购房方式占多数，其中美国之外的华人购房者现金支付占比可能高达65%。美国房产的华人买家占国际买家比例由2015年的16%降至14%，不过四大主要海外买家占比均下降1~2百分点。 2017年，美国之外的华人投资者购入的房屋约37%在加州，4%在纽约州。2016年NAR（全美地产经纪商协会）调查显示，加州，纽约，华盛顿，德克萨斯州与新泽西5个地区成为61%的华人地产投资者的美国首选地。除了资本回报以外，华人投资者选择美国加州还有几个强烈动机：1、美国私有产权保护较健全；2、加州人口中30%为华人，文化氛围相近；3、加州有全美最好的公立大学；4、50万-100万美元的投资有利于投资者获得EB-5签证。 少数城市的楼市有过热苗头。以曾经被Bloomberg商业周刊评选为最适合抚养子女的加州的阿卡迪亚城为例，阿卡迪亚超过44%的人口是华人，同时社区地理位置优越成为华人投资者理想的选择。蜂拥而来的华人投资者推动了该城市地产价格快速上涨（图26），2015年其价格几乎是2012年之前的两倍。尽管2016年有较大回落，2017年4月又回到了2015年的价格水平。纽约的高档房地产价格也出现下滑，比如位于曼哈顿西53街的百家乐公寓顶层豪华公寓售价已经比三年前下降29%，而定价超高的纽约商用房地产的销售额在这两年下降了50%。 实际上，上世纪80年代末日本买家曾催生加州房产泡沫。1980年代中期，日本超过英国、荷兰、中东和加拿大成为美国地产最大的买家。加州的洛杉矶、圣地亚哥、旧金山也成为日本几个主要的美国地产投资城市。由于当时日元购买力提高，日元信贷异常宽松，导致大量日本资本流入加州，加州的房地产价格以远高于全国平均水平的速度增长。但是在90年代初，日本央行收紧银根导致信贷水平急剧下降，海外资金回流，使得加州房产的泡沫最终破灭（图27）。 地产业金融改革具有不确定性 奥巴马与特朗普政府都提出要对美国最大住房抵押贷款提供者房地美与房利美两巨头进行改革，但是路径与目标仍然具有不确定性，有可能会引起市场的扰动。2008年9月，由于次债危机而损失惨重的房地美与房利美被美国联邦接管，并获得约为200亿美元的借款。作为未来托管以及资金支持的交换，这两家政府赞助企业将向美国财政部发行以10%为息的10亿美元的优先股，同时，每一个公司都以每股0.00001美元的行权价发行代表79.9%股份的普通股认股权证，有效期为20年。 2012年至今，房地美与房利美已用盈利偿还了187亿美金的借款以及50亿美金的利息。但这部分还款几乎清扫了大部分盈利，私人股东没有得到应有的投资回报。同时两家公司的资金储备也非常少。目前大约70%的抵押贷款来自联邦政府的支持，抵押证券的最大买家也是联邦储备银行。据美国联邦住房金融局（FHFA）压力测试结果显示，如果美国金融严重滑坡，这两家公司需1260亿美元的注资才能渡过危机。 奥巴马时代寄希望建立新的公司以取代两房，但是随着两房盈利状况改善而迟迟没有动作。进入特朗普时代，现任美国财务部长努钦也曾表示政府有意在2017年下半年进行这项改革。但是特朗普当政以来，还没有下达过明确的指示。不论房地美与房利美是否在近期进行改革，美国房地产业架构的不确定性依然存在。不过我们也要看到，至少到目前为止，两家公司盈利状况仍然良好，如果改革过程他们的偿付能力维持良好，并且让美国公众对其持有信心，相信他们改革的冲击很可能是可以被控制的，或许还能向美国房地产市场注入新的能量。 总而言之，虽然少数城市房价上升较快，但美国楼市总体上仍处于比较健康状态。这有利于美国经济稳步复苏，也为美联储继续逐步加息创造了条件。美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。

10月15日，上海，黄浦区世纪广场附近一座十余层高的大楼上悬挂着标有华氏度、摄氏度的巨型“温度计”，这支“温度计”安装在大楼上半部分，长约20米，足足有7层楼高，实时显示室外温度。

　　加拿大地产商会(CREA)公布，本国住宅9月销售数量按月上升2.1%，录得连续两个月升幅，并且在多个地区录得上升，不过地产商会指住宅市场后劲能否持续仍有待观察。 　　CREA首席经济师Gregory Klump指出，9月数字虽然亮丽，不过论长期后劲能否持续仍言之尚早。他表示：“早前联邦政府对多市及温哥华实施冷却楼市辣招，其附带的破坏力可能蔓延至国内其他地区。” 　　9月电脑多重放盘系统(MLS)综合房价指数(HPI)较去年同期升10.7%，指数中13个住宅市场住宅基准价格近7年来首次录得全线上升，大多区住宅基准价格升幅放缓至按年升12.2%，大温区则升10.9%。 　　9月住宅平均售价稍高于48.7万元，较去年同期升2.8%，而扣除多伦多及温哥华两大市场计算，住宅平均售价则为37.45万元。 　　新放盘住宅数量连跌3个月后在9月反弹4.9%，多伦多房屋销量与新挂牌比率由8月57.2%，跌至55.7%，仍然处于平衡市场状态。 　　道明银行(TD Bank)经济师Michael Dolega指出，8月升幅主要由大多区支撑，而9月的升幅则由大多区、大温哥华区、温哥华岛及安省伦敦市等地带动，不过未来加息步伐及新引入的借贷压力测试，或会削弱楼市。

　　对于加拿大的地产开发商来说，2017年可谓回归年。 　　新开工房屋数量达到215,000 ，是自2007年以来数量最多的年份。尤其是连续四年建设量低于20万之后，今年首次反弹。 　　这种趋势不仅出现在多伦多，全国范围内都是如此，包括草原省份、魁北克和卑诗省的高地地区都出现了明显反弹。多伦多2017年的住宅建设速度更是自2004年以后最快的一年。 　　这个势头让政策制定者和分析人士都很惊讶，他们中的大多数人在年初的时候都预测房地产业会是拖累经济的因素。 　　然而事实并非如他们先前预测的那样。 　　首先，经济的表现超出多数人的预期。自2016年中期开始，加拿大的雇主创造了约40万工作机会，是近十年里经济增速最快的时期。 　　同时，去年年末收紧按揭贷款保险的政策并没有产生很大的冷却市场作用。 　　很少有人预计到加拿大人口的增长是这背后最大的动因。加拿大统计局预计人口年增速超过1.2%，是自1990年代初以后最快的人口增速。 　　那么既然大家今年预测错了，是否意味着接下来会大胆看好楼市前景呢？目前看来并没有。 　　加拿大央行预计地产行业未来一年不会对经济增长产生什么作用，到2019年还会拖后腿。经济学家普遍预测2019年楼市会是自经济危机以后最困难的一年。 　　公寓恐慌 　　大家还记得2012年公寓市场的供过于求吗？ 　　事实上这种情况并没有出现，当时市中心到处都是工地，分析家和政策制定者都认为增加的供应会导致房屋价值回归正常，政府也收紧房屋财政监管，控制开发商。三年后的2015年，开发商再度增加建设量的时候，人们也有同样的担忧。转眼到了今年，公寓的建设再度高涨，并且成为全国现象。 　　自2011年开始，加拿大三分之二的新屋开工都是公寓项目，此前二十年里，公寓的份额都不到一半。 　　大家对供过于求的担忧会卷土重来吗？根据目前市场的需求情况来看，不大可能。 　　9月份，新建的公寓有91.2%一完工就销售出去了。多伦多这一比例更是高达99.9%。 　　全国范围内，所有类型房屋的建成购买率为84.9%，多伦多为97.6%。 　　这些数据显示，即便多伦多最近楼市有所逆转，但是整个加拿大楼市仍然处在需求旺盛的时期。 　　房屋开工和完成之间有一定的时间差，开发商在这段时间里会对楼市趋势预期进行自我调整。多伦多建设一栋公寓需要26个月，十年前这个时间是21个月。

　　每月中旬前后，CREA(加拿大房地产协会)会及时更新全国房价地图，通过一目了然的方式，让大家了解全国各个省份及众多热门城市的住房均价行情。最近CREA刚更新了9月的全国房价地图，一起来看看各省及代表城市的房价现阶段是什么水平以及房价的涨跌情况吧! 　　首先是2017年9月全国综合住房均价及同比涨跌数据： 　　卑诗省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　安省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　阿尔伯塔省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　萨省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　曼省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　魁北克省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　新不伦瑞克省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　新斯科舍省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　纽芬兰拉布拉多省2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　爱德华王子岛2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　育空地区2017年9月住房均价及同比涨跌数据： 　　西北地区2017年9月住房均价及同比涨跌数据：

　　中国亿万富豪苑刚2015年在加拿大温哥华被分尸一案尚未了结，据明报报道，他在温市拥有的一座豪宅已经被一位华人买家买下，价格比政府的估价低约$500万元，比挂牌价格低了$138万元。 　　42岁的苑刚来自中国河北，移民至加拿大约5年，尚未加入加拿大。疑凶赵利被爆是苑刚的表姐夫。苑刚被分尸一案于今年5月在卑诗最高法院开审开审，56岁被告赵利被控二级谋杀。而该案发生在西温哥华市963 King Georges Way的一座豪宅。 　　不过，这次成交的豪宅不是凶案发生的地点。 　　据报道，苑刚名下拥有不少物业，这次售出的是价值最高的。 　　这间豪宅位于Shaughnessy区3333 The Crescent，属于历史古迹建筑，占地超过一英亩，在温市西区几乎绝无仅有。 　　地产网站Zolo.ca上的信息显示，豪宅建于1912年，是知名建筑师Maclure及Fox为前卑诗省省督Waltoer Cameron Nichol设计建造。 　　豪宅居住面积11598平方尺，有10个卧室，7间卫浴，地税每年超过$5万元。 　　卑诗省物业估价局对该豪宅的估价超过$2千万元，其中主要是土地的价值。 　　据明报报道，该豪宅最初挂牌价格高达$2,350万元，几次降价后，最近一次挂牌价是$1,688.8万元。 　　销售纪录显示，豪宅在8月22日找到买家，以$1,550万元成交。 　　代表买家的经纪人向明报证实，买家是一名加拿大华裔公民，在Shaughnessy区居住。 　　该经纪人也表示，温哥华超过千万以上豪宅的买家始终存在，只要价格对了，就有成交的机会。

2013年诺贝尔经济学奖得主、耶鲁大学经济系著名教授Robert Shiller曾经以一部《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)，凭借基本面分析准确预测了互联网泡沫。他创立了研究美国房价的指数Case-Shiller Index，以及评估股票市场是否高估的周期调整市盈率(CAPE Ratio)。 基于CAPE Ratio的指数基金BMO Shiller Select US Index ETF是满银(BMO)资产管理公司新上市交易的五个基金之一。 Shiller教授本周在多伦多接受《金融时报》的采访时谈到了加拿大房地产市场的泡沫问题。 他说：“多伦多和温哥华等地的房地产市场存在泡沫，这是我担心的。我不建议人们在多伦多买2套或3套房屋。” “我不知道究竟是什么在驱动房价，不过我知道这一现象不仅是在加拿大，也在新西兰、澳大利亚、香港和上海。” Robert Shiller2013年凭“资产价格实证分析方面的贡献”获得诺贝尔经济学奖 他说，历史证明这不是好的投资策略，即使是大城市，也不会升值太多。与其他投资相比，它的增值很慢，而且长期回报不理想。如果考察过去100年里美国大城市的房价，都没有增值太多。那是因为城市都在扩张，办公核心区正在搬去更远的地方。最近的一项研究显示，在受发展限制的区域，房价更高。不过多伦多也在扩张，并非完全受限制。 他还说，纽约的房价，特别是曼哈顿区的房价比过去高了数倍，但是曼哈顿能获得这一地位经历了长达数百年时间，所以房屋的长期投资表现并不惊人。

　　翻新后厨房设大型工作台兼餐桌，一家人可围桌谈天，享天伦之乐。 　　居住在多伦多的一个四口家庭，原本打算透过参加电视台的家居翻新真人骚节目翻新装修陈旧的居所，但翻新工程许可不获批出令计划延期，经过一波三折，一家人最终在今年如愿以偿，把平平无奇的半独立屋改造成共享天伦的理想家居。物业市值更由原本2011年的58万元，估计升值至现在的130万元。 　　多伦多女子史甸丝莎（Tessa Steenstra）与丈夫沙维达拉（Andy Saavedra）及子女，居住在李斯利维尔区（Leslieville）的四睡房半独立屋。 　　他们在2011年以58万元购置该物业，曾经于2015年参加HGTV电视台的家居装修真人骚节目，打算借此翻新陈旧的家居。但当时市政府未能及时为翻新工程批出许可，原因涉及到住宅原本有问题的增建部分，结果令他们无缘参与节目。史甸丝莎说：“整个计划在拍摄前两个星期幻灭了，我们都非常伤心。” 　　半座旧车房改建而成的后门大玄关。 　　工程耗时3个半月 　　但他们未有因此而放弃计划，并且向市政府重新提交申请，经过了整整1年的时间，工程终于在今年1月获批。他们聘用了住宅翻新承办商3 Stones Custom Homes进行工程，整个工程总计历时3个半月。 　　负责项目的设计师布鲁奇丝（Lesley Brookes）把这座半独立屋的室内大改造，其中将半座旧车房改建，现在成为一个洗手间及后门的大玄关。同时将本来冰冷的娱乐室，改造成为有加热地板的电视室。 　　翻新后，厨房采用开放式设计，其中厨房中央的大型工作台面（kitchen island）兼具有餐桌功能，更使用了不易染上污渍的昂贵仿云石面板。当史甸丝莎在一端下厨的同时，一家人可以围坐，以享天伦之乐。 　　虽然史甸丝莎一家成功翻新了家居内部，但后院却仍然维持旧貌，其中院内本来种有一棵大枫树，原本可以保护他们一家的私隐，但该大树因事被斩后，后院顿时可以被街外人一览无遗。 　　后园失大树私隐度大减 　　史甸丝莎表示，自从失去大树后，置身后院的感觉截然不同。为了重获私隐和遮荫的地方，他们曾因此不惜在后院放置了6把大伞，甚至以船帆作为遮挡。 　　时至今年的夏天，史甸丝莎参加了木材公司MicroPro Sienna举办的安省装修挑战赛，参加者可以在网上上载其物业后院的照片，而设计最欠缺私隐的后院会被获选，将可获赠木制的后院家具以提高私隐。 　　结果史甸丝莎“众望所归”赢得最终大奖，负责评判的承建商Chris Palmer与设计师Carson Arthur都认为，那6把雨伞太过碍眼，一致决定由史甸丝莎胜出挑战赛。 　　他们协助史甸丝莎在后院建立起一座木制的屏风，除了大大提高后院的私隐之外，整体观感亦大为改善。当翻新工程已经把他们的预算知道胜出史甸丝莎欣喜万分地说：“真棒！这里变成一家共聚之地，我们非常喜欢。” 　　装修后的客厅与厨房及饭厅相连。 　　未翻新的厨房光线比较昏暗。 　　为重获私隐和遮荫，他们曾在后院放置6把大伞作遮挡。

　　加拿大地产协会（CREA）周五公布统计数据，今年9月全国房屋销量比8月略有上升，但仍低于去年同期水平。 　　 关键数据： 　　全国房屋销量9月比8月上升2.1%； 　　实际房屋销量（未经季节性调整）比去年9月下降11%； 　　新上市房屋数量比8月增加4.9%； 　　MLS房价指数（HPI）比去年9月上升10.7%； 　　全国平均成交价比去年9月上涨2.8%。 　　今年9月通过MLS系统成交的房屋数量比8月增加了2.1%，而8月份的增幅仅1.3%。与今年3月的最高纪录相比，全国房屋销量减少近12%。 　　全国有四分之三的市场房屋销量比去年减少，特别是大多伦多地区和附近市场。 　　地产局主席Andrew Peck说，全国房屋销量趋于稳定，但是很难说这是否长期趋势的开始。 　　地产局首席经济师Gregory Klump说，联邦旨在打压多伦多和温哥华市场的政策也对其他地区造成损害，同时破坏了加拿大的经济增长，经济已经显示放缓的迹象。 　　全国新上市房屋数量在连续三个月下跌后，9月份反弹了近50%，主要是大多伦多地区的新上市房屋大增。 　　全国房屋销量与新上市量之比从8月份的57.2%，下降到55.7%。这一比率在40%至60%之前都属于平衡市场，低出或高出这一范围则分别是买家市场和卖家市场。9月份全国有三分之二的市场属于平衡市场。 　　截止9月底，全国房屋库存量是5个月，与8月一致。大金马蹄地区的库存量是2.4个月，与今年2、3月的仅0.8个月相比显著增加，不过低于长期平均库存量3.1个月。 　　房价按年涨幅继续下降 　　MLS房价指数继今年4月以来按年比涨幅继续下降，9月份年涨10.7%。 　　公寓价格的年涨幅最高，达19.8%，其次是镇屋（13.5%），单层独立屋（7.9%）和两层独立屋（7.2%）。 　　大多伦多地区房价涨幅放缓，9月比去年同期上涨12.2%，Oakville-Milton年涨幅8.8%，Guelph年涨幅17.3%。 　　另外，未经季节调整的全国房屋平均价格是$487,000元，比去年同期涨3%。如果去除温哥华和多伦多两个最贵的地区，全国平均房价仅$374,500元。

  　　虽然多伦多的房市由热变凉，但租房市场仍然火爆，不仅租金高，而且一房难求!除了本市人口自然增长的原因之外，每年有90,000多人涌入多伦多也是令出租房供应紧张的原因之一。 　　据多伦多地产局MLS的统计，今年第三季度condos的平均租金上涨10%或$220，到$2,220。其中studios的月租金要$1,672，一居室$1,839，两居室$2,498，带den的两居室$2,510，三居室月租金则需$3,065。 　　不仅租金上涨，而且有钱也难租房，因为多伦多出租房空置率仅为1.4%，租房广告平均挂出10天就可将房子租出去，令租客在找房过程中大伤脑筋，为寻一处公寓安身疲于奔命。 　　省政府新政策“雪上加霜” 　　为了遏制越来越高的房价并减轻民众的房屋负担，省府在今年4月实施称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)的新税，其中包括16项具体政策和措施。在这一揽子政策中，为了限制房东乱涨租金，省议会特别修法，取消针对1991年之后所建房屋的豁免权，对所有出租屋“一视同仁”，即实施统一政策，省内各类出租物业的涨幅，年涨幅不得超过2.5%。 　　所谓上有政策下有对策，因不满自由党政府推出的新政策，GTA地区的开发商们不是加建更多新公寓以应对市场需求，而是将原本规划为出租公寓的建筑改建成 condo，不是用于出租，而是出售。从今年4月以来，超过1,000套这样的出租公寓已经改成condo，拟上市出售。 　　比如一家知名开发商RioCan就是这么做的，他们将在多伦多King Street West上一幢公寓楼改变用途，从原本设计的出租公寓，改成上市销售的condo，仅这个公寓楼就包括133个单元。开发商直言不讳地表示，省府的新政策使得新建出租公寓没有增长前景，言外之意就是无利可图。 　　安省一家名为FRPO的机构(Federation of Rental-housing Providers of Ontario)的一项专题调查发现，在省府4月实施新政之后，GTA地区原计划建设的28,000个出租公寓单位中，有一大半即20,000个单位被各家开发公司置于“复议”程序，也就是说，其中一些项目或取消或改建出售。 　　多伦多每年建8,000套公寓才能满足需求 　　在多伦多怀雅逊大学一家研究所(Ryerson City Building Institute)与城市可持续发展公益组织Evergreen联合发表的报告中，研究者们呼吁政府要采取措施，鼓励开发商建设专门用于出租的公寓，并称多伦多每年要建8,000套公寓才能基本满足需求。 　　报告称，如果在未来多年内每年新建8,000套出租公寓，届时将可以提高多伦多的出租房空置率至3%，也就是比目前高出一倍多一点，这是业界公认的作为健康出租市场的指标。报告也呼吁，出租房不能完全依赖出租公寓，应该开发并建设多样化的出租形式。 　　而上述FRPO则一直在密切关注出租公寓项目取消或改建的情况，同时也联合业内公司企业发起一项运动，呼吁省府对限制租金的法例进行重新修订。 　　怀雅逊大学的报告还提出相关建议，包括给予开发商HST的税务优惠，在联邦或省府创建为开发商提供一条龙服务的窗口，以及增加给予开发商发展费的补贴，即在拟议的$1.25亿的基础上进一步提高。

　　如今，很多家庭都喜欢在外出度假的时候，将自己的房屋短租出去，一是能赚点零花钱，二是租客还能帮着照看一下房子。只是让陌生人入住自家房子会有不小的风险，例如多伦多居民哈巴希夫妇（Daniel Habashi & Andrea Van Leeuwen）就“引狼入室”，不仅一分钱租金没赚到，自家的房子还被洗劫一空。 　　（图文无关） 　　据本地英文媒体《多伦多星报》报道，哈巴希夫妇一直是民宿平台Kid & Coe的忠实用户，多次使用平台出租自家住房，而他们外出旅游的时候，也会在上面找短租。 　　在今年7月，哈巴希夫妇带着两个儿子南下纽约游玩，就在平台上挂了一个短租信息。不久，一对带着小孩子的年轻夫妇就来租房了，哈巴希夫妇一看对方有孩子，像是个挺靠谱的人家，就答应了。 　　在7月22日，租客正式入住。当天晚上，邻居给哈巴希夫妇发来邮件，说他家传出巨大的噪音。他们还没有来得及做出反应，就在第二天一大早，手机上出现了好几条警告短信，报告自家的屋子里有烟。 　　哈巴希夫妇打电话给保安公司上闷调查，结果发现有八个成年人睡在屋子里面。保安公司将这些人统统赶了出去，随后哈巴希的一个亲戚报了警。 　　随后，一个更坏的消息传来：那对租客提供的信用卡信息都是假的！ 　　夫妇俩顿时心都凉了：完了。遇到骗子啦！假也度不成了，一家人急忙往回赶。 　　当哈巴希夫妇回到家后，才发现事情比他们相像中的糟糕很多，原来他们遭遇的可不仅仅是骗子，而是劫匪：空气中弥漫着烟味，乌烟瘴气。客厅里50寸的液晶电视、传家的古董、装饰不翼而飞，所有的橱柜和抽屉都是空的，里面的东西被洗劫一空。 　　更令他们伤心的是，两个孩子的玩具都被毁坏了，看起来曾被当作吸毒的工具（drug paraphernalia）使用，他们的书也被烟卷烧得残缺不全。 　　根据邻居的描述，哈巴希怀疑租客在他家举办了派对，至少50人上门、并打劫了他们家。 　　民宿平台Kid & Coe得知哈巴希夫妇的遭遇后，很快做出了反应。其发言人赫尔女士（Laura Hall）说，她们的这个平台开办已有5年了，还是第一次发生这样的事情。对于住宅被短租租客损坏的家庭，她们有保险可用于赔偿。 　　该平台负责人Zoie Kingsbery Coe也对哈巴希夫妇表示“诚挚的道歉”。 　　然而，哈巴希夫妇对保险赔偿并不满意。他们称，这次的损失达到10万美元，而保险金所能赔偿的，只是其中很小的一部分。 　　本周二（10月10日），哈巴希夫妇正式向纽约地方法庭（Kid & Coe总部位于纽约）提交了诉讼，称民宿平台Kid & Coe违约、失职、打虚假广告，要求赔偿20万美元。 　　对于哈巴希夫妇的诉讼，Kid & Coe尚未做出官方回应。

　　过去多年加拿大的房地产市场是少数城市热得烫手、大部分城市不温不火的局面，以至于难以用统一的措施来对房地产市场进行调控，需要各个省市的政府推出地方性的调控措施。 　　现在这种情况终于有了变化。 　　加拿大主要城市的房价六年来首次步伐基本一致 　　据加拿大广播公司报道，加拿大主要地产经纪公司之一的Royal LePage星期四发表的全国房价走势调查显示，加拿大五个主要城市的房地产市场出现了步伐一致齐步走的情况，这是六年来的第一次。 　　大多伦多地区、大温哥华地区、大蒙特利尔地区、卡尔加里市、渥太华市的房价今年第三季度与第二季度相比都呈现适度上升，房价的上升幅度在1.5%到3.5%之间。 　　Royal LePage认为，五大城市房价的统一步伐显示加拿大全国主要城市民用房地产市场走势趋向平衡。 　　不过今年与去年相比，加拿大一些城市的房地产价格仍然有不小的升幅。比如今年第三季度与去年同期相比，大多伦多地区的房价猛升了21.7%，蒙特利尔的房价上升了14.3%，渥太华上升了7.9%，卡尔加里5%，而大温哥华地区的房价今年第三季度与去年同期相比上升了2.5%。

　　加拿大最大的一间公寓开发商Starlight Investments斥资$13亿元，与另两间本国最大的退休金基金公司合作，正在美国寻找公寓资产，其原因就是安省出台了新的租金限涨政策，而美国基本上没有这一限制。 　　Starlight Investments的私人资本全球主席Raj Mehta说，该公司与Public Sector Pension Investment Board和Alberta Investment Management Corp.两间基金公司合作到美国寻找资产，是基于他预期未来在安省已经看不到更多机会。 　　他说，一方面，这两间基金公司的策略是要多元化，另一方面，许多机构性投资方都看中公寓资产，因为它很稳定、安全，加拿大已经没有可以购买的资产，你自然会去美国寻找。 　　这一动向与安省今年4月公布的16点公平住房计划有很大关系。 　　新政将租金上涨限制扩大到全省所有公寓单位，规定每年的租金涨幅要与通胀一致，最高不超过2.5%。而之前的政策限制只适用于1991年以后建成的公寓。 　　上月，加拿大最大的地产投资信托上市公司RioCan也因为这一租金限制政策，决定将多伦多市中心一幢有133个单位的出租公寓楼改为Condo出售。 　　King Street West上的133套出租公寓改为Condo出售。 　　公寓研究公司Urbanation Inc.的最新报告称，安省限制涨租金的政策以来，已有1000个出租单位被取消。 　　Mehta说，退休金基金公司都是追求回报的机构，地产在任何资产中都是重要的部分，“如果市场是低增长，且难以入市，加拿大许多地区已经是这样，那么自然而然，你会寻找其他市场。” 　　据悉，目前Starlight已经与两间基金公司在美国丹佛建造A类花园式物业，有465个单元。他们也将瞄准亚特兰达、奥斯丁、达拉斯、奥兰多、坦帕和凤凰城等市场。 　　报道称，Starlight公司管理3.5万个公寓单位，其中2.4万间在加拿大，1.1万间在美国。 　　这笔交易也显示了加拿大退休金基金公司对地产物业的需求。皇家银行分析师Neil Downey和Michael Smith本月发布的报告显示，加拿大的24间退休金基金公司截止2016年底，拥有$1880亿元房地产资产，占其拥有资产总额的13%，报告预计未来五年这一比率将上升至14%到16%。

　　大多区房屋租赁市场数据出炉，2017年第三季度报告显示，透过MLS房产交易系统，公寓单位的平均月租比去年同期增长10.3%，达到每平方英尺2.99元。标准公寓单位(面积743平方英尺)月租2219元，比一年前增长232元。出租单位供应严重不足，有分析认为部分准买家转买为租是导致当前出租市场供应紧张的主要原因。 　　根据PadMapper的最新数据，温哥华8月份一居室公寓的月租金跌至2000加元以下，平均租金下跌了4.8%，至1990加元。但是与去年同期相比，温哥华一居室公寓租金还是上涨了13.7％。比较起来，多伦多一居室公寓租金仍低于温哥华。 　　第三季度月租达到2219元，市场上挂牌出租单位的数量与去年同期大抵持平，为7761套，但是面积小、价格相对较低的公寓单位市场供应量明显不足，比如不带 den(书房)的1房单位(面积在500至599平方英尺)，市场供应量按年比下降11%，而平均月租从去年的1672元增加到今年的1839元，增加了近200元。与供应量不相匹配的是，市场上挂牌出租的公寓单位，平均租出时间缩短至10天。 　　根据PadMapper的最新数据，温哥华8月份一居室公寓的月租金跌至2000加元以下，平均租金下跌了4.8%，至1990加元。但是与去年同期相比，温哥华一居室公寓租金还是上涨了13.7％。比较起来，多伦多一居室公寓租金仍低于温哥华。 　　Urbanation 报告分析指出，人口增加需求加大，同时高昂的房价、收紧的房贷政策以及按揭利率的提高等导致人们不得不“转买为租”。安省新出台的限制租金上涨政策，使得部分业主放弃房屋出租，引起出租房源减少。最后，新建租赁公寓公寓数量放缓或者“转租为卖”也加剧了房屋出租市场的紧张。

温哥华房地产市场似乎已经从一年前的高点开始慢慢的向下降。但是，这一结论却不适用于公寓市场。根据最新的数据，与去年同期相比，今年第三季度部分地区公寓价格涨幅高达25%！Royal LePage的Adil Dinani表示：“公寓市场非常的活跃，价格呈现两位数的增长。”今年第三季度，大温地区的公寓价格中位数达到622,392元。公寓价格涨幅最大的地区分别为：北温哥华25.2％，至614,173元；本拿比24.6％，至561,558元；高贵林23.8％，至471,749元。 从整体房地产市场来看，除西温哥华房价下跌明显外，大温各市房价都有程度不同的上涨。2017年Q3各区域各类型房屋涨跌情况如下： 所有数据来自于 Royal LePage. 温哥华 –  上涨 2.2% 综合均价: $1,439,652 柏文公寓: $751,861 平层独立屋: $1,558,353 双层独立屋: $2,264,994 西温 – 下跌 8.7% 综合均价: $3,026,136 柏文公寓: $1,112,334 平层独立屋: $2,790,580 双层独立屋: $3,431,446 北温 – 上涨 4.5% 综合均价: $1,417,226 柏文公寓: $614,173 平层独立屋: $1,599,797 双层独立屋: $1,679,916 列治文 – 上涨 1.4% 综合均价: $1,103,064 柏文公寓: $510,476 平层独立屋: $1,406,481 双层独立屋: $1,439,817 本拿比 – 上涨 6.3% 综合均价: $1,078,227 柏文公寓: $561,558 平层独立屋:$1,500,008 双层独立屋: $1,462,383 高贵林 – 上涨 6.8% 综合均价: $1,026,824 柏文公寓: $471,749 平层独立屋: $1,195,812 双层独立屋: $1,214,880 素里 – 上涨 6.3% 综合均价: $796,466 柏文公寓: $304,779 平层独立屋: $818,731 双层独立屋: $890,630 兰里 – 上涨 9.2% 综合均价: $831,283 柏文公寓: $337,782 平层独立屋: $825,503 双层独立屋: $909,171

加拿大国家银行周四发布了9月份房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)，显示加拿大二手独立屋价格按月下跌0.8%，是2010年9月以来最大的月跌幅，也是2016年1月以来首次按月下跌。 根据路透社报道，国家银行房屋价格综合指数计算全国11座城市的独立屋转售价格。结果显示9月份的跌势最大的是多伦多市场，跌幅2.7%。其次是魁北克市(跌2.3%)，汉密尔顿(跌1.9%)，哈里法克斯(跌0.4%)和温尼伯(跌0.3%)。 维多利亚市没有升跌。另外5个大城市的二手房价格上涨。温哥华涨1.3%，卡尔加里涨0.7%，蒙特利尔涨0.3%，渥太华-Gatineau涨0.3%，埃德蒙顿涨0.2%。 另据各省土地注册局登记的已完成交易计算，多伦多9月份房价跌了3.1%， 自7月以来累计跌了7.5%。报告称，这一跌幅与多伦多地区的房市走软相符，市场已经从极度紧张转为平衡。 报告称，温哥华市场仍然紧张，继去年8月外国买家税促使房价下跌后，今年初温哥华的房价重拾涨势，并在近五个月里连创新高。 数据也显示，蒙特利尔和渥太华-Gatineau这两个市场近期正在趋紧。 同时，没有被列入房价指数的14个市场中，安省有12个，金马蹄地区的多个市场房价都在下跌，其中Barrie的二手房价格月跌4.5%，Brantford月跌1.3%，Kitchener月跌1.4%，Oshawa月跌3.3%，Peterborough月跌0.7%。 按年涨幅回落 报告称，与去年同期相比，全国二手房价格涨幅回落，9月份房价指数比去年同期涨了11.4%，低于6月和7月的年比上涨14.2%，以及低于8月份的年比上涨13.1%。 年比房价涨幅最多的是多伦多(18%)，汉密尔顿(19.5%)和维多利亚(14.7%)。温哥华的房价按年涨了10.5%，但低于全国平均涨幅。渥太华-Gatineau按年涨5.2%，蒙特利尔涨5.0%，卡尔加里涨2.6%，埃德蒙顿涨1.4%，温尼伯涨1.2%，魁北克市涨1.1%，哈里法克斯涨0.4%。

　　大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 　　然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 　　月底出台明年实施 　　据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 　　这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 　　目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。 　　据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。 　　金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。 　　按揭机构登广告 促勿收紧房贷 　　按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 　　Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 　　行政总裁莫里斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 　　莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 　　Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 　　银行界：投资楼花应量力而行 　　收紧按揭和加息因素不容忽视 　　一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 　　对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 　　他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 　　这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 　　另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。

卑省财政部长近日表示，温哥华动辄百万计的房价不仅让想买房的居民吃不消，同时也让投资者和企业家望而却步，因此卑省省府决心研究各种可能的方式，尽一切手段给温哥华楼市降温。 7月份上台执政的新民主党Carole James周二在纽约布隆伯格总部接受采访时表示“这个问题越来越严重，已经成为经济发展的障碍，因为很多公司留不住雇员。吸引不到人才的话，公司就不会在这里投资。” 温哥华今年再次成为全球楼市泡沫最严重的城市，一栋独立屋的价格已经达到160万，是家庭收入中位数的20倍。 疯狂上涨的房价没有因为之前出台的各项措施而得到遏制，包括去年自由党出台的15%外国买家税。 James表示，“出台一项措施并不能解决温哥华的问题，我们正在研究所有的选项，所有能对供需两方奏效的措施都在考虑范围内。” 短期租赁 省府明年二月会出政府预算，在此之前有望推出更全面的政策打压房价。James表示可能改革税制，以打击短期楼市投机行为。同时，堵住所谓“简易信托”(bare trusts)等漏洞，避免房主套现、新的投资者买入而不必支付地产转让税。 省府还会在全省范围内，对短租平台运营商如Airbnb 公司和 Expedia 公司的HomeAway unit 采取措施。 温哥华从今年7月开始就采取更严厉的短租管控，包括要求房主取得商业许可，并且禁止投资房出租和地下室出租。James表示，最近省府和地方市府举行了联席会议，要求在全省范围内加强监管。 身兼卑省副省长的James表示，相关工作就算不是各地市的头号任务，也是首要任务之一。 省府已经把市政、楼市和公交都划归一个部门管理，这样做是“从经济角度考虑，因为要在公交主线附近提高居住密度，同时鼓励市府重新规划用地，开发更多居住区。这三块政府事务有机联系起来，合并考虑，有助于综合解决问题。” 可负担性危机 新任省长John Horgan所属的新民主党在竞选中承诺：让普通卑省居民的生活变得更容易负担。该党的这项许诺，帮助其结束了过去16年的自由党执政。在自由党执政期间，刚好是楼市地价飞涨，而居民收入增长停滞的时期。 James很清楚，这届政府面对的最大压力就是选民要求对楼市立刻采取有效措施。不过目前的房价对大多数买家而言遥不可及，解决起来绝非易事。 她说，“没有人指望能在一年内让大家都买得起房，但是我们希望出台一个全面的长期方案，避免产生意外的后果。”

加拿大央行的官员在本月下旬议息日之前公开发表讲话，透露央行对目前房市、金融系统的一些最新看法。 央行高级副行长Carolyn Wilkins本周二表示，压力测试显示加拿大的银行系统应该经得起房价下跌的冲击，但是本国家庭的负债水平太高，已经承受不了任何形式的负面冲击。 据路透社报道，Wilkins是在华盛顿的国际货币基金金融稳定与系统性风险小组会上发表讲话。 她说，加拿大的大量家庭负债主要集中在年轻人和低收入人群，以及多伦多或温哥华等高房价地区。 “就加拿大而言，目前我们考虑的脆弱性在于家庭负债。过去几年负债水平一直呈上升趋势，并已达到无法承受任何负面冲击的程度。” 她说，央行已经实施压力测试，以估测部分地区房价下跌的影响，以及经济衰退或其他因素导致需求减少所造成的更广范围物业贬值的影响。 “任何一种情况下，我们对加拿大的大银行实施这些压力测试时，加拿大银行系统的核心部分、资本水平、现金流水平，都高到足以经受房价下跌，这是因为它们的资本化、流动性以及多元化，都做得很好。” 今年7月以来，加拿大央行已经两次加息，以消除对房市的刺激。央行也表示，会密切关注高房价对消费者和经济的影响。    

　　■ 近年大温柏文市道持续畅旺。资料图片 　　联邦法院法官已颁下至少一项法庭命令，要卑诗省发展商向税务局提供楼花买家在公寓兴建前及兴建期间摩货的资料，以便税务局查核买家在摩货获利后是否如实缴付相关税项。报道指，除此之外，税务局亦正提出其他数项同类申请，这反映出联邦政府致力打击在楼花市场里可能出现的瞒税情况。 　　据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，在9月，联邦国家税收部长就两个公寓项目，向法院提出申请，要求法院颁下命令，发展商要提出上述楼花买家摩货的资料。该两项项目分别是协平世博集团(Concord Pacific)的One Pacific，以及Westbank Corp.在市中心的Telus Gardens。 　　该两个发展商表示，会遵照法庭的命令。其中Concord Pacific Developments Inc.的规划副总裁米汉(Matt Meehan)强调，客户的资料是受到私隐法保障，发展商不能随便透露，除非法庭下令披露。 　　等候法庭命令 　　米汉续道，为了保护客户的资料及确保披露资料是合乎法例，该公司已要求加拿大税务局提供法庭命令的内容，一俟该公司取得，便依照法庭命令而行。 　　Westbank Corp.亦在电邮回复道，会遵照法庭命令。 　　在某个公寓项目建成入伙前，楼花单位有可能被转手及摩货数次。根据目前做法，加拿大税务局只会知道向卑诗田土厅登记的最终买家的资料，而不知道在此之前的其他买家的身分和资料，亦无从查核其他买家在该等交易中是否已缴交相关税项。 　　温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）表示，楼花买家可能是非加拿大居民，举例说，一个来自伊朗的人士以10万元买入一个楼花，然后于一个月后以12.5万元成功售出，帐面上获利2.5万元。根据入息税法，如不是加拿大税务居民，该笔利润可能要支付25%预扣税。不过，如无人知道该人来自伊朗及并非税务居民，该人最终可能没有支付预扣税。 　　李克伦指出，假如买家身分的资料要常规地向当局提供，当局可以更容易作出查核。 　　当被问到是否希望卑诗省作出修订，诸如规定发展商要例行披露楼花买家的资料时，加拿大税务局发言人阿尔瓦雷斯(Bradley Alvarez)称，额外的资料有助税务局查核违规行为。 　　城市发展研究所(Urban Development Institute)主席麦克马林(Anne McMullin)表示，纵使发展商支持加拿大税务局打击瞒税的目的，但是须要考虑到是否会侵犯私隐。 　　卑诗新民主党在今年5月省选运动期间，承诺过会设立由多个机构组成的特别工作小组，打击地产市场的税务欺诈及洗黑钱活动。省府称，正密切留意联邦政府的法律行动。

　　■全国9月新屋动工量回落，但依然维持在超过20万间之上。资料图片 　　全国新屋兴建量连续上升8个月后，9月的新屋动工量回落，由8月的220,573间下跌至214,821间，按月减少了5,752间。加拿大按揭及住房公司指出，每个月的新屋数字变化主要受多层共管大厦兴建所影响。 　　首席经济学家Bob Dugan指出，虽然9月新屋兴建量放缓，但依然是连续第4个月动工量维持在超过20万间之上。 　　据加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的报告显示，大多区9月新屋较8月少7%，主要因为大型多层共管大厦项目受阻，但独立屋、半独立屋和镇屋维持强劲。由于区内对新屋的需求持续，因此新屋兴建量仍然稳定。而宾福特（Brantford）的独立屋兴建量大增，是由于当地独立屋的价格在今年初只介乎55至70万之间，吸引很多没有能力在大多伦多地区或咸美顿置业的人。伦敦市的人口增长和收入上升，令当地独立屋和多层住宅的动工量，在9月达到2006年以来的最高位。 　　温哥华新屋兴建量受镇屋和多层共管大厦减少所影响，况且去年录得破纪录的新屋动工量，这批屋多数仍在兴建当中。 　　人口增长、强劲的经济情况和低息均有利当地的新屋项目。魁省新屋兴建量上升主要是多层共管大厦增多，尤其是满地可和魁北克城的出租公寓大厦大幅增加，带动全省今年的新屋数量上升。