地产

加拿大最高法院的法庭文件显示，加拿大温哥华市政府因向一间豪宅征收空置税被中国大陆富豪起诉，而富豪疑为全国人大代表、宁波奥克斯空调老板、宁波十大富豪之一的郑坚江夫妇。 据《温哥华太阳报》报道，这间豪宅位于温哥华贝尔蒙特路(Belmont Ave.)4749号，建于1937年，楼高一层半，有6间睡房和5间浴室，占地1.1亩，目前的估价为2670万元(约合1.4亿元人民币)，其中房房价值只有1万元，剩余都是土地的价值。因为豪宅面对海滩，拥有温哥华无敌海景。根据BC省最高法院的诉讼状，豪宅屋主为Yi Ju He，疑为郑坚江太太何意菊，她于2015年10月购入这间豪宅。 (Google Maps/51.ca) 温哥华市府在2018年3月8日拒绝了Yi Ju He的豁免空置税申请，要求屋主缴交相关空置税，约24.9万元。Yi Ju He指，该房屋符合豁免条件，市府拒绝豁免的做法不合理。 屋主在收到近25万元的空置税通知后，向市府提出投诉，但遭一名空置税务审查员拒绝，称屋主的投诉个案存有“不适当的证据”。该名审查员还提到，该幢房屋空置了180天并非由于重建工程。也就是说，市府知道该屋重建的事，但收空置税是因为非重建原因而空置了大半年。 (NIKOLA BENNETT / PNG) 屋主不服，向市府的空置税审查小组提出上诉，但上诉遭小组否定，并称“空置税审查小组的决定是定案，不接受上诉。”最后，Yi Ju He决定到BC最高法院起诉温哥华市政府。 她表示，该幢老旧的房屋正在重建，符合豁免空置税的要求。根据规定，如果房屋正在重建，即使无人居住超过6个月，也可免缴空置税。她在2018年2月申报2017年的物业状况时，声称该物业可免缴市府的空置税。 市府相关附例规定，如果房屋获得市府核发的建筑许可证，而建筑部门官员又认为建筑工程正在积极地进行，没有出现延误情况，那么该幢房屋的业主便可获豁免空置税。 当时的情况是，Yi Ju He在2017年1月对房屋进行了环境评估，显示由于房屋有潜在的石棉问题，因此不适合居住。她在2017年4月向市府申请建筑许可证，不过市府一直拖到2019年才批准许可证。就在这个期间，她收到了缴纳空置税的要求。 Yi Ju He在诉状上说，市府在2019年才批出许可证，这不能算是她的问题，责任不在她的身上。除了政府延迟下发许可证以外，工程并没有出现不积极或不必要的延误情况。 (华夏时报/163) 文件显示Yi Ju He的先生名叫Jian Jiang Zheng，疑为宁波知名企业家郑坚江。郑坚江1961年出生，拥有加拿大永久居留权，同时持有香港身份证，2013年当选全国人大代表，其妻何意菊持有加拿大护照并定居加拿大。 郑坚江于1994年创办了宁波奥克斯空调。郑氏家族的核心企业除空调外，还涉及医疗、地产、金融等产业。郑坚江、何意菊夫妇名列宁波十大富豪。据富比士资料，郑坚江家族财富约13亿美元，在中国2018年富豪榜上，排第364名。在全球排行榜，为1756名。

　　对于业主而言，在售房广告上注明，该物业适宜出租，会有助于抬高房屋的售价。但随着愈来愈多人转向Airbnb，作短期出租，业主可能并未意识到，这样的做法会令放贷机构拒绝提供按揭。       住房成本在过去20年不断上升，有愈来愈多的房主将闲置的物业、二级套房(Second Suite)和土库房间出租，获取租金收入。而对于提供按揭贷款的金融机构来说，会将传统的长期租金视作稳定收入，但对于短期出租的物业则仍然非常谨慎。   　　多伦多贷款经纪巴特勒(Ron Butler)表示："有许多放贷机构拒绝给提供Airbnb服务的房产进行按揭：例如MCAP、First National等。我们处理的几家银行，对于Airbnb的租金收入完全不感兴趣。" 　　他说，承销部门认为Airbnb收入反而是风险。 　　"如果市府立法停止Airbnb，或者更有可能的是，市府对Airbnb收取不同的物业税。毕竟它是一种商业行为，不排除要像酒店一样征税，又或是个别柏文的管理委员会将短期出租行为视作非法行为。" 　　Airbnb宣称，其服务是中产阶级的业主，通过出租空房来增加一些额外收入的方式。 　　但批评者认为，它对当地住房市场负担能力造成负面影响。 　　另一个复杂因素是，当按揭购买有附带租金收入的住宅物业时，放贷机构会在按揭合约中包含一项特殊项目，称为"租赁转让协议"。这是万一借款人停止付款，租户支付的租金将直接转给银行。 　　而如果将长期租赁转为Airbnb短租，则上述协议就无法达成，因为不再有保证的租金；因此，很多借款人就会向银行隐瞒这一点。 　　但如果借款人还是想做按揭，银行就可以轻松地从谷歌地图上看到这处物业是否已列入Airbnb，答案如果是肯定的，就会拒绝再按揭。 　　因此，大多伦多地区的Airbnb有数千处物业待租，但多伦多地产局的多重放盘系统上，明确表示自己的待租物业涉及Airbnb的，只有寥寥十几个，更别说待售房屋了。

《环球邮报》(The Global and Mail)的报道称，加拿大多位经济学家认为，经历了两年的低迷之后，本国房市已经触底，出现了一些明显的复苏迹象，而多伦多的市场似乎表现更为明显。 加拿大地产协会（CREA）公布的数据也显示，今年5月全国房屋销量较去年同期增长6.7％，为2016年以来最大的同比增幅。房价方面，5月全国平均成交价为$508,000，这比一年前也上涨1.8%左右。 根据《环球邮报》地产专版周日的一篇报道，要说房市复苏不能仅仅看枯燥的数字，还要拿一点扎实的东西瞧瞧，得有经纪们的感觉及回应，也就是说，要有实际的个案来说明。 这篇报道称，也许最好不过的例子是东约克一套并不是特别亮眼的独立屋。尽管地皮不大，房屋形状前宽后窄，也不是非常规整，建筑面积也只有1,600平方英尺。 房子靠近一家医院（Michael Garron Hospital），所在的Sammon也比一般东约克的许多街道要繁华一些。 （The Weir Team） 最初业主和经纪将房子挂牌出售时，只要了$900,000的叫价。也许叫价不高，一周内就有50人看房，最后有4名买家出价。 但卖家对所有这些买家提出的offer都不满意。和经纪商量之后，卖家决定出奇招，大幅提高叫价，将原价$900,000一下子涨到$1,125,000。 拒绝这4名潜在买家之后，业主和经纪将房子重新上市。尽管叫价一下子增加了整整$225,000，来看房的人仍然络绎不绝，其中包括已经被业主拒绝的两名潜在买家。 房子在重新上市之后10天内就卖出，售价为$1,072,000。虽然比第二次的叫价少了$53,000，但是比原叫价$900,000却是多出$172,000！ 这名业主心里有多高兴就别提了。想不到变一变招就可以多赚许多，该业主可能睡着了都笑醒！   卖方代理经纪坦承，自己都没有想到为啥这套房子这么吸引人，令人惊讶！把叫价一下子拉高这么多仍然有人感兴趣，还包括被拒绝的前面两位买家。 这位经纪说，今年的房市有点儿不好预测，都说好不到哪儿去，但亲身经历的事情就说明，越来越多买家返回市场，交易行情比年初预计的要好多了！ 他还对《环球邮报》表示，业主卖了这样的好价钱自然高兴。其实买家也不吃亏，这套宅子应该说也是优点多多，位置好，装修到位，升级不少，客厅厨房非常亮眼。可以说，这套房是“金玉其内”，内部比外面可要强多了！ （The Weir Team） （The Weir Team）

大温楼市酝酿升温，有地产商为了促销楼盘提供"一年支出全包"的优惠，为接下来购买两睡房或3睡房的4个家庭，支付首年分契物业管理费(strata fees)、物业税及按揭利息。 随着大温地区楼价逐渐下滑，而区内不断有新型柏文大楼的工程计划准备施工，不少地产商透过多重优惠吸引买家"上车"。近期最为瞩目的预售楼盘优惠，是位于温东地区杜克街(Duke St)2684号的The Eliot at Norquay。   CTV报道指出，虽然该温东地区的楼盘现时尚未完工，该物业楼盘已经在京士威道(Kingsway)设有预售展览中心，受到该优惠的吸引，不少想购买属于自己物业的"上车一族"均到场查询有关资讯。 报道说，现时楼市前景不确定，卑诗大学(UBC)商学院教授大卫多夫(Tom Davidoff)就提醒，未来几年大温将有大量柏文单位完工，有可能买家目前购买楼盘的预售价格，会比这些单位真正的价值还要高。 大卫多夫去年8月曾经准确预测今年楼价将会有所下滑，他在日前接受访问时，即对这些预售楼盘优惠不以为然。 他表示，这样的趋势确实将令更多的发展商跟进，设立更有利买家的置业优惠，吸引他们"上车"。大卫多夫说，发展商代付一年的按揭利息，这对买家是一种诱惑。 他相信，在现时楼价不断下跌的形势下，会有一些买家倘若在预售楼盘中交付了订金，其后看见楼价下跌而决定提前离场，这部分买家所释放的柏文单位数量将会进一步为楼市降温，令楼价在未来数年有可能进一步下跌。

地产经纪人与客人约看房一定要小心保护自己！一名女性房地产经纪人在亚省卡加利为屋主举办开放日(open house)的时候，在屋内遭到一名不知名男性侵犯。   警方表示，上周六下午两点左右，一房地产经纪人在McKenzie Drive S.E.的800街区的一个房屋举办开放日。一名上门男子和女经纪搭讪聊天，该女经纪企图结束话题，但男子不愿离去，随后男子性侵该名女经纪。 受害者称她设法挣脱并说服男子离开，但此嫌犯短时间内却又返回。 房屋经纪随后锁上门并报警，虽然男子之后再度折返，但警察到达之前又逃离。 警方搜查附近区域，但并未找到该名男子。 嫌犯被描述为：中东或南亚血统、黑白相间的落腮胡、中等身材、棕色短发。事件发生时，他身穿灰色衬衫和深色鞋子。 卡加利地产局的行政总裁坦尼特(Alan Tennant)表示，事件“令人非常担忧”。他强调，地产局非常重视地产经纪的安全，已发邮件知会所有地产经纪此事，希望大家在销售展示物业时，确保自身安全。 若民众知道该事件的任何消息，可匿名致电403-266-1234或Crime Stoppers 1-800-222-8477与警方联系。www.calgarycrimestoppers.org  

加拿大国家银行(National Bank)刚刚发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年5月份比4月份上涨0.47%，虽然涨幅不大，却是9个月来的首次上升。 按照该银行的数据，今年4月全国房价与3月相比基本没有变化，而综合指数没有上涨的月份已经连续8个月，累计跌幅为1.7％。 加东加西两重天 国家银行的房价综合指数主要计算全国11座城市的独立屋转售价格。结果显示，在全国11个城市中，如果按月比较，只有温哥华和埃德蒙顿两个市场下滑，其它市场均有升高。 若按年比较，竟然呈现清楚的“东边日出西边雨”的图景。 加东市场普遍上涨，领涨的仍然是渥太华-加蒂诺地区，蒙特利尔其次，随后则是汉密尔顿，多伦多，魁北克城及哈利法克斯： 与此形成鲜明对照的是，房价指数下跌的市场全部在加西。毫无意外地，跌幅最大的是温哥华，其次是卡尔加里，随后则是温尼伯，埃德蒙顿和维多利亚： 温哥华连续10个月没有上涨 国家银行的报告称，从另外一个方面也可以看出加拿大西部市场的低迷状态。 按照综合房价指数，温哥华已经连续10个月没有上升。如果排除季节因素的影响，房价只降不升的持续时间最长的是卡尔加里，已经连续17个月没有上升。 而在此期间，多伦多地区只有3个月只降不升。 房市复苏迹象越来越明显 不过国家银行的报告指出，最新消息似乎令人鼓舞。 加拿大房地产协会最新发布的报告称，5月份温哥华，多伦多，卡尔加里和温尼伯的房屋销售出现强劲增长。 主要原因在于，房地产市场的基本面已有改善，特别是按揭利率下降，以及就业市场仍然强劲。 《环球邮报》最近的报道称，加拿大多位经济学家认为，经历了两年的低迷之后，现在可以认为，多伦多房市已经开始复苏。 持这个观点的专家包括皇家银行（RBC）的高级经济学家Robert Hogue，满银（BMO）的首席经济学家Douglas Porter等人。他们指出，尽管目前市场仍然有些疲软，但现在可以认为，加拿大房市已经触底，出现了一些明显的复苏迹象。 而丰业银行（Scotiabank）的经济学家Desormeaux则根据房屋销售与新上市的比例SNL（sales-to-new listings ratio）对全国的市场进行了分析。 他通过计算得出结论，全国31个市场中，23个为平衡市场，其中包括GTA地区；卖方市场有6个，包括蒙克顿，蒙特利尔，另外4个无一例外地都是安省城市；而真正意义上的买家市场全国只有两个，包括温哥华和萨省首府Regina。

卑诗省低陆平原地区地产市场持续降温，数年前曾经通宵排队购买楼花的部份买家，正面对楼宇接近落成但未能获得足够贷款的困局。有专门处理房地产交易的本地律师表示，项目一旦接近竣工，买家几乎铁定无法退出合约。 温哥华律师帕德泽（Kenneth Padzer）透露，一周内至少有数名顾客前来，要求协助退出多年前签订的楼花合约。他补充说，他们主要面对的问题是在申请按揭贷款时，没有获得足够的金额。 楼花买家一般只须缴付订金，然后再分阶段提供某个数额或比率的款项，直至项目即将完工前，买家则要缴交全部余额。在近年楼价不断回落的情况下，楼花单位的市价往往低于买家昔日签署合约时的价格水平。 帕德泽指出，银行一般以单位目前市价计算贷款，令到买家必须另找途径填补有关差额。若连同按揭压力测试计算，买家需要更多现金完成交易。 他强调，一旦建筑物接近竣工，买家差不多不可能合法地退出合约。因此，他建议应该尽可能完成整个交易，否则不单会损失订金，还可能因发展商无法以相同或更高价转售单位，而须要承担合约订立的相关条款责任。    

据加拿大地产协会（CREA）上周公布的数据，今年5月全国房屋销量较去年同期增长6.7％，为2016年以来最大的同比增幅。如果按月计算，通过多重上市服务的销售额则增长1.9％。 CREA的报告称，5月全国平均成交价为$508,000，这比一年前上涨1.8%左右。如果剔除GTA和大温地区，那么平均成交价只有$397,000。若用更准确的综合房价指数（HPI）来衡量，实际上5月份全国HPI在过去12个月下跌了0.6%。 《环球邮报》的报道称，加拿大多位经济学家认为，经历了两年的低迷之后，现在可以认为，多伦多房市已经开始复苏。 如皇家银行（RBC）的高级经济学家Robert Hogue就表示，尽管市场仍然疲软，但现在可以认为，加拿大房市已经触底，出现了一些明显的复苏迹象。 满银（BMO）的首席经济学家Douglas Porter也赞成这个说法。他对《环球邮报》指出，过去一段时间的市场疲软仍在抑制价格上涨，但销售日渐活跃则在推动价格上升，这个变化已经越来越清楚。 加拿大丰业银行（Scotiabank）的经济学家Desormeaux则根据房屋销售与新上市的比例SNL（sales-to-new listings ratio）对全国的市场进行了分析。 根据房地产市场理论，若SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。 从Desormeaux所做的下图来看，全国31个市场多数为平衡市场，包括GTA地区，BC首府维多利亚，阿省卡尔加里和埃德蒙顿，魁省的魁北克城，以及哈利法克斯... 卖方市场则有6个，其中对卖家最有利的市场是蒙克顿，其次为蒙特利尔和渥太华，另外3个几乎无一例外地都是安省城市，包括伦敦，温莎和Sudbury： 毫不奇怪，由于销售大幅下滑而卖家纷纷抛售，温哥华现在是加拿大最大的买家市场，另外一个则是曼省首府Regina。 实际上，加拿大只有两个买家市场，这应该也是房市复苏的迹象之一。

自从推出空置税后，加拿大的房产确实在短时间内受到了不小的影响，一大批业主都正面临如何处置和管理自己房子的问题。 根据西蒙弗雷泽大学的城市项目主管Andy Yan的最新分析显示，温哥华46%的condo都是“非业主占用”(not-owner occupied)状态;其中，不列颠哥伦比亚大学所在的Electoral Area A地区“非业主占用”condo概率更是高达49%。 Courtesy of Andy Yan 根据税务资料或其他行政资料规定，如果物业业主没有在业权上登机该房产为其通常居所时，该房产就会被视为“非业主占用”。通常情况下，业主会将房产用于出租或用作次要物业，如临时住所或cottage，或将其空置。 Yan指出“这些数据的重要意义在于，其显示了这些房产不是业主自住的，而是用于投资。这在很多程度上推动了大温地区房产的发展，特别是公寓市场”。 Yan还指出，温哥华地区以及Electoral Area A/UBC地区的概率特别突出，也显示了投资性公寓在该地区其他城市的重要性。 数据显示，列治文“非业主占用”condo概率为37%，Pitt Meadows概率为37%，Coquitlam为36%，Surrey为35%，Burnaby为33%，多伦多则为38%。 不过，Yan表示，虽然有很多condo可能是季节性入住或空置的，但好消息是其中一些condo都是用于出租的。对此，他称这些数据还显示了规范短期租金的重要性。 Yan指出，2009年，他与BTAworks一起对空置condo进行了研究，当时市中心约52%的公寓都为投资者所有，而且当时温哥华“非业主占用”condo仅为35%，没想到10年时间就猛增至46%，令人吃惊。 对此，他称“从数据上看，就10年前相比，情况已经变得越来越糟了。这说明了温哥华住房市场的需求类型，也说明了我们的住房体系需要满足的优先需求是什么”。 在估值方面，温哥华自住独栋住宅的估价中值为69.6万加币，而非自住房屋的估价中值为65万加币。Electoral Area A/UBC地区自住独栋住宅的估值中值为$2,250,000;而非自住房屋的估值则为$2,370,000。

今日，CMHC公布了联邦政府新推出的首次购房者激励计划的新细节。 今年早期，联邦预算中首次提及此计划。此计划规定，从2019年9月2日起，符合条件的首次购房者可以以较低的月供购买第一套住房，将于2019年11月1日首次结束。 在此期间，购房者可获得已建成住房最高5%的无息贷款，新建住房最高可获得10%的无息贷款，而购买旨在鼓励新供应的新房的购房者则可获得双倍的激励。 公布的声明中提到“此计划不需要持续还款，激励措施不含利息，借款人可随时还款，而无需提前还款罚金”。 例如，如果一个家庭要购买一栋50万的房屋，该计划可为此家庭每月节省$286，每年则可节省至少$3,430。 但是，无论房产价值上涨还是下跌，CMHC都将持有该房屋的一部分股权。 要获得资格，首次购房者每年家庭税前收入不得高于$120,000，并向CMHC、Genworth或Canada Guaranty的保险公司支付最低首付。除此之外，保险抵押和奖励金额不能超过家庭年收入的4倍。 该计划抵押贷款的价值和CMHC的奖励限制额度位$480,000，加上15%的首付，意味着所购买的房子的价值不能超过$565,000。 最后，该计划还有一项规定，即买方必须在25年后或出售房产后全额偿还激励金额。 由于房屋价格有限制，所以该计划在像温哥华和多伦多这样的热门房产市场上可能不那么有效。 据悉，这项激励措施将使联邦政府在三年内损失12亿加币。 此外，联邦政府还将提供一个Shared Equity Mortgage Provider Fund，为期五年，贷款金额价值1亿加币，提供给那些符合条件的首次购房者，此基金将于2019年7月31日推出。   但有批评人士称，接受补助的人，最多只能买56.5万元的房屋，这个价格甚至连多伦多和温哥华两地入门级房价都赶不上，对这两地买家起不到什么帮助作用；此外，年收入离12万元差一点能享受补贴，年收入刚过12万元就没法享受补贴，非常不公平。 Canwise Financial按揭经纪公司总裁莱尔德（James Laird）表示，按照按揭压力测试，贷款最高金额是贷款人收入的4.5～4.7倍，而渥京买房补助计划最高按揭与补助金额两项总和，最多只能是申请人收入的4倍，买房能力实际上被人为削弱。 理财顾问比瑟索（Rajiv Bissessur ）表示，该计划有可能帮到一些人，但对负债沉重的人来说，无息贷款仍是债务，早还晚还都是要还的。此外，补助限额太低，实际上帮不了真正需要的人。“问题还是没真正解决。” 当初渥京宣布上述计划时，道银经济师们就估计，政府这么做，再加上允许首次买家注册退休储蓄计划RRSP首次买房取款从2.5万元增至3.5万元，到2020年房价会再涨2～5%。

CMHC报告显示，尽管过去年半以来地产市场逐步降温，但买家之间的竞价战未有减退。 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.简称CMHC)公布的一项研究结果显示，尽管在过去18个月以来，大温地产市道明显放缓，但并不意味着买家的竞价战已经减退，柏文市场情况更炽烈。 CMHC研究发现，2018年在大温购买房屋的业主中，占55%表示，他们需要与其他买家竞价，比率与2017年相同。不过，这项研究范围未有包括今年春季的大温置业人士。 竞价情况与2017年相同 大温地区过半数（51%)的独立屋买家表示，有一个或以上的其他买家出价购买同一幢房屋，至于购买柏文的置业者，更有差不多六成（58%)表示，要与其他买家竞投出价。CMHC报告指出，情况与2017年相同。 此外，当被问到影响房地产市场的主要因素时，有七成大温买家认为，外国投资者对屋价方面有“重要影响”，与2017年录得的相关比率(68%)相近。 少于半数(47%)认为，土地供应不足是导致楼价上升的主要原因，比率低于一年前录得的53%。46%受访者相信，屋价上升由于人口不断增长，较2017年的51%减少。 同时，50%置业人士表示，购买房屋价格“超于原先计划”，另有42%则表示与预算相若。

  据CTV报道，目前Realtor.ca上，本周上市的价格最低的地产就是这个报价5万的公寓车位，建于1991年，位于Yaletown，每年地税仅276元。 (Realtor.ca/CTV) 除此以外，最便宜的是 Ascot Place的一房一卫公寓，不过你只能购买一半产权。 (Realtor.ca/CTV) 第三名则是一个400尺的一房公寓，价格在20万出头，不过上面注明了“投资警告”。 (Realtor.ca/CTV) 第四便宜的是位于Harwood Street上面的开间公寓，价格为23万9千，注明了“不可思议的价值”，不过是租赁地权屋，购房者被要求至少35%首付。租赁地权屋就像中国的房子，你只能购买几十年的产权。 (Realtor.ca/CTV) 第五名则是另一个租赁地权屋，位于Burnaby Street，标价26万，430尺，购房者不允许养宠物，但可以出租。 (Realtor.ca/CTV) 如果按照价格由高到低排序，排在最上面的则是一套四房五卫的顶层公寓，价格接近3千万。

最近，有一个诉讼案引起了小编的注意。 一名盲人称，一名房地产经纪人“骗”他违背了自己的意愿卖掉了他在多伦多的房子。 这是什么情况? 据报道，现年73岁的Harold Verge和他的妻子Florence在上周三对GTA房地产经纪人Vince Iannello和Royal LePage Your Community Realty经纪公司提起了125万加币的诉讼，指控他们玩忽职守，要求获得125万加币的一般和惩罚性赔偿。 Verge称，他在出生时就是一位盲人，最近他们被房产经纪忽悠地卖了自己的房子，让他们夜不能寐，也对自己的未来充满担忧，因为他们没有足够的钱再买一套房子。 65岁以上拥有房地产是不合法的 Verge称，去年12月，Iannello帮助他们更新了抵押贷款。结果就在抵押贷款的后一天，Iannello就告诉我们我们不能再继续持有我们的房子了。 根据Verge提供的大量交易文件、买卖协议，Verge在诉讼协议中指出“他(Iannello)建议我们，因为我们的年龄都在65岁以上，法律规定，我们拥有房地产是不合法的。而这个建议是有意为之的错误”。 事实是，加拿大并没有法律禁止老年人拥有房产。 房产从未在MLS挂牌 诉讼中还指出，“被告未能履行合理谨慎和勤勉的房地产专业人士应有的注意标准，导致这所房子的售价远低于市场价。” 据CBC新闻获得的Royal LePage内部电子邮件显示，这所房子的估价为75万加币左右。邮件中还指出，这条街上另外两套半独立式住宅最近以大约88万加币的价格售出。 但是，夫妇两人这栋两层半独立式住宅的售价仅为67.5万加币。 此外，Iannello也从未在Multiple Listings Service(房地产经纪人经常利用这个网站来吸引更多的潜在买家)上挂牌出售过。相反，Iannello只给他在Royal LePage Your Community Realty brokerage工作的其他经纪人发了邮件，让他们知道房子要出售。 在这之后的9天，他的同事就找到了一位买家。 Verges称，他们夫妇二人从没想过卖房子，但是根据诉讼内容显示，Iannello和Royal LePage Your Community Realty公司“建议原告接受提交给他们的收购要约，并错误地建议，如果他们能接受此交易的话，交易条约中有一项对他们很有利。然而，该提议没有这样的附带条件” 。 在今年4月份，Verges从他们在42 Connaught Ave住了24年的房子中搬了出来。现在，这对夫妇住在一套离他们原来住的小区几公里远、租来的小房子里。 对于夫妇二人的指控，Iannello则表示他的行为一直都很专业，并且否认任何有关疏忽或不法行为的指控。 Iannello经纪人牌照已失效 CBC获悉，目前Iannello的经纪人牌照已经不再有效。 公司发言人Sarah Louise Gardiner表示“他已经不在Royal LePage工作了”。 安大略省房地产委员会RECO的工作人员Joseph Richer表示“截止2019年5月27日，Vince Iannello在安省没有房地产交易登记”。 Iannello的律师Brian Kolenda表示，这位前房地产经纪人的执照可能很快就会恢复。“就像所有专业的房产经纪一样，Iannello先生只能通过经纪公司从事房地产业务，由于他现在没有经纪公司，所以他的RECO注册不再有效。但是这个情况是一种自动化过程，所以他并没有被停职。如果他重新加入经纪公司的话，他的注册会重新有效”。 此外，Iannello也是一名特许专业会计师。他表示“无论我是房产经纪还是特许专业会计师，我很自信我的行为完全都是代表客户进行的。我从来没有从事任何不诚实、不专业或疏忽的行为”。 根据Chartered Professional Accountants Ontario记录显示，Iannello的执照信誉记录良好。 目前这些指控尚未在法庭上得到证实。

加拿大政府在年初的联邦预算案中宣布一项重大买房补助政策，由房屋保险公司为首次买房者提供房价10%的补贴。今天周一，政府公布了这项新政的细节。 (Mark Blinch/Reuters） 这项政策名为首次买房者激励计划（First Time Home Buyer Incentive program），将于今年9月正式实施。 条件一：年收入少于$12万元的首次买房者才可申请。 条件二：加拿大按揭和房屋公司（CMHC）提供房屋购买价格的10%，买房者要达到保险按揭的最低标准，即首付5%。 条件三：按揭贷款额加上CMHC的补贴后，总额不得超过$48万元。这意味着计划只适用于市值最高$56万的房屋。 符合以上条件的首次买房者，如果购买的是二手房，CMHC将提供房价5%的补贴，如果买新房，CMHC提供10%的补贴。 CMHC的补贴免利息，借贷成本为零。 但是政府指出，作为零成本贷款的代价，CMHC将参与房屋的升值或贬值。换言之，房屋再售时如果增值，CMHC也要分成。如果贬值，CMHC也要承担损失。 以房价$50万元为例，如果买房者支付$25,000元首付，CMHC提供等额的补贴$25,000元。CMHC就拥有房屋5%的所有权。未来这间房屋如果升值到$60万元，房主出售时，必须还给CMHC售价的5%，即$30,000元，而不是CMHC当初提供的$25,000元。 下图是没有CMHC补贴与有补贴的区别： 以上述为例，如果按揭贷款利率是3.09%，买房者在这项补贴下每月可省下$250元，每年省$3000多元。 自由党国会议员、负责CMHC的内阁部长Jean-Yves Duclos指出，这项买房补助是为了把更多钱放入加拿大人的口袋，估计全国将有10万个家庭受益。 另外，参与补贴计划的买房者，必须在25年内还清贷款或者将房屋售出，房主也可以随时买回CMHC的所有权，金额按市值计算。 政府宣布，这项 计划于今年9月2日起接受申请，所购的房屋必须在11月1日或之后交割。

大温哥华房地产委员会昨天提醒女性房地产经纪人表示：目前大温地区有一名可疑男子，曾多次要求与女性房地产经纪人单独会面，意图非常明显及令人担忧。故此，呼吁女性房地产经纪人要尽量避免与客户单独会面；同时，必要时记下客户外貌特征，及车牌号码等作保障。 此外，由于事态严重，北温皇家骑警呼吁女性房地产经纪人，要小心行事。 且表示已对发生滋扰事件经已展开调查；另外，警方呼吁有任何涉案相关信息的公众，请立即与警方联络。 事发在本星期内，分别在北温，温市及列治文市，都发生有可疑男子滋扰女性房地产经纪人案件发生。而在今年4月份期间，亦曾经发生类似针对女性房地产经纪人的案件，但目前尚未清楚是否该案件，与本星期内发生的连环案件有关。 大温地产局主席AshleySmith亦曾发警告 其实，大温地产局（RealEstate Board of Greater Vancouver）主席AshleySmith，在早前，曾发出过2项警告：表示有一名可疑男子，曾多次要求女性地产经纪，单独与他一起去“睇楼” 。且称该可疑男子如果遭到女经纪拒绝，或最后女经纪在其他人陪同下出现时，就会变得非常愤怒，甚至会直接离开。 Ashley Smith表示：该男子年约30岁，说话声援非常轻。同时，他以不同电话号码和使用3个不同名字如：David丶Sean Z及Lee致电女地产经纪。而局方在过去一段时间内，已接到至少15宗举报，及已转交警方跟进。而涉及的城市包括：温哥华丶本拿比，二埠及三联市（Tri-Cities）等。 曾有美女地产经纪遇害 温哥华岛24岁女地产经纪九前年被人诱到一间百万房屋睇楼时被杀的悬案，至今未能将凶手绳之以法，警方则表示案件仍在调查中。 案中死者布齐克(Lindsay Buziak)，于2008年2月在温岛沙尼治(Saanich)，被身分不明、报称为夫妇的男女诱到一间当时挂牌价逾一百万元的大宅睇楼，最后被发现遭人狂刺，倒毙二楼一间睡房。事件引起公众极大关注，但案件调查至今近十年，仍未能破案。

加拿大知名杂志《麦克琳》近日发表作者Jason Kirby的报道，指出加拿大正日益成为洗钱的天堂，并揭露了一对中国土豪移民夫妇在多伦多狂买豪宅的个案，以及背后涉嫌洗钱的内幕。   华人夫妇七年买下五套房，近千万元 报道披露，华人夫妇Peter Zhang与Judy Wang作为一对投资移民，于2010年从中国移民来加，定居在多伦多北面的烈治文山。 两人抵加时就持有资金至少600万加元，绝对是富人没错了。 在之后七年，他们在烈市、万锦、旺市等地先后买下五套豪宅，过程中发生了一连串事件，结果导致王女士把一名华人地产经纪，一名律师以及其他多人告上法庭。而记者关注的是法庭审讯中牵扯出的更多疑问，包括两人的财产来源，以及多宗房产交易和按揭交易的问题。 先来看一下，他们买豪宅的经过： 2011年初，这对华人夫妇在烈治文山买下第一栋豪宅，6卧室、5浴室，价格125万元加币，全现金交易。 当年2月，张和王两人就离婚了，但是直到2017年11月，安省最高法庭法官Paul Perell在一宗诉讼中指出他们的离婚事实可疑。最近，王女士通过律师表示，她是在2018年6月才离的婚。 无论如何，两人先后又共同购买了三套豪宅，分别位于烈市、Thornhill，买房的钱通过他们合开的公司Yi Hao Investments，大部分都是现金交易。   2017年，王女士个人在旺市又买下一套物业，按100%贷款价值比（loan-to-value）从皇家银行（RBC）申请到房贷按揭。 总共加起来，张王两人买了五套房，交易时市值总额930万加币。 告地产经纪和律师 怀疑洗钱 根据法官Perell的裁决，两人在加拿大除了投资房地产，没有任何工作，也不做生意。两人的大部分资产花在张的赌博上。王女士在法庭上作证说，通过卖房给张转了至少600万加元。 同时，两人又和一位华人地产经纪丁某（Yan-Ling Ding），以及律师Rahul Kesarwani签了一连串按揭交易，也是为张筹措赌资。 文件透露，张某一度将其在Yi Hao投资公司的所有权转给了地产经纪丁某，以便隐藏自己的身份，申请到CIBC银行的90万元房贷按揭。而律师Kesarwani通过自己的公司为张安排了15万元私人高息按揭贷款。 报道称，记者向丁某与Kesarwani的律师提出采访要求，都没有得到回复，张某也已经联络不上。王女士则通过律师表示，目前无法提供张某的信息。 所有这一切被曝光，都是因为2017年王女士把多人告上法庭。她指控地产经纪丁某按揭欺诈，又指控律师Kesarwani疏忽和违反职责。 这些指控还没有在法庭上批准。不过，法官Perell在2017年的一项程序性裁决中认定，丁某参与了“非常可疑的”按揭交易，Kesarwani的做法很有问题。同时，法官也认为王女士与张某两人的证词出于己利、不一致、不合逻辑、令人难以置信、不可靠。 中国移民带来的钱，有多少是合法的？ 《麦克琳》的这篇报道突出了法官的疑问，华人投资移民的这些巨额资金从哪儿来？是怎么转出中国到加拿大来投资的？ 王女士在律师的建议下，作证时拒绝回答这些问题。不过，法官重申了多名被告人的宣誓证词，即张某是一名罪犯，他将自己的财产从中国转移出来，在加拿大洗钱。 之后，王在致《麦克琳》的电邮中又称，她是一间钢铁产品销售公司的股东，他们的钱是转到加拿大一间国有银行（Schedule I Canadian bank），她并不知道张某的洗钱活动。但是讽刺的是，如果不是她提出诉讼，这个案子的细节又怎么会被曝光出来呢。 3年前，加拿大媒体曝光了温哥华留学生周天宇（Tianyu Zhou，音）以3100万元买下温西最贵豪宅的消息。西门菲沙大学城市项目主任 Andy Yan的研究发现，当年仅6个月内，温西的174个地产交易中，有三分之二的买家是来自中国大陆。 “大家都想知道，从中国出来的这些钱，到底有多少是合法的？” 财经刑事律师Christine Duhaime一直在帮助中国追回外逃进入温哥华地产市场的资金。Duhaime称，她熟悉的一个案子中，一个中国商人把180名员工送上一辆巴士，每人带了个装满5万美元现金的背包，巴士开到银行，员工们把钱存入自己的户头，再电汇给温哥华的老板，加拿大银行毫无察觉。 近期，卑诗省调动大量资源深入调查地产、豪车和赛马交易背后的洗钱黑幕，并发表了系列调查报告“Dirty Money”。 前皇家骑警官员Peter German在报告中还提到一个地产行业的一个风险指标：私人按揭贷款。在卑诗省，约占9%的住宅按揭是由私人提供贷款。在多伦多，私人贷款也有上升趋势。 私贷市场火爆 涉三分之一豪宅 51记者采访了本地多个提供私贷的机构，其中一家机构透露，目前私贷市场非常活跃，主要是因为政府的压力测试导致银行贷款很难获批，迫使不少人转向私贷。目前私贷市场利率一贷是5.99%，二贷是8.99%。 二贷是指对已有按揭的房屋作二次抵押贷款。而私贷实际上多数都是二贷。 私贷的生意也不是集中在多伦多本地，整个安省从Hamilton、Waterloo到密西沙加，到北面Newmarket都有。通常，申请私贷的时间非常短，只有两三天就可以批到，方便应急。 加拿大央行去年有报告称，多市有9%的新签按揭属于私人贷款，而地产中介公司Realosophy发现，2018年有20%的再融资个案是通过私人贷款，两年就增长了67%。 《麦克琳》的一项调查还发现，在华人聚居的多伦多、烈治文山、万锦等地，90宗最贵的房屋交易中，有三分之一签有私人按揭贷款。烈治文山目前以700多万元上市的一间房屋，名下就有8项私人按揭。这些私人贷款商与银行一样，同样受到政府的监管，不过目前不需要向加拿大反洗钱机构（Fintrac）报告。 安省的反洗钱法规薄弱 最新报告指出，去年在加拿大洗钱的金额高达467亿元，仅卑诗省就达74亿元，通过赌场和地产交易洗钱的案件正越来越多曝光。这一趋势正在从卑诗省蔓延到其他地区，尤其是多伦多的房地产市场。 退休律师Kevin Comeau一直提倡加强地产交易的透明度，公开物业所有人。他直言卑诗省洗钱人士一经被查可以直接离境，但是他们更有可能前往安省，因为安省的反洗钱法规是整个北美地区最薄弱的。 不管是加拿大还是海外的买房者，在安省都可以使用以数字为名称的公司、海外信讬，或者提名拥有人来隐藏自己的身份，这种匿名的模糊操作，正好方便了犯罪组织隐藏犯罪所得，将黑钱流入房地产市场。 Comeau认为，卑诗省专家对加拿大一年洗钱467亿元的估计太低了，他相信实际的洗钱犯罪交易额每年在1000亿元至1300亿元之间。 不过，安省政府坚称打击洗钱问题一直得到控制，财长Vic Fedeli在一份声明中称，如果发现这类非法行动，安省警方会调查和采取适当的行动。

卑诗房地产协会于6月14日星期五发表的报告显示，卑诗5月份的住宅成交量为8,221间，较2018年同期减7%，但较本年4月份回升9%;所有类别住宅的平均价是$707,829元，也较去年同期下跌4.3%，总交易金额为58亿元，较去年4月跌11%。 报告指，5月份活跃放盘单位有41,519间，与2018年同期比较增加23.2%，唯按季节性调整后，较4月份减少2%，并是自2018年1月引入按揭压力测试后首次下跌。 由2019年1月至今，卑诗省住宅销售金额达198亿元，较去年同时段减少25.1%，销售量下跌20.2%至28,711间，住宅平均价为$688,339元，跌幅6.2%。    

两房单位租金最贵是温哥华，一个月需3200元，其按月升幅达3.8%。 　　租盘平台发表加拿大租金市场最近数据，多伦多一房单位为全国最贵租城市；温哥华是第二贵，一房单位月租2210元，一个月升了3.8%，升幅冠全国。不过，两房单位最贵是温哥华，一个月需3200元，其按月升幅达3.8%。 租盘平台 PadMapper发表6月报告，并指九个城市租金上升，三个下跌，12个不变。平台分析在其网站上放租的单位，并以今年5月的租金中位数来进行分析。   　　于其一房单位排行榜上，多伦多虽已降0.9%，但仍需2230元，让多伦多稳守全国最贵租位置。报告指，多伦多两房单位月租需2850元。 　　在排行榜上的第二位是温哥华，一房单位升3.8%至2210元；温哥华的两房单位租金有显着升幅，达3.6%，月租需3200元。 　　本那比一房单位租金则没有显着增减，以1570元稳守第三位。本那比的两房单位租金则下跌3.1%至2210元。 　　报告指温哥华和安省温莎(Windsor)的按月租金增长是全国最多，一房单位均升3.8%。 　　报告亦分析各大城市一房及两房租金的按年升幅，多个城市一房单位的升幅达到双位数字，以维多利亚为例，一年升了11.2%，至1390元。基隆那的升幅更显着，达12.3%。一房单位按年升幅最高是温莎，升15.3%至830元。 　　两房单位方面，按年升幅最多是安省圣嘉芙莲市(St. Catharines)，达13.6%，租金升至1500元。按年升幅次高是卑诗省府维多利亚(12.3%，1730元。)

北温一位房地产经纪由于在代理房屋捏造报价，还威胁同行，近日遭停牌9个月，并被要求支付超过46,500元的罚金。    去年夏天，BC省房地产委员会RECBC发现北温一位房产经纪通过伪造或改变报价的专业不端行为，并威胁和其一起代理同栋房屋的另外一位经纪。 对此，该委员会纪律委员会于昨天周三发布了处罚决定， 暂停其经纪执照，并被勒令支付7,500元的罚款和39,023元的执法费用。他还必须支付并完成道德和尊重沟​​通相关课程。 该纪律判决称，伪造的购买要约必须视为严重的不当行为，而不是轻微的技术错误。   另外，RECBC也指这位经纪的虚假陈述破坏了监管的有效性。另外，对共同上市经纪人投诉进行威胁。 不过，这位地产经纪表示要向金融服务法庭提出上诉。 捏造“黄”姓房屋报价 // 事情涉及2013年，北温一栋位于Graveley街的房屋要出售。由于当时房屋的业主正处于离婚阶段，因此这对夫妇分别在共同上市协议中都有自己的房产经纪，而当事人也作为房屋业主一方的经纪。 根据去年夏天的赔偿责任决定，这座房子于6月份首次上市，要价约为124.9万元，由于去年夏天无人提出报价，一个月后上市价被削减至119.8万元。 2013年10月，一位潜在买家提出了超过100万元的报价，这位经纪则告诉潜在买家，业主对这种低价并不感兴趣，并称他还有另一个报价。  

本国住房关注组织的最新研究显示，加拿大的房价要让千禧一代负担得起，还需降22.3万元。 尽管加拿大最大市场的房价已经从最高点回落，但是对于典型的千禧一代而言，要拥有住房，房价下降的幅度还远远不够。 根据住房关注组织“受挤压一代”（Generation Squeeze）的一项题为《跨过差距》（Straddling the Gap）的新研究，加拿大的平均房价需要下降22.3万元，才能让25岁至34岁之间、中等收入全职工作的千禧一代负担得起。 而在本国房价最昂贵的城市，当地买家需要房价有更大幅度的下降，才有机会买得起。例如在大温地区，房价还需降79.5万元，而这个数字已经超过了目前加拿大住房的基准价格。据加拿大地产协会(CREA）的数据，本国今年4月的住房基准价格是621,700元。 该组织的这项研究，是将当前住房价格，与25至34岁中位数全职收入者可负担的价格进行比较。研究报告中使用的可负担标准是住房花费不超过税前收入的30%，假定首付为20%，房贷选用五年期固定利率，而中位数收入数字则来自加拿大统计局。   V06

温哥华市议会昨天一致通过一个保障租客条例，规定如因大厦重建而被逼搬家的租客，可获得增加一倍的赔偿额；而老租客的赔偿额，最多可达到两年即24个月的租金。 据dailyhive报道，温市议会在去年12月批准要修改《租户搬迁和保护政策》（Tenant Relocation and Protection Policy），并于今年6月12日正式通过。 温哥华市长肯尼迪（Kennedy Stewart）表示：修改《租户搬迁和保护政策》是为了让温哥华市的租客享受到全国最丰厚及最全面的保障。同时确保租客及房东之间具有透明的沟通 修改后的《租户搬迁和保护政策》规定，如因大厦重建而逼走租客，则租客可得到赔偿， 其租龄越长补偿越高，其中1至5年租约可获补偿4个月租金，5至10年租约可获补偿5个月租金，10至20年租约可获补偿6个月租金，20至30年租约可获补偿12个月租金，30至40年可获补偿18个月的租金，40年以上租约可获补偿24个月租金。这个补偿比例比原规定高出一倍以上，原规定1至5年租约可获补偿2个月租金，5至10年租约可获补偿3个月租金，10至20年租约可获补偿4个月租金，20年以上租约可获补偿6个月租金。 租客同时获搬家费补偿，一室公寓补偿750元，两室以上公寓补偿1000元，有特殊情况的租户如残疾人和宠物将额外获得2,500元补偿。 同时规定老租户返回重建地点租金将比新租客低20％。 《租户搬迁和保护政策》规定，这些新的补偿仅适用于重建，不包括装修。

Amid a deepening homelessness crisis, top Los Angeles County officials are grappling with how best to collaborate with City Hall as it struggles to deal with sanitation issues arising from thousands living on the streets. https://t.co/MgbLBzbbCT — Los Angeles Times (@latimes) June 10, 2019 6月13日电 据美国《星岛日报》报道，为减少美国洛杉矶市无家可归者人数，近日，美国洛杉矶市议员麦克·博宁提出一项新法案，将惩罚那些故意让住宅空置的房东。 博宁办公室官员称，这项法案名为“空屋罚款”(Empty House Penalty)。法案将要求洛杉矶市的不同空置房屋及公寓相关负责人进行汇报，并且加强相关法规的执法力度。 据报道，日前公布的一项调查结果发现，洛杉矶市无家可归者人口规模超过36000人。而缺乏强有力的租金管制条例来为租户提供法律保护并控制住房成本，是导致洛杉矶无家可归者人数激增的主要因素。 调查称，通过实施《永久性租房者保护法》，洛杉矶超过40万租户将得到保护，与此同时，无家可归者人口增加速度也将会显著放缓。 调查指出，目前面临搬迁的租户中有九成没有足够的法律代表，呼吁洛杉矶支持进一步保护租户和加强租金管制的有关法律。 据报道，该调查主要使用了2010年至2017年数据，在这段期间，洛杉矶有超过50万起的驱逐诉讼案件。

温市地产开发商Deepcorp在英吉利湾（English Bay）建造了一间超豪华柏文楼，同时推出加拿大首例「豪宅长期租赁模式」，希望吸引来自于世界各地的亿万富翁，并为他们提供最完美的居住服务。  Deecorp的创始人Stanley J Dee表示，这种长期租赁模式在世界上一些生活成本较高的城市已风靡多年，例如在香港、新加坡和纽约等地都很受人们青睐。如今，这一颠覆传统观念的租赁概念被Deecorp正式引进加拿大。Dee认为，这种创新模式对于楼价高的多伦多及温哥华，应有其市场需求。 据Dee介绍，这间超豪华住宅名为「Eventide」，总共有4层，坐落于英吉利湾的拳唡上，室内装修奢华，配有高档家俬。 他介绍，房屋周边的环境安静舒服，住客在家中便可将海峡的美景尽收眼底，特别是傍晚坐在露台上欣赏绝美夕阳，相信更是一种极致的享受。 Dee认为，租赁豪宅的客户群主要是来自世界各地的亿万富豪。他表示，目前福布斯富豪榜单中有近3000人都是亿万富豪，加之那些低调的「隐藏富豪」，当今世界上拥有亿万家产的人可能超过6000个。 他还指出，这其中至少有几十人曾来过温哥华，并有长期或短期居住的打算，公司的目标便是吸引其中1%至3%的人。 Dee指出，相对于买房来说，豪宅长期租赁模式的一大好处，就是可以帮助客户节省各项税费。在如今的政策下，海外买家在置业时须缴纳高昂的物业转让税（Property Transfer Tax，简称PPT）。 因此，特别是对于一些打算购买昂贵豪宅的人来说，这笔税款将是一个不小的数目。Dee还说，如果把这笔税款用作租房的租金，同时享受奢华品质的居住环境，或许也是个不错的选择。

房价如飞的今天，能拥有一套豪宅，对于很多人来说都是可望而不可即。 但是，加拿大有对夫妇，竟在几年前放弃了自己在Shaughnessy的1.2万平方英尺豪宅，而去维多利亚一个偏远的湖边，买下了一栋已经荒废百年的古堡。 Murray Nunns和Valerie Nunns来自艾伯塔省，两人曾住在Shaughnessy社区一栋1.2万平的豪宅中。在两人一次温哥华旅行中，无意看到了一座由当地设计师Samuel Maclure设计的老宅子。 图片来源：DEBRA BRASH(下同) 这栋宅子有个巨大的池塘，有座石桥、砖车道、七个车库，还有一个迷人的儿童游乐场，一栋大房子以及三公顷的花园!虽然多年来这栋豪宅几经易主，但几年来，它一直处于止赎状态。 Murray称“当我们第一次看到这栋宅子时，上面的大厅堆满了垃圾，墙上满是老鼠啃得洞。那里老鼠成灾，形形色色的人在里面露营。浴室里放着洗漱用品，水槽里放着碗碟，看上去就像我们走进了一个20年前举办过一场盛大派对后遗留的现场一样”。 不过，Murray承认“我们都是喜欢返修建筑的人，之前我们在卡尔加里和温哥华完成过两座具有历史意义房屋的翻修和一座新建筑”。 虽然房子里面又脏又乱，但Nunns立即就喜欢上了这栋宅子。二人决定，如果房子完好的话，就买下这栋房子。最后，凭借着两人20年的经验对房子进行了评估，并在2015年12月(法院下令销售)买下了这栋宅子。 翻修工作持续了2年! 购买房屋后的第二天，夫妻二人便开始了房屋翻修工作，这一干，就一直持续了整整2年时间! 购买房屋后，他们的当务之急是将其清理干净。所以，在第一个星期内，他们和另外五个人把多年来堆积的垃圾装进了四个大垃圾箱，并且想办法清理了大量的老鼠。 幸运的是，虽然大约95%的木结构需要修缮，但从来没有人粉刷过这栋房子原始的大面积木结构。所以，一位工人花了整整三个月的时间把所有的洞都填满并进行打磨。 接下来便是一些幕后工作:升级管道和线路，增加燃气供暖，使住宅达到现代建筑标准。 基本工作完成之后，这对业主们就购置了各种符合这栋优雅建筑时代和风格的独特古董、Tiffany灯具、维多利亚时代的艺术品、1880年代的皮革扶手椅、Art Nouveau雕塑以及各种手工制作的装饰珍品。 最让夫妻二人骄傲和满意的是放在前厅的餐具柜，是1905年 Liberty & Co. of London制造的。Murray称“这家公司是Arts and Crafts movement的中心，当我们第一在纽约北部的一次古董拍卖会上看到这件维多利亚时代的作品时，看起来就像是一堆木柴，是苏克一位名叫Anthony Balzer的奇才为我们修复的”。 现在这个7,200平方英尺的房子有4间大卧室和7间半浴室，之前有8间较小的卧室和2间半浴室。占地3公顷的花园则包括一个古老的草地网球场，众多的花园露台，楼梯，石板路径以及等待发现的大量“考古”元素...厨房由于比较旧，所以是改造程度最大的区域。 几个月前，Nunns发现了一个古老的石楼梯，他们预计未来几年会有更多的发现。 Valerie喜欢探索法国和英国的古老建筑和遗址，称“这些地方真的在同我们说话; 他们就像生活博物馆一样”。 最后，Murray称“我们的目标就是保留我们所爱的永恒品质，同时创造一个功能良好、与我们今天的生活方式相匹配的家”。

加拿大税务局（CRA）近日公布数据显示，过去4年，卑诗省和安省地产市场中的偷漏税金额超过10亿。随着联邦、省府针对地产偷漏税行为加紧审查，目前CRA已经开出了超过1亿元的罚单，其中单笔罚款最高达250万。 CBC 据多伦多星报报道，加拿大税务局审查超过4.1万个报税文件发现，自2015年起至2019年，卑诗省和安省地产市场中的偷漏税金额高达10.27亿，其中安省有6.04亿元，卑诗省有4.23亿元。 税务局对安省的审计力度较大，共审计了3.4314万份报税文件，占总数的84%，发现的偷漏税行为主要和骗取GST/HST退税以及虚报出租房产有关。 据悉税务局采用一系列的风险评估工具来确定潜在的税务欺诈行为，比如个人收入和生活方式不一致。如果居民生活奢华，住豪宅、开名车、开游艇，但是申报收入非常低，就会成为税务局的重点审查对象。 税务局也关注楼花转售行为，虽然转售行为不违法，但是如果有人以转售为目的交易房屋，但没有申报资本增值（captial gain）或商业收入（business income），税务局就会要求其缴税。   华裔夫妻偷漏税被罚：6套豪宅、豪车没收 据报道，52岁的何志范（Chi Van Ho，音译）和49岁的阮清河（Thanh Ha Thi Nguyen）夫妇俩在渥太华拥有至少6套房产，还有多家公司，他们深入房地产行业，同时做着租赁、翻盖、炒房等等行为。两人被曝5年内少申报的财产就有311万加元，逃税就达52万加元。 被CRA查出后，不是补税罚款这么简单，加拿大税局首次使用《刑法》中的条款打击逃税，对个人资产实施冻结没收。 CRA盯上了富人社区 据CBC新闻网通过新闻自由法（Access to Information Act）得到的文件显示，从2017年夏天开始，加拿大税务局启动一项名为“邮政编码项目”（Postal Code Project）的行动，旨在将加拿大最富有社区的人士为对象严查他们的报税情况。 CBC得到的文件称，加拿大有些人报税不多，但他们的生活方式却是相当奢侈，住豪宅，开名车，买游艇...显而易见的是，这些人在报税时所报的收入与他们的实际收入不相符合，这里肯定有问题。因此税局将以这些富人为对象，派出大批专业人员对他们的报税情况进行核查乃至审计。 CBC 不过，CRA的备忘录没有披露作为查税对象的富人社区以及他们的地址。在接受CBC查询时，CRA的发言人Zoltan Csepregi拒绝透露详情。Csepregi 表示，对最富区的选择是根据多方面的信息和资料，包括CRA自己的数据库，第三方提供的信息，以及公开发表的资料，比如加拿大统计局的人口普查数据等。 在2019年的联邦预算中，加拿大政府拨款1000万元创建了一个专注于温哥华和多伦多的房地产工作组，并在未来5年增加拨款5000万专款打击房地产领域逃税者。