地产

一位中国富豪花了1.5亿加元收购加拿大土地，准备大举开发多伦多房地产，但是不巧遭遇安省收紧政策，加之不理解加拿大的地产开发程序，导致发展计划被延迟，资金流转不畅，虽然拥有评估值达3.5亿的土地资产，却不能按期偿还2.2亿元的贷款﹐目前不得不向法庭申请债务保护。 Forme集团夭折的开发项目 据环球邮报报道，由王元华(Yuan Hua Wang 音译)创建的Forme Development Group Inc.(下称Forme集团)从2014年到2017年，花费总共1.54亿元，在多伦多、万锦、尼亚加拉和奥罗拉等地购买了一批土地。由于大多伦多地区房地产火热，土地快速升值，目前这些地块的估值是3.54亿元。按说Forme集团应该是赚得盆满钵满，账面净赚2个亿。但是，Forme集团几年时间欠了银行、金融机构及个人大批贷款，还欠了许多专业人员的费用和佣金。现在市场转冷，投资无法变现，公司资金链出现问题。 错误地拿加拿大的地产开发程序与中国对比 以Forme集团开发的位于250 Danforth Rd 的Danforth Square 共管公寓为例，共有有279个单位，售价从17.8万元起。从位置上这也是一个很好的开发项目，该公司于2015年开始预售，而且大部分已经售出，法庭文件显示，发展商因这个项目的预售欠10多名地产经纪佣金达39.2万元。 Forme集团夭折的开发项目 替Forme集团多个项目做过规划的建筑师Alan Tregehov说，就Danforth Square 共管公寓这个项目，我们和多伦多市府谈判了3年多，像这样的大项目通常需要时间。但是Forme集团的这个开发项目就栽在时间上面。Alan Tregehov认为王元华不了解在加拿大规划需要这么长时间。王元华曾无数次告诉他，在中国建设一座城市需要的规划时间也不及多伦多建一个街区的批准时间。 资金链出现问题被迫申请债务保护 Forme集团在过去几年大举囤地，该公司目前仍拥有价值逾3亿元的一批地皮，在大多伦多地区拥有18个地产项目。但由于开发进展不顺利，未能按期偿还2.2亿元的债务费用，该公司近期向法庭申请债务保护。 Forme集团在万锦太古广场附近有3块土地，分别是58号、76号和82号 Old Kennedy 路，几年前Forme集团以2080万元价格买入，目前估值是5560万元，负责公司债权人保护计划的KSV最近决定以3,000万元价格出售，买家是一位姓魏的华人。

根据加拿大统计局2016年人口普查数据显示，大温新移民拥有的独立屋平均价值，远较加拿大出生居民的独立屋高出54％。 统计局对温哥华和多伦多都会区房屋拥有权进行了分析，发现2009年至2016年期间抵埗移民拥有该区约5%的独立屋，平均价值为233万6,300元，较加拿大出生居民拥有的独立屋平均价值151万2,400元，高出82万3,900元，即约54％。 整体而言，在2016年人口普查中，旧移民拥有的独立屋价值，也较加拿大出生的屋主高。 移民人士拥有的独立屋平均价值为176万7,000元，比当地出生独立屋业主高出25万5,100元，或17％。 统计局于周二(1月29日)公布的报告发现，一般移民的住房拥有率非常高。总体而言，2016年移民占大温地区人口的41％，拥有区内37％的住房单位。 “房屋拥有权可能是移民融入社会和经济一体化的重要里程。”统计局报告说：“住房投资也可能是更重要的退休资产和创造财富的来源。”   中国新移民钟情独立屋 统计局数据显示，联邦及魁省的投资移民，远较省提名或技术移民拥有的物业价值高。2009年至2016年期间，大温地区联邦投资移民购买的独立屋价值平均为311万元，而魁省的平均价值为330万元，均是加国出生居民所拥有物业平均价值的两倍。 该研究还发现，最近来自中国和伊朗的投资移民，在住房的平均开支方面，较印度或英国等其他国家的投资移民多。 有地产业界人士认同，中国新移民对独立屋的需求较高。 在城市屋及柏文方面，移民和土生土长国民的物业价格差距就要小得多。但移民业主所拥有物业价值还是高一些，城市屋高约一万元，柏文高约2万元。 一般而言，许多中国新移民购房共同点，都是一说到买房，就非独立屋不可，他们的理由离不开在中国住柏文住够了，移民来加拿大，就要享受住别墅的生活。但是当中不少人在独立屋住上一段时间后就叫苦连天，认为冬天铲雪、夏天剪草的生活太累人。所以，不少中国移民已考虑住进高级柏文，省下铲雪除草的时间和精力，便于他们享受自己热爱的工作和生活。 有地产专家指，温哥华的品牌效应对中国移民有强大吸引力，长远来看，独立屋需求不会减少。 大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）前西部总裁杨兴琳说，温哥华过去几年一度是全球最适合居住的城市，这为富有中国移民提供梦寐以求的生活方式及声望，甚至超过香港、新加坡、悉尼等一些国际都市。 杨兴琳表示，许多财力丰厚的中国移民，尤其会选择购入独立屋或豪宅，毕竟温哥华这个品牌，对他们有着强大吸引力。他说：“在大温房价高涨下，本地出生居民光靠收入，很难实现在温哥华买到独立屋的梦想，更凸显来自中国或亚洲新移民的购买力。”因此，按统计数据便得出新移民名下独立屋的价值，高于土生土长国民的同类物业。中国富豪与温市关系紧密 不过，杨兴琳表示，大温房市目前逐渐进入买家市场，许多新移民购买豪宅的能力也在减弱，反而考虑购入柏文的比例会较高。 此外，卑诗省华人地产专业协会会长谭清华也表示，新移民的独立屋平均价值比本地出生居民高，主因是中国富有移民喜爱居住西温或温西，而非郊区独立屋，自然平均价值高出82万多。 谭清华称，由于华裔业主在中国没有房屋所在地的土地所有权，买到的只是房子的使用权，自然来温后喜爱购入别墅式的独立屋，认为就算贵一点也是值得。 他指，大温独立屋依然是吸引有钱人和投资者的地方，除中国买家外，也获来自其他国家的移民青睐。 谭清华补充，由于省府目前对海外买家额外征收20%物业转让税，或者会使大温独立屋需求暂时放缓，销量出现下跌。但长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间，已经建立坚固的联系。

不仅是温哥华、多伦多乃至GTA的房价确实疯过，大家都见到了。但现在都说加国房市凉凉了，一时半会疯不起来了。 但就在最近，位于多伦多市中心唐人街一栋很不养眼的小屋仍然叫价250万出售，真正的$2.5 million！ 从售房广告来看，无论是房主，或是代理经纪，都挺有商业头脑，其中就强调此屋的三个巨大优势：位置！位置！再就是方便！方便！还有就是地皮超大！ 虽然广告的文字主要为了吸引眼球，但位置和方便都是真的，实际上说法有两个，但却是一回事：在市中心，位置好自然就方便。 其实说超大地块，也是有几分道理的，毕竟是在寸土寸金的地方，32.75@160FT，几乎就相当于5,240平方尺，在那个地方确实不算小了。 虽然夹在一些“准”豪宅中未免显得有点寒碜，但人家的广告上也写了，这是开发商难得的绝好机会！ 有准买家还特地给经纪公司打电话询问，言语中难免暗示：这套宅子，这种状况，未免卖得太贵了吧？ 想不到对方竟然直言不讳：我们卖的不是房子是地皮！这个位置这么大块地皮，那就是我们的“卖点”（selling point）！ 不过这个新房子怎么建，朝向哪边，确实颇费思量。但别为开发商担心，他们有的是点子。如果他们的脑子不够用，还可以请设计师呢。 不过对没有雄心大志、无意靠重新开发挣钱的一般买家而言，$2.5 million确实贵了一些。要知道，就在步行数分钟的距离，就有一幢情况好得多宅子。既然只有这个距离，也就基本处于同一地区，因此无论位置，还是方便，都没有话说。 要紧的是，这幢堪称“雄伟”的半独立屋叫价比那套小屋还要低，叫价$2,198,000，据说还是维多利亚式建筑呢！      

根据最新的调查结果显示，多伦多与温哥华的昂贵房价已经让这两座城市成为了世界范围内最不可负担的城市。 在全世界32个城市的房价当中，多伦多与温哥华分别列在第七名和第八名。在世界范围内，阿布斯特丹、奥克兰、香港、洛杉矶、旧金山、与悉尼都在榜单的头部范围。 在榜单上，曼谷、柏林、都柏林、伦敦、墨尔本、纽约、新加坡、与东京比温哥华与多伦多的处境略强，但是比较起迪拜、伊斯坦布尔、雅加达、吉隆坡、里斯本、马尼拉、罗马、以及圣保罗这些城市时，房价也属偏高。 根据智库公司Knight Frank的研究，全世界范围内的房价差异正在拉大。而这些城市当中，房价的涨幅要比人们收入的涨幅多16%。 在统计时，Knight Frank参考了收入与房价比，房租与收入比，以及收入与房价的相对增长比率。 在温哥华，房价的增长比收入超出了46%。在多伦多，这个数字增长到了38%。目前，BC与安大略的省政府与银行监管部门一同试图控制房价，防止房产泡沫破裂。 而在对全国各个城市的调查当中，研究显示加拿大各个城市的房价可负担性都在2018第四季度恶化。 目前，温哥华居民需要414个月的收入才能负担房价，在多伦多，这个数字是102个月。 加拿大各城市房价一览：   CITYMEDIAN PRICEMONTHS OF DOWN PAYMENT SAVINGMORTGAGE PAYMENT AS % OF INCOME Toronto $902,916 111.9 75.8% Montreal $369,234 37.3 36.5 Vancouver $1,318,768 414.5 101.5 Calgary $494,689 37.4 36.6 Edmonton $422,508 24.7 24.2 Ottawa/Gatineau $428,595 32.7 32.0 Quebec $286,491 27.5 26.9 Winnipeg $321,259 27.7 27.1 Hamilton $598,274 55.3 46.5 Victoria $850,469 124.3 86.2     而同时，诸多首次购房的买家由于房价过高，已经被“赶出”了购房市场。对于大城市来说，高房价背后的危机更加严峻。如果无法为人们提供可靠的住房，那么城市的竞争力将会逐步下降。如果居民们无法负担起住房，那么他们的选择，只可能是想尽一切办法，逃离这些高房价的地区。

就在前些时，多伦多一家地产网站Zoocasa的调查显示，尽管现在房价高企，但受访的加拿大人中，近一半（46%）的人认为， 不管怎么说，还是买房划算，租房付租金完全是在浪费钱（a waste of money）。   但加拿大国家银行（National Bank of Canada）的一份最新报告却有不同说法，称各方面情况都在变化，现在租房应该比买房更划算。不过这有两个前提：一是就房型而言，这里主要是指condo或公寓，二是这个情况主要发生在加拿大3大都市区。 国家银行本周发布的报告称，到2018年第四季度，全国而言，一套普通两居室condo每月的按揭供款已经达到$2,000，这比类似condo的月租金已经高出$150。 但是，国家银行的报告指出，这个情况在3大城市表现更突出，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。 报告称，虽然房价和租金从2015年左右就开始加速上涨，但房价上涨的速度要快得多。有数据显示，从2013年到2018年，GTA地区房价涨了63％，租金价格也涨了35％。因此在多伦多，温哥华和蒙特利尔，condo买家所支付的房屋按揭比condo租客支付的租金要高也就不足为奇了。 多年以来，多伦多condo的平均月租金曲线（红线）长期高于按揭月供曲线（黑线），但从2017年底和2018年初开始，后者超过了前者： 温哥华的情形不太一样，由于房价太高之故，其按揭月供曲线一直都高于平均月租金曲线，而且从2015年底和2016年初开始，这个差距越来越大，基本对应于房价增长趋势： 蒙特利尔的情形与多伦多相似，不过也有细微差别：condo的平均月租金曲线在2017年一度高于按揭月供曲线，但在2017年底和2018年初，后者反超前者，而且差距比多伦多还要大一些： 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）记者向报告作者之一的Kyle Dahms提了一个问题：既然如此，那么这3城市的居民是否就一直租房而不买房呢？ 这位作者回答说，对任何人来说，是租还是买一直都是个“棘手的问题”。不过，由于利率在上升，至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。因为从债务的角度来看，买房支付利息的成本越来越大。 他还表示，是租还是买本来就是一个见仁见智的问题，每个人都应该根据自己的情况来考虑并做决定。对于最终希望拥有“梦之屋”的人士而言，您可以先租房省下一些钱，以便积攒首付款。但是，若租房不会为您节省很多，那么就无论利率如何，您最好乘房价下行之际买房，这样房屋净值也可以慢慢积累起来。

　　近期，深圳房产爆仓数量激增。经乐居查询，在阿里司法拍卖网站上可见，正在拍卖的住宅用房总数高达78万套，北京4899套，上海4429套，广州8739套，深圳3810套。这是截止2019年1月20日的数据。　 　　 　　深圳房产爆仓数量激增。图为深圳某高端商住区夜景 　　而深圳在2018年1月-12月，只有1930套。在短短不到1个月时间内多出1880套。一个月的量几乎跟全年的量齐平。这些数据变化，可以作为弃房断供数量变化的重要依据。这个数据已经表明，深圳的法拍房数量在大幅增加，从侧面反应说明弃房断供激增。 　　　借1000万买12套房，最后家破人散 　　深圳投资客张强，注定过不好这个年。 　　2015年，他再次验证了在深圳投资房产是对的，这个验证结果让他野心膨胀。他认为2018、2019年仍会继续大涨，房产可以继续再做抵押，从中套利。 　　首套房在2016年出手套现后。认为机不可失的张强在2016年高峰期再次入手，向老婆和小舅子拆借了1000万，半年买了12套房，花钱买了身边所有能用的亲戚朋友的名额。让人不解的是，购买的房源都集中在龙岗和布吉。 　　选择龙岗布吉的主要原因，张强告诉乐居：“以前买龙岗的业主基本都是以投资为主，大家都能够接受高评高贷，在市区内业主都会担心风险，接受度很底。投资意愿越强的区域，对于高评高贷的接受度越高，目前深圳，最好做的区域就是龙岗。” 　　房子买好后，原中介答应的“高评高贷”在2017年拐弯向下的市场，银行根本不愿意做。中介的口头承诺无法兑现。于是张强拿着红本到处跟担保公司借钱，其中一间无良的担保公司押着张强的红本，耗了一个多月，不给钱也不放本。“就是逼着我要去他那里贷款。”张强最后在朋友章的支招下，去补了房产证。 　　其中借了两个朋友名额，让他们过来担保公司签名贷款，他们借口回老家有事，消失了。而这1000万，是用老婆和小舅子做的担保。挺了一年，终于在1月份爆仓了，利息和本金欠了近1000万。能卖的卖了，最后欠600多万还不了。在去年年中因债务纠纷与小舅子大打出手，老婆现在已经与他离婚。 　　张强说，“这年头中介最是害人，为了卖房什么鬼话都能说得出来，如果不能高评每套房可以多贷钱，我怎么可能会一次性买那么多？现在家破人散。” 　　业内资深人士老章听张强诉苦时直言，“你简直搞笑，要在极短的时间内收集这么多的物业，一没做好风控，名额都跑回老家，要追诉得多麻烦，而且对中介完全信任，去银行做最基本的了解也没有；另外房源都集中在龙岗布吉，现在低价甩卖都没人要，现在出现爆仓只能怪自己。” 　　从两套房到钱房两失，负债千万 　　比张强稍微好一些的李丽从两套房，到房、钱两失也不过两年时间，截止目前负债1000万。她表示将痛定思痛、割肉离场，粗茶淡饭两年，还可以重头再来。自己仍然长期看好深圳的房产。乐居问她长期是多长？她表示：两年。 　　李丽在2015年购入罗湖两套50-60平的小两房，租金各5000元/月，每月还款1万，所有的欠款只是银行的房贷，是中国知名品牌白酒的代理，每月月收入7-8万，日子过得特别滋润。 　　经过2016年的爆涨过后，两套房子已经价值600万。还买了一辆宝马车，最后觉得不应该浪费房产增值的钱，可以通过抵押再买一套大房子自住。看中了宝安丽晶国际90平三房2厅，总价约600万，单价约6.7万。 　　于是，李丽通过担保公司或银行陆陆续续借了240万，每次30-50万的额度借款，希望能筹够首付180多万。三成首付中，其中一半都是来自于银行或担保公司的借款。 　　关键在于这240万都是等额本息，三年还款，利息加本金一个月支出约10万。所有的借款减去支付的宝安房产约170万的首付，只剩下30万不到，支持不了几个月。 　　于是2018年再次走上了借贷之路，陆续借了150万的信用贷。在与乐居诉苦的一个星期前仍打算去再借10万周转，因为宝安的房源已经停贷快两个月了，最后被朋友喝止。 　　李丽哭了，她说自己没想到2018年行情会这么差，在外面80多万应收账款都收不回来。月收入都没有保障，如果没有中美贸易，市场环境只要正常，她都至于会走到这一步。如今总负债约1060万，低价贱卖罗湖两套小房子，也还有500多万的亏损。 　　“这笔钱如何找，也是痛苦，但是自己目前看到了新的商机，相信不用两年就能还清债务，要是实在起不来，就过普普通通的日子。”李丽更多认为这是市场的错。 　　但业内人士老章并不认为，李丽与张强都是他的朋友，在他看来，他们问题在于用错了工具，对市场没有心存敬畏之心。“杠杆永远是一个工具，灵活和安全的使用工具，才能安身立命，不能过分夸大工具的能力。短融长投，一定会出事。” 　　曾有房产投资前辈直言，深圳就是一个年轻人的赌场。人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。 　　2019年 仍将在低迷中前行 　　老章直言，在2015年年底入市的投资客，现在爆仓率达80%以上，2018年底到2019年初就会全部显现出来。 　　实际上，深圳楼市在政策导向下，转向性明显。2018年深圳政策调控力度加大，在731新政后，“731”新政对深圳楼市造成重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。 　　2018年深圳新房住宅成交2.9万套，较去年有所上升，但还远低于近十年的年均成交量。2018年新房住宅限价明显，全年均价为54120元/平，同比下降0.6%。 　　在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场，二手成交更加低迷。 　　开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎。同时下半年中美贸易战加剧升级，外围经济环境恶化，国内经济下行压力增大，人民币贬值压力增加，国内投资意愿降低，市场由此步入量价齐跌的调整阶段。在2018年初若没有割肉离场的，在下半年日子只会越来越苦。 　　曾有房产投资前辈直言，深圳就是一个年轻人的赌场。人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。 　　 　　“土地稀缺”这句谎言 骗了购房人一辈子 　　中国国家统计局18日公布数据显示：4月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨排名前十位的城市中，除了上海和北京外，其他均为二线城市，其中合肥位列第一，厦门、南京、惠州等城市也进入涨幅榜前10位。之前的各种报道，北京地王，六环外要卖6万才不亏。上海保利地王，外环以外也要卖到7万以上，深圳就不用说了，再涨15%，深圳房价就超过香港了，收入是人家的四分之一，房价比人家还高。关键还就隔着一条街，你说这是一种什么体验？ 　　病态，中国楼市一二线城市呈现出的病态已经到了晚期，有人说又该调控了，其实调控来调控去，最大的问题并没有解决。按照市场配置资源的原则，当需求旺盛的时候增加供给必然能够平抑价格，别觉得领导们都不懂，早在建国初期上海资本家投机倒把，我们就从全国掉物资，然后把价格压下来，让资本家们全都血本无归。所以这事心里明白的很，但却揣着明白装糊涂。 　　楼市价格这么高，土地遭到开发商疯抢，那该怎么办，放地啊！多放土地，就能平抑价格。但现在土地放的跟挤牙膏一样。北京的数据可以看出来，自打2015年底楼市火了之后，反而政府不放地了，政府其实才是最大的开发商，看到了土地要涨价，所以故意饥饿营销，反而捂地惜售。造成市场稀缺，土地价格越来越高。公开数据显示，2013年截止2015年，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除配建只1350万平米为住宅，且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。 　　有人说北京没有地了，所以放不出土地。那么北京有多大，16410.54平方千米，7.5个东京，是20个纽约，155个巴黎，8个深圳又或者16个香港。这么大面积难道没有土地了，都盖成房子了。纽约850万人，北京也就2100多万，面积大20倍，人口只多1.5倍，怎么可能人口住不下？所以这科学吗？ 　　我们再来算一笔账，北京人均住宅面积30平米，2100万人一共6亿平米，即使平摊了住，不盖高层建筑也才600平方公里，相当于城市面积的4%不到。有人说我抬杠了，还要有商业楼，还要有大街，还要有公路，还要有公园。这些都得占面积。是的没错，那么我们算个增量，也就是如果我再找出一个600平方公里的地方来，是不是也就意味着够住了呢？ 　　数据显示北京的耕地面积340万亩，换算一下大约是2266平方公里，(这只是耕地，还有园地212.4万亩、林地1115.5万亩、草地127.3万亩、城镇村及工矿用地427.2万亩、交通运输用地66.7万亩、水域及水利设施用地120.4万亩)。换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来，就基本上能让北京所有人口住下来。如果我们始终有迫害妄想症，总害怕美帝们害我们，所以要保留18亿亩的耕地面积，这我勉强同意，也勉强理解，但北京这种城市，你留那么多耕地干啥，是不是有点想不通，难不成怕其他兄弟省份给你断粮？而且这显然是故意的，有数据统计北京的耕地面积年均减少13.5万亩，也就是说每年都在蚂蚁搬家，所以他们也是认可耕地减少的，只是不愿意一下减少而已。这个情况不光北京有，上海也有，耕地面积也有1900平方公里，很难想象这样一个国际化的大都市，在你周边非得种地这是一种什么情怀。更何况北京种的米也不好吃，还不如把这个面积放到天津、河北或者东北，白山黑水之间才是种植业的土壤。所以应该大幅削减北上深，以及厦门，南京这些地方的耕地面积，转移到其他三四线城市周边去。当然如果他们真想平抑房价的话。 　　所以现在出现一个特别怪的现象，比如北京开车从城区去顺义的中央别墅区，中间走高速，竟然要路过大面积的农用地。显然这些农地的位置要比别墅区更好，距离市区也就10公里不到，而别墅区的价格已经卖到了5-10万一平米，那么有没有必要保留这么多的耕地面积，实在是值得考虑。美国的可耕地面积是中国的10倍，大量的耕地都在北美中部，而海岸线边上基本都是大城市，没听过也没见过纽约边上还有耕地的。而且还留了那么大的面积。 　　所以，土地资源稀缺，这纯属是胡说八道的，你不把他用在正地方，不合理规划，有多少都不够。这就是很明显的土地垄断，然后依靠垄断资源维持垄断价格。 所以这么多年来，咱们都被耍了，而目前，这个游戏已经快玩不下去了，因为大城市人口增长已经到头了。而他们经过这么多年的转移耕地，大概也释放了170万亩，算下来超过了1000平方公里，所以即使把人摊开了住，2000万人怎么也够了。

有至少三名知情人士对金融邮报(Financial Post)表示，加拿大政府正考虑将房屋按揭的压力测试扩大范围，对私人房贷也进行测试，以防止房地产市场因贷款人的快速增长而变得不稳定。   这三人表示，联邦政府的四个部门，包括财政部，金融监管机构，中央银行以及联邦住房机构的官员们日前聚会，讨论私人贷款机构过去一年的扩张是否已经对经济稳定构成威胁。这些知情人士表示，由于会谈是保密的，故他们拒绝透露姓名。     根据经济学家的说法，私人贷款者，他们通常是加拿大的富裕人群，其贷款目前约占全国$1.5万亿元抵押贷款市场的十分之一。虽然其贷款规模与银行比较相形见绌，但自去年联邦金融监管办公室(OSFI)实施压力测试以来，这些私人贷款者的增长速度明显加快。   根据加拿大央行去年11月公布的数据，私人贷方在2018年6月底占多伦多住宅抵押贷款市场的8.7%，高于12个月前的5.9%。有经济学家表示，他们估计到现在这个比例可能已经超过10%。   一些经济学家表示，由于压力测试新规实施之后潜在买家从正规银行借贷更难，于是这些人就寻找贷款门槛更低，要求并不严格的私人贷款者。   但问题是，一旦这些私人贷款者遇到麻烦，他们又缺乏银行所持有的资本缓冲，不仅会给房屋买家带来很大风险，而且会影响金融系统以及房市的稳定性。   压力测试是OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。OSFI在去年年底表示，压力测试实施以来，新批按揭贷款的质量提高，包括平均信用分数上升，平均贷款与市值比下降。   但私人贷款者并不在联邦压力测试的约束之下，他们的借贷由各省区政府监管。因此，若OSFI要将压力测试扩展到私人贷款者，也要求他们进行测试，联邦还必须为此修法。   知情人士还对金融邮报说，联邦还有一个选择，就是不必在联邦层面修法，而是要求各省区立法，将私人贷款者纳入B-20新规的管束之下。   加拿大CIBC银行世界市场研究部副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)估计，如果监管机构不尽快采取行动，放任私人银行或私人借贷者不受B-20的约束，那么在住宅抵押贷款市场，他们的市场份额不久就会增加到15%至20%。   但房地产业内人士一直将去年以来的房市变凉归咎于联邦实施更严格的按揭政策及压力测试，有人甚至呼吁，为了房市的复兴，联邦政府应该取消压力测试。   根据联邦统计局发布的资料，2018年头3个月加拿大人按揭贷款比前一年同期减少$20亿，是2014年第二季度以来的最低水平。统计局分析说，这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致，而与此相对应的是，同期房屋销量也比去年同期下跌17%左右。   加拿大央行提供的数字则显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018年加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：  

　　地产发展商预测大温地区独立屋价今年虽继续下跌，但亦会在年内见底，并认为楼市没有泡沫，只是价钱略有调整。   　　发展商Polygon Homes的主席兼行政总裁克里斯特尔(Neil Chrystal)于都会发展研究所(Urban Development Institute)一个年度预测午餐会上说，独立屋市场今年会继续缓慢，价钱并会进一步修正，"为了使多户房屋的价格能稳定下来，我们必须先看到独立屋市场见底，而我相信这会在2019年发生。"   　　他续指，2019年会成为"重设"多户房屋市场的一年，"发展商会以一个重新调定的价钱来提供新屋。" 　　他补充说，市场调整和价格重设是一件好事，"若果(区内)有任何市场是太过的，那就只会是高档的独立屋市场，而这些价格调整已逾时很久，只有调整才可让市场再次向前，我相信我们已接近见底。" 　　愈贵的独立屋调整愈多 　　另一发展商Anthem Properties的创办人兼行政总裁卡尔森(Eric Carlson)表示，不少人很期待楼价的泡沫可爆破，但根本没有泡沫，现在只是稍有调整，"愈贵的独立屋，调整愈多，而靠近中档或较低价的，调整便较少，然后停下来再回升。" 　　他预期独立屋价下调的情况会渐退，甚至在年底可逆转。他解释，当市场调整到一个水平，外国买家和受到投机税影响的一群因那些税项离场后，会有新的投资者需求代替他们，屋价继而上升。 　　卡尔森并同意克里斯特尔的说法，指市场放缓的情况不会维持太久，"市场仍有一推动力，我们每年仍有约1.5万至2万个新家庭组成，他们无论如何都需要房屋。" 　　他说，那些新家庭可暂时留在父母的地库单位或同宿一室，但"某天"他们便不会再等，改为置业，而他认为那"某天"会在数月内出现。 　　此外，无论那些贵价地段房屋市场变成怎样，新家庭置业的需求会如常出现。

加拿大常常在各大机构的排行榜中名列前茅，刚刚在美国U.S. News的全球生活质量国家排名中获得第一，全球最佳国家排名第三，这一系列的排名让加拿大人自豪。然而，最近的一项排名中，加拿大城市温哥华又名列前茅，却让人哭笑不得。     在根据国际公共政策顾问机构Demographia本周发布的“ 全球房屋市场可负担程度调查报告 ”显示，尽管温哥华的房地产市场已经放缓，但仍然阻止不了温哥华在全球“难负担”住宅市场上排名超越悉尼，排名第二。     虽然温哥华的房价上涨已经不是一年半年的事了，但在过去的三年中，都是稳定地排名第三，次于香港和澳大利亚的悉尼。今年悉尼房价的“难负担”指数有所下滑，终让位于温哥华下降到第三，香港则是连续九年冠绝全球。   该报告调查的国家包括加拿大、美国、中国（只有香港）、新加坡、澳大利亚、新西兰、英国和爱尔兰， 搜集了共309个城市的数据 。   该报告以该地房价中位数除以家庭收入中位数的方式得出房价“可负担”指数 （选用数据截至2018年第三季度） 。结果温哥华的指数为12.6，意味着家庭不吃不喝12.6年才买到一套当地的房产。 而温哥华附近的几个城市在调查中也排名靠前，都属于“非常难以负担”级别，其中包括维多利亚(8.5)，纳奈莫(8.0)，基隆拿(7.0) 和奇利瓦克(6.7)。     该报告承认温哥华最近的价格放缓，但它也表示这并未改善承受能力，因为大部分价格下跌是高端豪宅市场的下跌。 “虽然BC省的外国买家税与温哥华房价的缓和有关，但下跌的主要集中在成本较高的房屋，中间市场的住房负担能力持续恶化。”     排名第一的香港“难负担”指数从上一年度的19.4升至20.9，再创新高。这意味着一个家庭不吃不喝，也要20.9年才能买得起，属于极度不可负担。   有意思的是，在该调查报告中，负担指数最低的同样在加拿大，加拿大新斯科舍省布雷顿角岛（Cape Breton）以2.1的系数成为房价最容易负担的城市，而安省北部小镇麦克默里堡（Fort McMurray）以2.2的系数和一些美国小镇并列紧随其后。     Demographia的年度调查每年都有广泛报道，但由于与政府部门公布的数据不一致而受到广泛批评。仅研究八个国家的城市而未能考虑到各种其他变量。 2019年的研究不包括香港以外的中国其他城市，也不包括英国和爱尔兰以外的欧洲高价住房市场，而让人们对它的可靠性存疑。

  位于温东22街(E 22nd Ave.)1578号独立屋，售价为99万8,000元。该物业去年圣诞节前，原本叫价114.9万，但西人屋主后来自愿降价出售，目前已在市场39天。根据卑诗物业估价处（BC Assessment）2018年房屋估价显示，该物业当时价值126万4,800元的，而2017年估价为131万9,600元。 温哥华地产经纪斯米（Shelly Smee）指，这栋两房独立屋，位于坚盛顿—雪松屋(Kensington-CedarCottage)社区，建于1922年，有97年屋龄，土地面积3，300平方呎，室内面积1，661平方呎，但有一个821平方呎未完工地下室，而且没有后巷。  

对于加拿大的房市，业内经济学家各有各的说法，各种看法或观点满天飞，很多情况下让人们不知所从。但以下的几张图，却是简明扼要地说明了加拿大现在房市的所处的真实状况。 房价与收入之比40年来最高 下图来自于英国的杂志《经济学家》（The Economist），说明了两个情况：一个是，加拿大中位数房价与家庭年收入之比目前达到40年以来的最高；另外一个是，如果与美国比较，这个比例加拿大比美国高得多，都表明了加拿大房屋是多么难以负担。 而这张图则显示，10年内加拿大和美国的房价都有上涨，但加拿大涨得比美国高许多：加拿大的涨幅高达56%，而美国虽然在10年内房价连续上涨6年，但涨幅不及加拿大一半，只有24%。 2008年，加拿大房屋均价$304,663加元，2018年涨至$475,591加元，意味着加拿大人买房今年要比10年前多花17万；2008年美国房屋均价$245,200美元，2018年涨至$303,200美元，美国人今年买房比10年前只多花58,000元： condo建设达历史最高 下图表明，加拿大condo建设达到历史最高水平，而与此同时，单户家庭住宅如独立屋建设则大幅下滑。 经济学家对此有不同解释，有人说是因为人口增长的结果，也有人说，在联邦实施按揭压力测试之后，很多人买不起单户家庭住宅，被迫选择更容易负担的condo。无论原因如何，condo建设在加拿大尤其在大都市仍然方兴未艾： 但年轻人不喜欢condo 心仪独立屋 但有调查显示，年轻人好像并不追求市中心以及高层公寓，仍然倾向于大房子，大空间。苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）对加拿大四大城市所做的调查显示，这些城市的多数年轻人对独立屋“情有独钟”，很少人有兴趣买condo。 在多伦多，蒙特利尔，温哥华和卡尔加里进行的调查显示，只要条件许可，83%的年轻人及其家庭仍然希望买独立屋等单户住宅（single-family home），对其它房型不感兴趣。令人想不到的是，仅有5%的受访者表示他们喜欢买condo。 买独立屋？家庭年收入要这个数 独立屋不仅是加拿大人的最爱，也一直被业界作为房地产市场的标杆。根据国家银行（National Bank）的报告，加拿大家庭现在若想买套一般的独立屋，从银行或金融机构拿到房贷的资格在各大城市很不一样，少则需要每年数万元收入，多则数十万！ 毫不奇怪，温哥华房价最高，独立屋也最贵，因此普通家庭年收要$238,313才能从银行拿到房贷。多伦多列于这个榜单的第二，欲买独立屋家庭的年收入$159,289。第三是BC省的维多利亚，$149,929。第四位是安省的汉密尔顿，$104,775。换句话说，这四个城市的家庭若想买独立屋，年收入都要在10万以上： 按揭贷款增长率减至历史最低水平 根据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道，加拿大央行提供的数字显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。 与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018月加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：

自从金融危机，低息成为加拿大振兴经济主要板斧。该银行指出，过去10年来，利率下调不仅减轻家庭借贷成本，也助长资产增值及财富。     根据皇家银行经济研究部分析，在这段期间，本国家庭的资产增加56%，以定值2018年加元计算，每户每年身家增加稍逾2万元。   楼市荣景是加拿大人身家增长的一大原因。该部门在简报中指出，扣除房贷之后，本国家庭房产平均每年令业主家财上涨7,800元。不说也知，这只是全国平均情况，实际的增长因个别市场屋价表现而异。   皇银经济研究部门在报告中指出，余下每年的12,200元身家增值来自金融资产。经济强劲及利率偏低，毫无疑问刺激加拿大人在股票等方面的投资。分析结果显示，股票及投资基金的每年平均回报达到5,700元。此外，人寿保险及退休金方面也带来2,300元的进帐。 不过，报告指出，利率正在上升，可以预期本国家庭房产增长应会进一步受到限制。   根据该银行预测，加息影响之下，短期内屋价将会持平。与此同时，负担能力也会因为借贷成本加重而进一步恶化，本国置业率预料会因而下降，以致拥有房产家庭的比率减少。 报告称，家庭财富经过黄金10年的增长之后，在接着的短暂将来，升值步伐可能要收慢，如果预期应验，将要依赖收入增长来纾缓冲击。

　　房租疯涨，不再仅限于多伦多和温哥华2个房价最贵的城市。调查显示，过去1年中，加拿大24个城市中，17个城市房租涨幅呈两位数，其中，过去房租最便宜的城市，房租涨幅最大。   　　全国各地房租涨声一片   　　据《赫芬顿邮报》报导，Padmapper租房网站去年12月的数据显示，多伦多1卧公寓过去1年中房租涨11.9%至2,260元，2卧公寓月租过去1年涨13.1%至2,850元，房租全国最贵。相比之下，温哥华1卧公寓过去1年中月租涨6.5%至2,130元，2卧公寓月租涨0.9%至3,230元，涨幅相对温和。 　　相比多温2个大城市，其它中小城市过去1年房租涨幅最猛，如哈利法克斯、金斯顿、基洛纳、伦敦和维多利亚等房租涨幅都在15%左右。魁省的蒙特利尔和魁北克市2个大城市，房租涨幅也在这一范围。 　　房租疯涨2大原因 　　在过去1年中房价并未疯涨情况下，房租如此疯涨到底是为什么呢？有人认为，罪魁祸首很有可能是去年年初实施的按揭压力测试和央行屡次加息，导致月供上升。按揭压力测试和央行加息，初衷虽是防止人们过度负债，但也带来意想不到后果，即迫使一些本打算买房的人推迟买房，延长租房时间以便攒够更多首付。 　　皇银经济师最新分析发现，按揭压力测试严重影响许多城市买房担负力，包括过去几年中房价并未大幅上涨的城市。以哈利法克斯为例，过去3年中，因按揭压力测试和加息双重影响，普通家庭买房年收入要求从过去的5.2万元涨到7万元。 　　另一个原因可能是人口增长，导致住房需求急剧上升。联邦自由党政府去年引入近30万移民，人口一下子大幅增长。新移民登陆加拿大，多先是租房，一下子给租房市场带来巨大压力。 　　未来房租涨势 专家看法不一 　　好消息是，部分城市未来租房市场压力可能会减缓。如Urbanation地产调研公司数据显示，多伦多目前出租公寓开发红火程度过去30年未曾有过，出租房源大增，会减缓今年房租涨幅。Urbanation称，过去1年中，一直疯涨的房租涨幅已经开始放缓。 　　也有专家认为，多伦多和其它一些城市，今年房租仍面临上涨压力。Condos网站调查显示，16名业内专家均预计今年多伦多房租还会再涨11%，渥太华涨9%，温哥华涨7%，主要原因是这些城市租房空置率均接近历史最低。

　　曾短暂持地产经纪牌照的39岁华裔男子，涉嫌与列治文多宗骗案有关，案中受害人全为华裔的名字，他被全国通缉，但现在如人间蒸发，其温哥华的妻子指称不知其去向。   　　据Vancouver Sun报道指，一私家侦探向卑诗最高法院就一宗民事诉讼而呈交调查庄姓男子(Chong，译音)的报告，而私家侦探是受聘于高贵林一名蒋姓(Jiang，译音)会计师。   　　该会计师于2015年9月入禀向庄追讨30万元，指称涉及一项"虚假"投资协议，不过，庄一直没有呈答辩书，法庭在2016年5月，以答辩方欠缺行动而作出判决，下令庄要还钱和赔偿。   　　疑设空壳公司行骗 　　据报道，该会计师于2015年透过一名他当时在列治文会计师楼认识的人而认识到庄，庄介绍自己为一间公司的代表，又形容该公司为香港一间提供投资服务的着名机构。   　　于民事诉讼中，会计师指称庄提及的投资回报率可达9.15%，会计师其后透过汇款及银行本票，给庄一共提供了30万元，而收款一方抬头为"Fountainvest Holdings"。庄自称为代表的公司设有网站，内容指其为一间以香港为基地的公司，并管理价值超45亿美元的资产。不过，蒋于诉讼中指，上述款项的收款公司"Fountainvest Holdings"却与该香港公司完全没有关系。   　　报道称，"Fountainvest Holdings"是一间由庄于2013年5成立的独资公司。   　　现年32岁，于高贵林工作的蒋形容，那似乎只是一间空壳公司，"我就太天真，当时未仔细想过可能是个骗局。"他称以为庄是自己一名女性朋友的朋友，便不会有不妥。   　　该女性朋友的名字似也是骗案的受害人之一。庄亦涉嫌多宗在2013年至2015年于列治文发生的骗案有关，他于2017年5月被控共10项盗窃及行骗逾5000元的罪名，而案中提及一共7名受害人，其中之一为会计师上述女性朋友，而涉及的事件被指在她介绍会计师给庄认识后两周发生。案中7名受害人全为华裔名字。   　　报道续指，于列治文那些报称骗案中，在列市省级法庭出庭的骑警要求法庭颁下拘捕令，指警方有理由相信发通缉令是有公众利益需要，法庭随即颁下全国通缉令。   　　蒋姓会计师给庄付款后开始担心，亦再联络不上对方，于是他报警和聘用西温一私家侦探社。   　　侦探社的报告列出私家侦探如何调查，包括监控纪录及过程，以及引线发现上述列治文骗案指控的一些受害人。   　　报道提到骑警得到线索指庄有可能在新加坡，但纪录显示他早已离开和没有入境新加坡。庄的加国护照显示，他生于1979年，在台湾出生。  

加拿大最大的银行皇家银行 （RBC）削减了抵押贷款 （房贷）的5 年固定利率，预计加拿大的其他银行也将在短期内跟进。 皇家银行把房贷 “优惠” 5 年固定利率下调了 0.15个百分点，至 3.74%。 RateSpy.com 的 Rob McLister 表示，预计加拿大的其他大银行也会很快下调自己的利率。 一年省 $384 抵押贷款经纪公司 Canwise Financial 的总裁 James Laird 说，如果有一笔 40万加元的房贷，按照 RBC 原来的 5 年固定利率 3.89% 计算，房主每月还款大约 2,080 加元,  按照新的利率 3.74%，每月还款将降至每月2,048 加元 ，这样每月少了 32加元，相当于一年省下 384 加元。 James Laird  说，RBC 是加拿大最大的抵押贷款机构，所以每当 RBC 改变抵押贷款利率时，我们都会看到其他 4 大银行效仿。        

温哥华和多伦多是加拿大房地产价格最为昂贵的两个城市，不仅住房贵，商业店面的租金也是贵得吓人。 根据美国商业房地产公司 Cushman＆Wakefield 的年度报告，加拿大最昂贵的 4 条商业街中，有 3条在多伦多市和温哥华市。 这个公司跟踪了65个国家接近450条顶级商界街的租金数据，报告说，截止到 2018年6月份，多伦多市布鲁尔街 （ Bloor Street）的租金为每平方英尺300加元，皇后西街（ Queen Street West）的租金为每平方英尺100加元，温哥华市罗布森街 （Robson Street）的租金平均为183加元/平方英尺​​。 高租金导致商店关门 商业店面的高租金，已经导致一些零售店和餐馆关门。 BC 省新西敏斯特市 （New Westminster）的餐馆 Wild Rice Market Bistro 就是其中的一个，这个餐馆在2018年12月31日正式宣布关门。 餐馆的业主安德鲁·黄（Andrew Wong）在致客户的声明中写道：我们都知道现在的生活成本之高，商业租金也是这样，租金上涨，运营成本增加，我们的餐馆已经不能再适应目前的经济环境。 零售店面越来越小 高昂的租金，使许多企业主不得不想出各种各样的办法来维持运营，一些年轻的业主开始把目光转向非常狭小的店面，通过小规模运营来降低启动成本，否则他们可能无法盈利。 因此，在温哥华和多伦多，“微型” 店铺正在成为趋势。 位于温哥华 Gastown 的咖啡馆 Iktsuarpok Coffee 是在上个月开门的，这个店既没有座位，也没有任何多余的家具，老板 Kento Kitayama 站在柜台后面，店里只有个冰箱，还有咖啡机，整个店只有 17 平米。 Kento Kitayama说，在温哥华，标准的店面是大于85平米，但这样的话，每月的租金至少要3,000加元，他的新开张的小生意是负担不起的。 然而，Kento Kitayama 的咖啡馆还不是最小的。 在多伦多市，大约一年前开业的咖啡馆 – “咖啡实验室” （The Coffee Lab）还不到2平米。 Joshua Campos (Nathan Denette/Canadian Press) 业主乔舒亚·坎波斯 （Joshua Campos）说，他的商店可能是世界上最小的，他已经申请了吉尼斯世界纪录，但还没得到回复。 坎波斯说，他曾经在一家书店里经营一家咖啡馆，但书店的房东卖掉了那栋楼，他只能搬家，最后找到了这个极小的商业“空间”。 他说，在这么小的地方开店，主要是为了降低开支。 但是，这自然会有不少挑战，首先必须找到能放进这么小空间的咖啡设备，而且店里只能站的下一名员工，从窗口里递出咖啡，在寒冷的冬天，很多客户不愿意在寒风中等待店员做咖啡。   现在，坎波斯正在向市政府申请，在小店前增建一个有取暖设备的 “等待区”。   小巧咖啡馆很受欢迎   另一家多伦多咖啡店 The Nugget 位于两座建筑物之间的车库内。   联合业主之一杰克·霍尔顿（Jake Holton）说，这家面积约15 平方米的咖啡馆是于 2017 年7月开业的。   他说，这么小的空间，租金就少了很多，而且，人们的思维在变化，又是社交媒体时代，一个具有独特设计、小巧的咖啡馆反而可能很受欢迎。   他说，自从开业以来，咖啡馆很受客户的欢迎，他又增加了员工。 加拿大广播公司报道说，加拿大在商业店面租金的统计上数据欠缺，但根据多伦多房地产局的数据，2018年10月，在大多伦多地区，商用面积的平均租金是每平方英尺21.31加元，比2017年的10月下降了1.1%。  

加拿大的房地产市场正遭遇寒流，刚过去的2018年全国房屋价格下跌将近5%，而全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。 根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）周二公布的最新数据显示，去年12月全国房屋平均成交价为47.2万，比上一年下跌4.9%，而成交量更比2017年同一月份下跌19%。全年的房屋销量也跌至2012年以来的新低。 压力测试严重打击销售 CREA指，尽管12月份对于房屋销售而言通常并不繁忙，但与2017年同月相比，去年看起来更糟糕，因为当时，房屋贷款的压力测试即将实施，买家急于在2018年1月新规生效之前完成交易。 CREA总裁苏高（Barb Sukkau）表示，从那时起，压力测试对所有加拿大房地产市场的销售产生了不同程度的影响，并且今年还将继续。 加拿大道明银行（TD Bank）经济师桑迪（Rishi Sondhi）指出，数据显示，房地产市场在去年下半年明显失去了一些支撑力。 他预计2019年与近几年相比，销售水平仍将保持相对较低水平。 多伦多和温哥华的房地产价格一直高于加拿大其他地方，因此这两个城市的全国平均价格偏高。如果去除这两个城市，那么上个月加拿大平均房价仅剩37.5万元。  

卑诗省财政厅1月15日星期二发出通知，住宅业主将在1月18日至2月28日期间收到函件，指示业主于3月31日前如何申报物业是否空置和登记豁免。   政府收到申报书后，将确认那些物业为空置及由投机者持有，以打击投机行为和令住宅更能负担。政府强调，将有超过99%业主可获豁免缴交房屋空置税，但每名业主必须作出登记才可获豁免。 如期限届满仍未申报，将收到税项评估的通知，并需在2019年7月2日或前缴交。

根据Padmapper的数据，本月加拿大8个城市的平均房租出现上涨趋势， 7个城市有下降趋势，另有9个城市租房价格不变。而加拿大房市价格排名前五的城市与上个月几乎无异。 多伦多的房租依然占据了加拿大的榜首，尽管一居室的租金和两居室的租金保持不变，仍分别为2260加元和2850加元。 紧随其后的就是温哥华了，一居室的租金上涨了 1.4%，涨到了2130加元，但是两居室的租金上涨了2.5%，目前是3230加元。 紧接着排在第三的是卑诗省的本拿比，一居室的租金与上月的价格同步，仍然是1570加元，但是两居室的租金上涨了1.3%，达到了2290加元。 租金排名第四的是蒙特利尔市，一居室价格上涨了3.4%，至1500加元，两居室的价格与上月相同仍为1780加元。 排名第五的是卑诗省的维多利亚，一居室的价格上涨了3.1%，价格升至1350加元，二居室的价格下降了2.8%，目前价格为1400加元。 本月，安大略省的圣凯瑟琳斯，一居室的涨幅最大，上涨了5.3%至1200加元，两居室的价格相对稳定，为1410加元。 在安大略的温莎，最便宜的房租之战再次打响。在那里，你可以以每月730加元的价格租到一间一居室的套房。 如果你对两居室比较感兴趣，可以考虑到纽芬兰的圣约翰斯租房子，租金低至每月890加元，下面是整体的租金图：

卑诗房地产协会于1月15日星期二发表的报告指，2018年卑诗住宅销售量为78,345间，较2017年的103,758间减少24.5%，住宅平均价$712,518元，较2017年的$709,601元微升0.4%，2018年总销售金额$558亿，较前一年下跌24.2%。 协会首席经济师穆尔(Cameron Muir)表示，卑诗省2018年的住宅销售量较过去10年每年平均的84,800间还要少，按揭的压力测试是推低消费者需求的主要原因。 2018年12月有3,497间住宅成交，较2017年同期减少39.1%，住宅平均价$695,647元，也跌5.2%，总销售金额$24亿，较前一年下跌42.3%。 不过，12月活跃的住宅放盘量有27,615间，上升33.3%，是自2014年以来，最多住宅放盘存量的12月，当时为33,995间。  

此前加拿大经济学家曾发出警告，称房地产市场会在2018年12月时颇为惨淡，而实际数据表明确实如此。据统计，去年12月房屋销量年同比减少了19%，房价也下滑了近5%。 加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）在15日公布数据显示，与2017年年底的销量数据相比，2018年12月的房屋销量急剧下滑。这是因为2017年12月时，有许多买家为了赶在2018年1月1日起生效实施更严格的贷款规定前，就抓紧完成交易。 CREA主席Barb Sukkau表示，从那以后，贷款压力测试开始对加拿大楼市产生影响。 而2018年12月的房屋交易量与同年11月相比，则跌幅要缓和得多，大约仅下降了2.5%。 不过CREA也表示，2018年12月已经是去年自9月以来销量持续下降的第四个月，该月的低销量也使2018年成为2012年以来成交量纪录最差的一年。 一些地区的房屋交易量下跌了60%左右。销量跌幅最大的地区有大温哥华地区、温哥华岛、渥太华、伦敦、St .Thomas以及Halifax-Dartmouth。 在售价方面，据CREA的MLS房屋售价指数报告显示，全国去年12月的房屋均价为$472,000，比2017年12月下降了4.9%。 不过加拿大两大楼市火热的区域——大温哥华和大多伦多地区的房价仍然远远高于全国均价。若不把这两个地区的售价计算在内，全国各类房屋均价差不多为$375,000。

华裔居民Jeremy Lau已搬来列治文十八年之久。他表示一开始并不想住在这里，因为列治文的华人实在太多了。 “我比较喜欢比较北美化而华人较少的生活环境，”Lau表示。但是因为与他一起住的岳父母不懂英文，列治文成了他们一家的最终选择。 列治文路上的中文标牌远多于英文标牌，巨大的华人购物中心在市中心林立。 根据统计，大温地区的华人群体没有出现迁徙的迹象，反而有越来越多的移民选择来大温定居。但是除了大温哥华地区，还有大多伦多区域也出现了同样的趋势：白人搬走，“少数族裔”越来越多。   伊恩里夫Iain Reeve和他的妻子Cassandra Sclauzero是现年30多岁的社会人士。他们渴望在温哥华建立起自己的家庭，但买不起这个城市的房子。从一个出租房搬到另一个出租房，在经过深思熟虑之后，他们最后的住房解决方案是搬到渥太华购买两套房子 - 一套给他们，一套给他的父母。   “我们希望拥有一个拥有稳定和安心的家。”里夫说。 “租赁市场没有稳定性。我们都已经找到了相当不错的第一份工作。但是，尽管我们喜爱这座城市并且拥有这些社会关系，但这些都无法为我们带来一个家。“ 他说，他们三年内在没有任何过错的情况下被从几个地方“踢出来”了，他并补充说，这是因为人们在倒卖房产。 里夫从小在温哥华长大，之后也在温哥华上大学。 “我还有住在温哥华地区的父母，他们没有自己的房子。而且他们是工人阶级而没有为退休存下的大量的钱，我又是独生子女，”他说。我们甚至无法踏入一扇真正属于自己的家的大门。“ 里夫说，他知道很多人只是因为住房市场而想搬出这座城市。 “生活充满了挑战，如果你一直处于漂泊状态，就会变得更加困难。”   统计显示温哥华和卑诗省正在失去技术工人到本国的其他地区。 CMHC发言人Leonard Catling表示，年龄在21至25岁之间的人们来到大温哥华地区的主要原因之一是上大学，但随着年龄的增长他们大多又会搬出去。 加拿大统计局去年12月发布的消息显示，由于国际移民，卑诗省人口首次突破500万大关。 然而，经过21个季度的增长，它在2018年第三季度流失了大约1,200人到其他省份。安大略省，阿尔伯塔省和新斯科舍省从中获益的人口增幅最大。 西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪·严表示，温哥华大多能够在职业生涯早期吸引人们，无论他们是为了教育还是从事工作，但在保留人才方面存在问题。 即使他们的工资相对较高，他也表示除了负担公寓外他们几乎买不起任何东西。 “在这样的竞争世界里，劳动力们有选择权，”他说，并指出其他省份提供了更多的薪水空间去负担住房。 财政部长卡罗尔詹姆斯在接受采访时也表示，“毫无疑问温哥华正面临人才外流。” 她说：“危机一词并不能来描述我们面临的挑战，不仅仅是在温哥华，还有我们省周围的其他城市。” 在她去年的预算演讲中，她说年轻的专业人​​士正在搬出本省，因为他们找不到住房。 严说，温哥华正在失去某些年龄段的人。 35到45岁之间的人通常处于职业生涯的顶点并且考虑要他们的第一个或第二个孩子。但他说，如果他们留在温哥华，他们可能会发现自己仍然需要租房生活，甚至合租。 “当你37岁并且有一个室友时，可一点都不酷。” 在去年12月份的房地产市场报告中，大温哥华房地产委员会将独立房屋的平均价格估算略高于100万元。一套公寓约为664,100元，联排住宅约为809,700元。 BC省开发和维持财产评估的官方机构BC Assessment的数据显示，住房市场正在放缓，大温哥华地区一些房屋的估计价值下降了约10％。 在全国范围内，专家们表示，更高的利率和新的抵押贷款压力测试也对全国的房地产价格产生了影响。 严说，尽管温哥华地区的住房有所改变，但仍然负担不起。 40岁左右的Kevin Olenick今年早些时候搬回了温哥华。他在卡尔加里长大，在坎卢普斯度过了大约六个月。 “我是少数人之一，会说回到这里是有好处的。”他补充说，他所从事的创意领域在温哥华拥有了比其他地方更多的机会。 但他说他理解在温哥华生活所面临的挑战。 “如果你有一个家庭，你不会想搬到这里，买房子在这里特别困难...“他说。 “我正在租房......如果你想要建立一个家庭，我当然可以理解为什么你想要离开温哥华。” 卑诗省住房部女发言人Melanie Kilpatrick表示，政府已宣布采取措施，通过30个住房计划帮助房地产市场降温并降低房价。 Yan说，他在2018年所做的一项研究表明，虽然大温哥华地区的房价仍然是加拿大最高的，但家庭收入中位数最低。该研究还表明，温哥华仍然是其研究中最难负担得起的城市。       (温哥华天空Frank综述)

Iain Reeve与妻子Cassandra Sclauzero在温哥华从一个出租屋搬到另一个出租屋。他们终于收购了，他们离开了这里，前往渥太华，并立刻在那里买下了两栋房子，一个自己住，一个留给父母住。   两人现年30岁，他们想要在温哥华生活，他们是专业人士，但他们无法负担起城市内的高房价。   Reeve称：“我们想要有自己的家，想要有安定的生活，想要有平和的心态与灵活度。而租房却并不稳定，我们的职业生涯都很顺利，有了很好的工作，我们也喜欢这里。”     但是在三年内，他们反复被房东赶走。他们并没有做错什么，只是因为人们在炒房，这里有反复的买卖。   对于Reeve来说，他在温哥华长大，并在这里上了大学。“我的父母也住温哥华，他们也没有自己的住房。他们是工薪阶层，也没有那么多钱可以用于退休。我是家中唯一的孩子，我们却始终无法买到房子。”   Reeve表示，自己认识一部分人，在看到房价后在考虑离开温哥华。“生活已经很艰难了，而住房不稳定让生活更加艰难。”   根据统计数据显示，由于房价的问题，温哥华与BC省正在损失大量的有技能劳工。这些人正在向全国其他的地方流动。   CMHC发言人Leonard Catling表示，其中主要的原因是21到25岁的人们来到温哥华，主要是为了上大学，当他们再老一些的时候，他们就会搬走。   得益于国外移民的迁入，在去年12月，BC省人口终于超过了500万。 然而，在人口连续增长21个季度后，BC省在2018年第三季度开始，有1200人前往了其他省份定居。   来自Simon Fraser University的Andy Yan表示，温哥华能够在人们职业生涯初期吸引人们，但是很难让他们留下。即使他们的工资很高，他们也无法负担得起这里的多数住房，只能够住在Condo当中。而这些人将会有选择的机会，其他省份的工资与住房价格的比率明显优于这里。     BC省财长Carole James表示，毫无疑问，温哥华正在面临人才外流的困境。“这的确是一一场危机。这不仅仅是在温哥华，在BC省也面临这样的问题。”   在去年的预算演讲当中，James就提到了年轻的专业人士正在逃离的问题。35到45岁的人们通常处于事业的顶峰期，他们会开始考虑自己第一个或者第二个孩子，但是他们还需要考虑到住房能否满足他们的需求。   “如果37岁还需要和室友住在一起，那种感觉就不是很好了。” 根据大温哥华地区地产协会的数据，目前独立屋的均价大约在100万左右，公寓的均价为66万，半独立屋的均价约为81万。   而在逐渐提高的贷款利率，以及新的贷款压力测试下，买房变得愈发困难。虽然房价正在处于下降趋势，但是在大温哥华地区，生活依旧十分让人难以负担。     在人潮当中，也有返回温哥华的人们，Kevin Olenick认为，在温哥华有其他地方没有的机会。当然，他承认在这里的生活具有挑战性。“如果你有家庭，你不会愿意住在这里，在这里很难购买住房。”Olenick目前正在租房，他认为，意图组建家庭的人，离开这里十分正常。   BC省住房部发言人Melanie Kilpatrick称，政府将会继续推出政策冷却楼市。并且限制房租涨幅最高不得超过2.5%。但是统计数据表明，温哥华地区的房价依旧是加拿大最高的，而家庭收入中位数确实最低。在全国范围内，温哥华依旧是最不能负担的城市。   而这一困局最大的问题是，随着人才的外流，温哥华的产业将愈发不具备竞争力，这会导致人们的收入无法提高。在人们逃离的大背景下，应该如何继续发展经济呢？

每逢大时大节，不少父母都会买礼物给子女。一名中国富豪就在上月25日圣诞节当天，为未成年的儿子送上惊喜，礼物竟是澳洲悉尼一幢市值1750万澳元（约9900万港元）的豪宅，被媒体形容是"史上最豪圣诞礼物"。 外媒报道，该幢豪宅在1841年兴建，在上世纪三十、五十年代两度扩建，长期由悉尼圣公会持有，曾是该教会大主教格伦·戴维斯（Glenn Davies）的府邸，在2016年由中国商人王庆辉（Wang Qinghui，音译）买下，他上月将豪宅转到儿子Caleb Wang名下。 该豪宅面积6216平方米，设有能容纳50名宾客大厅、正式接待室，以及小教堂。圣公会发言人透露，该豪宅因面积太大，对教会来说维护费用太过高昂。他指王最初买下豪宅，仅用来展示艺术品，"但他现在又把房子转给了儿子，也很有意思"。 公开资料显示，王庆辉是北京信威通信集团股东，Bonanza Investment的主席，在2014年首次登上福布斯中国富豪排行榜。

　　卑诗省列治文市地产经纪羽晨(Chen Morning Yu )，被"卑诗房地产委员会"(Real Estate Council of BC)指控在一项地产交易中专业失德;同时，亦被谴责没有向一名潜在买家，透露重要资讯及将文件记录在案，故被判处罚款1.8万;及在未来需要自费参加地产训练课程。   　　卑诗房地产委员会指出，羽晨涉及的违规行为包括：暗中指示买家的地产经纪，教唆他如何说服客人重新考虑，购买一幢被买家因风水问题，而否决购买的房屋。另一宗，她在2016年5月，在处理母亲在列市所拥有价值170万元的房屋买卖上，被指控在代表买家及卖家一方收取佣金。   　　此外，卑诗房地产委员会亦指控羽晨，以经纪牌以外的其他名字，进行买卖房屋交易，这样做已属违规。因为，羽晨指曾在Metro Edge Realty 以Team MorningYu 名义，作宣传及营运等情。