地产

BC省考文琴土地判决引发列治文一些居民的担忧：自家的业权是否受影响?BC省政府就这项列治文土地裁决最新表示：涉及的房屋出售程序“不变”。 根据《全球新闻》的报产，保罗·沃伊托维奇(Paul Woitowitsch)在他位于列治文的家中已经居住了大约30年。 这位88岁的老人所居住的房屋，位于BC省列治文市约5.7平方公里的城市土地范围内——该区域在一项具有里程碑意义的法院裁决中，被夸乌特森族(Quw’utsun Nation，也称考文琴族，Cowichan Nation)“确立了原住民所有权”。   自判决公布以来，外界对该案及其对私人房产持有者的影响感到极大困惑。   “我们并不清楚事情真正的影响到底有多大”，沃伊托维奇说。 “情况很严重。是啊，我参加了那个会议，也确实了解到了一些事情，但也有很多没弄明白。现场情绪很激动，有很多愤怒在蔓延”。 本月早些时候，列治文市政府向土地申诉区域内约150名房产持有人发出信函，警告他们此案可能会影响其房产所有权的有效性，这使得对该裁决的讨论再次升温。 本周，市政府举行了一场信息说明会，数百名心生不满的居民和业主出席，讨论他们房产所有权的命运。会议现场人满为患，气氛紧张。 沃伊托维奇表示，他和妻子现在感到仿佛陷入了“悬而未决”的状态。 “我妻子……她的父亲在这块地上生活了很多年”，他说，“他在第一次世界大战后来到这里，在这片土地上扎根下来”。 BC省司法厅在致《环球新闻》(Global News)的声明中表示： “房产买卖的程序并没有任何变化。人们仍应能够自由地买卖房产并获得按揭贷款。省政府已在法庭上对此明确表态，并承诺将维护和保护永久产权的私人财产”。 另一方面，考伊琴族指责省长尹大卫(David Eby)及其他官员散布关于该裁决的“错误信息”，称该案并未试图推翻私人产权。 考文琴族本周发表声明称：“这项裁决并不会抹除私人财产”。 房地产经纪人亚当·瓦克特尔(Adam Wachtel)，隶属于Re/Max西岸分部的Patti Martin团队，他本周早些时候告诉《环球新闻》，房主们正处于一种不确定的时期。 他说：“我们听说有些人正在办理房屋再融资，但银行和贷款机构现在都不确定该如何处理这些情况”。 “所以现在问题来了——你还能顺利获得再融资吗?如果不能，那你怎么办?也许只能找私人贷款人，但利率会非常高……所以现在大家都在观望。虽然每个人名义上仍然拥有自己的房子和土地，但现实是一种充满不确定性的状态”。 此外，列治文市议员艾丽莎·卢(Alexa Loo)周四表示，她收到一家本地制造企业的反映，称由于考伊琴族土地裁决案，该公司的一项价值1亿加元的项目被银行拒绝融资。 不过，加拿大国家银行(National Bank)在声明中否认考伊琴案件是其融资决定的因素。 声明写道：“本行并未就此事发布任何相关指引”。 列市土地裁决案 这些关键信息必知 BC省一项关于原住民土地所有权的判决，近日引发了广泛的讨论和对未来私人财产权的忧虑。 这项由B.C.省最高法院作出的具有里程碑意义的裁决，支持了考文琴部落(Quw’utsun Nation。或称为Cowichan Nation)的诉讼，裁定该部落对位于温哥华南部列治文市附近的弗雷泽河沿岸超过5.7平方公里的土地拥有“原住民所有权”。 这一判决宣称，政府及城市对这些土地的所有权“有缺陷且无效”，并认为政府对这些土地所颁发的私人财产权侵犯了考文琴部落的土地权利。尽管考文琴部落明确表示没有意图剥夺私人产权人的财产，但这一判决仍然引发了该地区房主的困惑与愤怒。 政府上诉，市政府加入诉讼 在判决公布后，联邦政府和BC省政府决定上诉，而列治文市政府也加入了这一上诉。 联邦政府和省政府表示，进一步的法律明确性是必要的，以应对这一裁决可能对私人财产权带来的重大影响。联邦政府在一份声明中指出，裁决可能对加拿大全国范围内的原住民土地主张产生广泛影响，特别是在私人财产权方面。 BC省省长尹大卫(David Eby)表示，省政府将请求暂停实施判决，以便B.C.上诉法院能有更多时间审理案件，并为未来提供“更清晰的指引”。 调查显示民众支持上诉 根据安格斯·里德(Angus Reid)公司最新发布的调查结果，60%的BC省居民支持政府对该判决提出上诉，且同样比例的受访者认为这一判决可能对省内的和解进程造成负面影响。 案件背景：考文琴部落的历史性土地诉讼 这起诉讼始于2019年，考文琴部落和其他三大原住民族联合提起了诉讼，旨在夺回政府所占有的位于弗雷泽河口的土地，这片土地曾是考文琴部落的传统村落Tl’uqtinus。部落成员世世代代在此捕鱼和采集资源，直到19世纪末期，他们的土地被剥夺。 该地区目前的土地所有权分属联邦政府、BC省政府、温哥华弗雷泽港管理局、列治文市政府以及一些私人第三方。除了政府外，案件的被告还包括拥有部分土地的其他原住民部落，如Tsawwassen First Nation和Musqueam Indian Band。 裁决细节：私人财产权和原住民土地所有权的冲突 B.C.省最高法院法官芭芭拉·杨(Barbara Young)在8月8日作出的判决中指出，联邦政府和列治文市政府所持有的“简单所有权”(fee simple title)应被视为无效，并要求政府和市政府重新处理与Cowichan部落新确认的土地所有权重叠部分的土地问题。判决还允许政府与Cowichan部落进行18个月的协商，以便双方就如何解决争议达成一致。 值得注意的是，考文琴部落部落并未要求撤销私人土地所有权，而是要求政府返还其持有的土地。 法律冲突与混乱 然而，这一判决引发了人们对私人财产权是否会与原住民土地所有权共存的质疑。 尽管法官强调，判决并未明确要求取消私人财产权，但该判决却将私人财产权置于一个模糊的法律框架中。特别是在与Haida Nation有关的另一项裁决中，B.C.省法院支持原住民所有权与私人财产权并存，这进一步加剧了公众的困惑。 市政府与居民的反应 列治文市政府在近日向150位受影响的地产所有者发出警告信，表示判决可能影响他们的土地所有权的有效性。列治文市长马保定(Malcolm Brodie)表示，虽然市政府理解需要纠正历史上的错误，但私人财产权不应成为这一讨论的牺牲品。 “我们不希望剥夺任何人的合法财产权”马保定在接受媒体采访时表示，“但土地应该归属于那些有合法历史背景的土著群体，而不是被完全重新定义”。 未来发展与潜在影响 由于案件仍处于上诉阶段，许多法律专家表示，目前预测案件的最终结果为时过早。BC省律政厅长利莎玛(Niki Sharma)也表示，将通过上诉明确“简单所有权”相对于其他土地所有权的优越性。 与此同时，考文琴部落和其他原住民团体坚称，他们并不寻求撤销私人财产权，只希望恢复自己的历史土地权益。这一复杂的法律问题及其可能引发的社会冲突，将继续成为加拿大原住民土地所有权和权利领域中的一个焦点。 随着这一案件的进一步审理和未来可能产生的广泛影响，关于原住民土地所有权与私人财产权之间的界限，仍将是公众讨论和法律辩论的核心。如何平衡原住民的历史权利与现代私人财产制度，仍是一个亟待解决的难题。

通过温哥华市年度欠税拍卖会购得一套公寓的买家，本来以为捡漏成功，由于已故屋主的继承人承诺补缴所欠税款，本周得知自己无法保留这处房产，而且有可能还损失律师费。 位于温哥华西第十大道1575号1208单元的公寓自2019年以来未缴物业税，因而被列入温哥华市的年度欠税拍卖名单。 斯密特·坎达尔（Smit Kamdar）于2024年的拍卖会上以271,944.81加元竞得这套公寓，其中91,944.81加元已支付给市府。拍卖条件明确指出：若在2025年11月6日前补缴欠税，交易将被取消。 不幸的是，市府工作人员本周向市议会建议取消交易，原因是最近发现这处房产的屋主早在2016年就已去世。 屋主继承人补缴税款取回产权 就在买家坎达尔准备出席市议会、为自己保留房产的权利陈述前，市府律师格兰特·默里（Grant Murray）于周三要求撤回相关报告。 市府律师默里表示：“事实是，屋主的继承人已表示他已将资金汇出以赎回该房产，预计今天或明天即可到账”。 他补充说：“因此无需认定这是明显错误（manifest error）。屋主继承人非常清楚，如果周四前未赎回，房产将被出售。他们已经通过银行汇款，目前资金正在路上”。 默里还表示，他已于本周二通知这套公寓买家坎达尔最新进展。 坎达尔在今天周四接受采访时表示，对失去房产感到失望。他指出，自己已花钱聘请律师为案件辩护，认为屋主已去世这一“明显错误”并非自己的责任。 “我一点也不高兴”，他说，“我本着诚信签了协议。大家都默认的理解是——如果在一年内没人缴税，你就能获得产权。你会以为市政府在法律框架下该做的都做了”。 坎达尔承认，这笔交易原本就是一场赌注，因为他知道仍有一年时间让屋主或继承人赎回房产。但他表示，自己只是想借此进入房地产市场。 “我以为这可能是进入市场的一个方式，但现在看来，也挺棘手的”，他说。他在建筑和房地产领域工作，努力为家人和年幼的女儿提供生活。 房产估值达160万加元 市府文件显示，梅尔巴·多萝西·霍夫曼（Melba Dorothy Hofmann）自2000年起成为这套公寓的租赁业主，当时购买价为47万加元。该房产建在温哥华教育局拥有的土地上，2024年评估价值达160万加元。 由于自2019年起无人缴纳物业税，温哥华市政府于2024年11月将其列入年度拍卖名单。根据《温哥华宪章》，任何拖欠两年以上税款的不动产，每年必须在公共拍卖会上出售。 成功竞得欠税房产的买家需支付“保留价”（upset price），包括拖欠税款、罚息及土地登记费用。 此前该房产未被拍卖，是因为市府一度误以为该地属“皇家土地”（Crown land）。 报告指出“市府多年未与该租赁业主取得联系”。教育局近期告知市府，霍夫曼已于2016年去世，并向市府提供了死亡证明。 买家“不开心” 市府最初建议取消交易，并退还坎达尔已缴的91,944.81加元，同时支付6%的利息，约5,516.69加元。 随着最新进展，这一安排仍将执行，但买家坎达尔表示他尚不清楚何时能拿回款项。 温哥华市下周将举行新一轮年度欠税拍卖，但坎达尔表示，他不太可能再参与竞标。 “整个欠税拍卖的过程对我来说并不是一次愉快的经历”，他说，并补充说他收到的部分利息还要支付律师费用。 温哥华年度房屋欠税拍卖详情，可浏览市府网站：https://vancouver.ca/home-property-development/auction-of-tax-sale-property.aspx

温哥华房租继续下跌！最新报告：BC租金月降近6%，创全国最大跌幅！ 两周前，物理治疗师布伦登·叶（Brendon Ip）从温哥华市中心的一间公寓搬到了几条街外的另一栋高层住宅。他惊喜地发现，新租的一居室比原来的房子大了 25%，但月租却便宜了 20%。 “最近租金下滑真的很明显，”叶说。他表示，这次找房的过程相当顺利，选择多、价格也相当诱人。“现在房租降了不少，除了搬家麻烦，真的没有理由不换。” 他的新房月租为 2200元，比原来每月便宜 575元。房东还额外送了一个月免租期，而这在他找房过程中也发现是市中心很多房源的“标配优惠”。 叶的经历正好反映了最新一份全国租金报告的趋势：加拿大租金整体回落，其中BC省降幅最明显——10月的挂牌租金环比下降近6%，平均月租为2401元。 报告显示，这是加拿大目前最大的年度降幅，与去年10月相比下降了约10%。该数据来自租房平台 Rentals.ca 的空置房挂牌信息。 温哥华租金创43个月新低 从不同房型来看，两居室降幅最大，下降 6.6%；一居室下降 5.6%；单间和三居室则分别下降 2.7% 和 2.6%。 全加拿大租金最贵的城市依然是 北温哥华（North Vancouver），平均月租 3011元。温哥华市区位列第二，平均租金 2728元，创下 43个月来的最低水平，同比下降 7.4%。 另外还有两座BC城市跻身全国租金最高的前七名：列治文（Richmond） 平均租金 2674元，高贵林（Coquitlam） 平均租金 2554元。 全国来看，加拿大10月的平均挂牌租金为 2105元，虽然过去两年持续下降，但仍比疫情前的2019年10月高出 14%。 报告指出：“10月租房需求继续下降，已连续第三个月出现租客活动减弱的情况。随着冬天临近，加拿大可能将迎来自近年最冷清的租赁旺季。” 房租下降的原因：供应、就业和移民三重变化 专家认为，这波租金下滑并非由单一因素造成，而是多重因素叠加形成的“完美风暴”。 根据加拿大住房和按揭公司（CMHC）7月发布的报告，住房供应增加、就业市场疲软以及移民增速放缓，使得许多房东不得不在“降价出租”和“空房等待”之间做选择。 报告指出：“在多伦多、温哥华和卡尔加里等地，由于新建租赁房源增加，租赁市场竞争更激烈。特别是在次级租赁市场（如转租或投资房源出租）中，房东更倾向于降价，以避免长期空置，而不是追求高回报率。” BC省府：政策见效，短租回流助力市场降温 BC省住房厅长克里斯汀·博伊尔（Christine Boyle）在周五发布声明时表示，这份报告证明，省政府为增加租赁住房供应、打击炒房和投机行为所推行的政策正在发挥作用。 “我们一直努力打击投机行为，并将短期租赁（Airbnb类房源）重新带回长期租赁市场，这始终是我们住房策略的重要部分，”她说。 博伊尔补充，省府也在积极采取措施，以保留可负担租赁住房存量，确保市场的平稳和长期可持续性。 趋势分析：租金或将持续降温 虽然房租下跌对租客来说是个好消息，但市场专家认为，这一趋势是否会持续，还要看明年春季的经济表现与就业市场复苏情况。 若移民水平回升、建筑成本增加，或房贷利率再次调整，租金也可能重新上扬。 不过，从目前情况看，温哥华租房市场的确出现了久违的“喘息期”。对于租客来说，这或许是过去几年里最有利的入市时机。

随着The Tides正式启用，三角洲 (Delta) 长者正陆续入住152个可负担单位。这个分为两阶段的重建计划首期工程已经完成，为长者提供一个保持联系、积极生活的活力社区。 The Tides位于杜华逊 (Tsawwassen) 54A街 (54A St.) 1070号，设有106个为低收入长者提供的资助住宅单位，以及46个市场租赁单位，专为希望在设有支援服务社区中独立生活的中等收入长者而设。所有住宅单位均采用可调适或无障碍设计，方便住户日后随年龄增长而进行改装，使他们得以维持共融与独立的生活方式。这幢大楼由KinVillage协会 (KinVillage Association) 拥有及营运，另设有多用途设施及举办活动的空间，以及绿化户外天台。 房屋及城镇事务厅长贝丽仪 (Christine Boyle) 说：“我们正为长者提供安全且可负担的住所，让他们能在自己多年来参与建设的社区中安享晚年。透过这些新建住宅单位，三角洲的长者可以继续独立生活，同时与家人和挚爱保持联系，并居住在他们负担得起的家园。这些新单位体现了我们的承诺，就是确保全省长者都能获得合适的住屋，我很高兴看到这个愿景成真。” KinVillage协会行政总监Jen Fisher说：“The Tides的启用不仅是新住宅的落成，更是我们为三角洲长者创建未来的重要一步。这个里程碑不但巩固了KinVillage的传承，也推进了我们的愿景，就是与伙伴及社区携手合作，共同扩展可负担住宅、健康服务与各项支援。” The Tides的主层设有一所面积达450平方米的日间护理中心，为有健康挑战的长者提供日常支援、活动项目，以及与同侪联系的机会。这项重要服务由KinVillage与菲沙卫生局 (Fraser Health) 共同资助，同时为区内家庭照顾者提供宝贵支援，帮助他们减轻压力，并巩固家庭关系。 长者服务及长期护理议会秘书常翠丝 (Susie Chant) 说：“新扩展的日间护理中心让长者能在家附近保持联系、活跃并获得照顾。这项服务有助长者维持独立生活及社区参与，帮助他们保持身心健康，同时让家人安心，知道亲人获得妥善的照顾。” 这152个住宅单位取代原有North Court大楼的86个单位，并新增66个单位。原居于该大楼的长者已于8月份开始迁入The Tides。North Court原址将于未来几年内清拆，并展开第二阶段重建工程，预计再增建144个新单位，现正等待相关审批。 自2017年以来，省政府已在全省各地建成或正在兴建逾93,600个住宅单位，其中超过700个位于三角洲。 (图：KinVillage)

Richmond工业开发商将请求法院重新审理原住民土地决定 卑诗省最高法院裁定位于东南Richmond的大面积土地属于Cowichan部落的原住民土地这一争议，仍在不断升级。   周四，一家主要的工业地产所有者和开发商宣布，将发起法律挑战，力图保护其在索赔区域内的土地权益——这片区域是大温哥华地区最大的工业中心之一，拥有众多国际公司的物流设施和仓库。 总部位于Richmond的Montrose Properties计划向卑诗省最高法院申请成为诉讼的参与方，并请求法院重新审理相关决定。目前，Richmond市、各级省级和联邦政府以及Musqueam原住民部落——这些在漫长的审判中曾被列为被告的各方——均在推动对审判法官Barbara Young的裁决进行上诉。该开发商的申请预计将在未来几天内提交。   Montrose Properties的总裁兼首席执行官Ken Low在周四的声明中表示：“作为众多意外受到此案件影响的私有土地所有者之一，我们别无选择，只能采取这一步。” “由于最终裁令尚未生效，我们相信法院既有能力，也有责任在作出影响我们的最终裁决之前，允许我们发声。” 大约十年前，在初步审判程序中，另一名法官裁定不会正式通知私有土地所有者有关此案件的信息——这本是原告Cowichan部落应承担的责任。当时，法院认为，涉及数百位土地所有者将使审理过程变得复杂。 当时，原住民方面也表示他们只追求该地区的公有/政府所有财产，但是在后来的审理中，原住民的法务团队声明，他们希望拥有独占权利来决定所有土地的使用，包括开发、转让或是否允许他人进入。   在2025年8月初，Young法官支持了Cowichan部落的索赔，裁定要求的1,846英亩土地中有40%属于他们的原住民土地。这些土地包括公共/政府和私有土地。 许多私有土地所有者上个月才得知他们的财产可能受到诉讼影响，市政府向约150处位于该土地索赔区域内的私有土地（包括住宅、商业、工业和农业用地）发出了通知信。 Richmond Cowichan部落原住民土地 Richmond工业中心Montrose Properties 市政府官员警告土地所有者，上诉过程可能需要数年，案件将经过卑诗省最高法院，并可能最终上诉至加拿大最高法院。在此期间，业主们可能会面临长期的不确定性，以及对房地产价值、贷款续期、再融资、施工融资、重建计划和租客获取的潜在影响。   Montrose Properties希望确保在其利益受到影响之前，不会作出任何裁决或声明。他们的法律团队也已通知其他有关方的律师即将提交的重新审理申请，并表达了希望获得其支持的意愿。 Low补充道：“我们意识到，这个步骤必须在上诉之前完成。我们没有时间去奢侈地等待数年才能解决这一切。”   除了温哥华弗雷泽港务局的港口设施及温哥华机场局的新喷气燃料终端和储存设施外，Montrose Properties在该区域也属于最大的——甚至可能是最大的——私有工业土地所有者。 Richmond工业中心Montrose Properties 根据其网站，Montrose Properties的170英亩工业园区（称为Richmond工业中心）的总体规划设想建设12栋建筑，全面开发后将提供总计300万平方英尺的工业空间，并可创造约5000个现场就业机会，支持重大企业的落户。   该地块的改造工作始于2010年。主要的场地准备工作在2017年开展，包括沙土预压、广泛的土木工程和与Blundell Road连接的双车道桥的建设。 首栋建筑——位于8020 Zylmans Way，总面积20万平方英尺的建筑——于2019年动工，并于2020年竣工，全部出租给Worldpac。第二栋建筑，位于8011 Zylmans Way，总面积50万平方英尺，自2021年开始施工，并于2023年完工，Wayfair为唯一租户。 在2022年，第三和第四栋建筑完成交付：一栋位于8040 Zylmans Way的27.5万平方英尺的设施，租给可口可乐灌装和Ademco；以及一栋位于8031 Zylmans Way的38.5万平方英尺的建筑，租给Canadian Tire。 Richmond工业中心Montrose Properties Richmond工业中心Montrose Properties 截至2024年，四栋建筑已完成并全面出租，总共提供了130万平方英尺的工业空间，对于解决大温哥华地区严重短缺的经济性工业空间发挥了重要作用。此外，工业园区的地理位置临近港口设施。   Montrose Properties目前正在为未来第五栋工业建筑（占地187,000平方英尺）寻求租户。 Montrose Properties的全资子公司Ecowaste计划在该地块上建设一座新的大型回收设施——该设施将大大提高大温哥华地区建筑和拆除废物的回收率。该项目的估算价值曾公开声明为5000万美元。 在10月31日的一封电子邮件中，Low在回应Daily Hive Urbanized的询问时表示：“Montrose Properties支持原住民和解，并认可卑诗省最高法院对Cowichan部落的判决的重要性。然而，同时我们的财产受到这一决策的影响，而我们却在整个过程中被法院排除在外。” “作为一个私有土地所有者和工业开发商，我们需要在土地所有权周围有明确的法律框架，以维持和创造就业机会，推动卑诗省的经济活动。有关原住民土地所有权存在于我们的私有土地之上这一决定，引发了许多重要问题，包括私有土地与原住民土地所有权是否可以共存。这就是为什么我们和其他人要求联邦政府将此事提交给加拿大最高法院，提出一些尊重和公平的问题，包括当私有土地所有权在一个多世纪以前建立时，原住民土地所有权是否已被终止。”   Richmond工业中心Montrose Properties Richmond工业中心Montrose Properties 在上周接受《Daily Hive Urbanized》采访时，Richmond市议员Alexa Loo透露，该地区有一家大型企业的100百万美元的项目因主要银行撤资而完全停滞——而这样的撤销正是由于2025年8月判决所带来的法律不确定性。她表示，该项目将创造数百个就业机会。 Cowichan部落也表明，他们将提起上诉，要求所有1,846英亩的土地都归于原住民所有权，其中包括其他住宅、农业业务、大型工业和商业地产，甚至Riverport体育与娱乐中心，包括Cineplex的SilverCity Riverport电影院、Splitsville Riverport保龄球馆、Extreme Air Park、水乐园和Richmond冰上中心，这些都已由Richmond市在2019年收购。 在Montrose Properties之外，该地区还有其他由私人实体拥有的重要工业物业，举办着如Amazon和IKEA等公司的大型配送设施。

四川成都一间“凶宅”周三（5日）以仅26.6万元（人民币．下同）起拍，比市场价便宜过百万元，竞价周期为一天。最终，其在周四（6日）以105.6万元成交，落槌前14次加价，竞争激烈。据阿里拍卖网显示，该房屋位于成都市成华区双庆路某小区，建筑面积89.70平方米，精装修且临近地铁，市场价为160馀万元。该房屋还特别注明：“存在非正常死亡事故，请谨慎购买。”周三下午2点，房屋正式开始拍卖，竞价周期为一天，有87人报名。在距离拍卖结束还有3个多小时前，该处房屋竞拍价格已加到89.6万元，拍卖开始后还有人不断报名竞拍，最终92人报名。价格最终加到105.6万元。（阿里资产）根据规则，如果在拍卖结束前5分钟有人出价，拍卖结束时间会延长5分钟，直至无人出价。在临近拍卖结束时，连续14次有人加价，价格最终加到105.6万元，共计14次延时。一名有意购买该处房屋的四川网友表示，由于竞争太过激烈，价格又远高于自己预期，故决定放弃。北京策略（南京）律师事务所朱雪律师表示，由于存在非正常死亡事故，房屋售价可能相对便宜。不过她提醒，买家如打算将房屋用于出租，必须在签约前明确告知租客存在非正常死亡事故的情况。若故意隐瞒而让租客正常签约，则属于欺诈，合约可以撤销，房东不但需要退还租金等费用，还需要根据合约赔偿。

在未来几十年里，温哥华大都会区可能会经历彻底的生活方式变革，规划者预计，到2051年，居住在独立住宅的人口比例将下降近一半，住房结构将逐渐转向公寓。 根据地方政府的一份新报告，到本世纪中叶，预计55%的居民将居住在不同规模的多户住宅中，而只有14%的人仍然住在独立住宅里。 截至2024年，该地区26%的人口居住在独立住宅中，46%的人选择公寓。 想了解更多新闻简报吗？请浏览这里。 专家表示，这一转变并不令人意外，因为地方政府和省政府都在为日益增长的人口寻找住房解决方案。但他们警告称，这会给当地服务带来额外的压力，尤其是在大素里（Surrey）等地方，那里的人口增长早已超过了学校和医院的承载能力。 与此同时，他们指出，由于去年联邦对国际学生的限制以及永久居留要求的收紧，移民人数的减少也缓解了本地区的增长需求。 该报告预测，温哥华大都会区的人口将在2026年增长0.9%，到2030年有可能再次增长至2.6%。总体而言，工作人员预计在2024年至2051年间，住宅平均增长率约为1.4%，比去年的预测降低了0.1个百分点。 地方规划与住房开发副总经理乔纳森·科特（Jonathan Cote）表示，这份报告与往年一致，但理解公众对基础设施的担忧。 他说：“这种增长对本地区来说并不新鲜，但正因为如此，我认为从地方政府到地区政府，再到省政府，所有政府都意识到，随着地区的发展，现有基础设施面临的压力将越来越大，亟需升级和重建基础设施，以适应人口增长。” 他补充说，温哥华大都会区预计将在明年春季发布一份关于基础设施缺口的报告，以帮助规划进一步的支出。 英属哥伦比亚大学教授汤姆·达维多夫（Tom Davidoff）表示，尽管集中建房有可能降低新道路和下水道的成本，但某些市镇在扩大医疗和教育方面需要省政府提供更多帮助。 他以大素里为例，报告指出，在未来至2051年的温哥华新建单位中，每四个单位中就有一个将建在大素里。 达维多夫表示：“大素里在基础设施方面显然落后。他们在吸纳增长方面做得很好，但在学校、基础设施以及显然的警务保护方面没有得到足够的支持。” 同时，他认为，更多的多户住宅建设有助于改善环境和缓解交通拥堵。 西蒙弗雷泽大学城市规划项目主任安迪·闫（Andy Yan）表示，独立住宅的转变并不是最近才出现的现象，温哥华特区在1960至1980年代的发展就是城市实现住房密度化的早期方式。 他指出，对于市镇而言，问题在于如何与省政府协调，进行社区规划，同时尽可能保护现有社区，并确保新开发项目与必需服务相连。 闫表示：“住房是系统性的。这不仅仅是住房单元，还有与住房和居住单位相关的其他所有系统。” 他认为，住房规划应当像“规划气候，而非天气”一样。言外之意是，人口增长可能每年有所波动，我们无法预计每年的情况，但需为未来多年的情况做好规划。 城市发展协会主席和开发商Townline首席执行官里克·伊利奇（Rick Ilich）表示，跟上服务需求的成本不是唯一问题，来自所有级别政府的减少建筑排放、改善宜居性和增强地震保护的政策也在增加成本。他以温哥华推动零排放建筑为例，表示这将使每个新高层住宅的成本增加5万到6万美元。 伊利奇表示：“我们一直在呼吁政府允许我们建造更多适中的住房，这意味着他们将不得不放弃一些关于宜居性、交通控制、能源模型、碳排放和无障碍设计的意识形态。” 他还表示，许多政府用于预测住房增长的数据存在缺陷，因为它没有准确计算每位居民。 对于独立住宅的“灭绝”，伊利奇认为，这在大温哥华地区可能是事实，但在其他地区，比如弗雷泽谷（Fraser Valley），情况并非如此。 他说：“人们在做生活方式和经济能力的选择，显然向东或东北稍微迁移。” “在温哥华，你得到的是优先考虑密度，所以无论如何都在促进建造塔楼。再说一遍，这不仅仅是人们所选择的住房形式，还是关于地理位置的选择。”

温哥华市政府提议在被称为“黄金大道”的西南海洋大道（Southwest Marine Drive）的一段区域内，允许开发联排别墅。该区域因单户住宅及宽敞的修整绿地而闻名。 位于1890西南海洋大道的土地所有者正在申请许可，计划将一幢现代的4300平方英尺、三卧室的住宅更换为四幢约32,405平方英尺的联排别墅，提供28个出租单元。该申请还提议在对面的街道建设一个地下停车场。 该地块紧邻著名的Casa Mia物业，后者最近已经被改建为一家老年护理设施。   申请书中表示：“我们认为， proposed项目将通过提供长期、高质量且更经济的出租住房选择，惠及西南海洋大道社区，尤其强调家庭住房。”该项目中，超过75%的住房为家庭住房，其中57%的单元为三居室。 为业主申请许可证的建筑师还曾参与Casa Mia的区域重划，以及在西南海洋大道上另一个项目，该项目在一块地上增加了五个独栋住宅。 然而，Stuart Howard建筑事务所的创始人兼首席建筑师Stuart Howard表示，他并不认为这个项目会在该条道路上引发更为集中的密度发展，而该道路是全国最为独特的区域之一。 Howard提到，市议会在2023年曾批准了1890海洋大道项目的区域重划申请，但该临时重划政策如今已不复存在。而且，之前政策仅允许在10个街区内进行两个类似项目，“所以其实你也不可能再进行太多这样的开发。” 如今有一项政策旨在提高主要街道上的密度，允许建设五至六层的住宅公寓——但是这项政策并不包括西南海洋大道，Howard表示。该新政策于2025年推出，重点鼓励在49街、西大道、41街、邓巴街和格兰维尔街等主要街道沿线增建更多住宅。 为了遵循省级立法提供更多住房选择，该市现在也推出了一项政策，允许单个地块上建设最多六个分层单元或八个租赁单元。 1890西南海洋大道的业主于2017年购买了该物业，但根据他们的房地产代理Matt Gul的说法，“决定搬到西温哥华”，他在已经过期的房产挂牌中描述了这一情况。 “他们向我购买了一处 waterfront 房屋，并要求我出售1890西南海洋大道。当时，我告诉他们由于刚刚购入房屋根本不可能盈利。但是，我进行了调查并提出了一项计划——根据可负担住房政策重划该物业，提升其价值。” 业主将该物业挂牌出售，价格为1550万元，但未能成功售出，最后的挂牌在2023年过期，Gul补充说，他自2022年以来未参与该项目。 Howard的公司也参与了最终转变位于1920西南海洋大道的Casa Mia物业的重划过程。 该住宅是一座建于1930年代的西班牙复兴风格遗产大厦，面积达22,000平方英尺，是为著名的酒业巨头George Reifel所建，他曾建立过Commodore和Vogue剧院。 Care Group于2011年收购了该物业，现有设施包括一栋两层建筑，拥有90张老年床位和24个停车位。 Stuart Howard事务所还参与了同一地区的一个项目，该项目在一个两英亩的地块上建设了五个独栋住宅。 位于2050西南海洋大道的重建项目涉及修复一座建于1925年的遗产大厦，曾为Pacific Great Eastern Railway的董事Willard Kitchen所建。 Howard表示，该项目始于2015年，五个住宅中的最后一个最近完成并售出。由于开发商Coromandel Properties在16个项目中持有超过7亿美金的债务并寻求债权人保护，该项目一度停滞不前，经历了长时间未完成的状态。

世界日报报道，很多人梦想进入谷歌这样的高科技公司工作，但很少有人想到背后的现实代价。谷歌一名亚裔员工森田健人（Kento Morita，音译），日前分享刚入职时，无法承担昂贵房租，被迫在车上住了三个月。期间，他发现身边很多同事有同样处境，每晚“以车为家”。据Business Insider报道，森田健人当时是南加圣塔芭芭拉（Santa Barbara）居民，住家距离谷歌公司总部山景城（Mountain View）约300哩。为进入这家梦寐以求的科技公司，他在面试时谎称自己在公司附近有家人，希望能获得这份人工智慧领域的职位。森田健人被谷歌录取后，发现无法提前解约圣塔芭芭拉的租房，他还得同时面对旧金山地区高得惊人的生活成本。2019年，旧金山一房公寓的月租中位数3600美元，如果同时负担两份租金，对这位科技公司新人来说，几乎不可能。森田开始盘算，上班的谷歌园区有免费三餐、健身房、淋浴间、以及洗衣设备，也许他根本就不需要租房。唯一问题是，他当时只有一台摩托车。于是，他卖掉摩托车，购入二手Volvo汽车，并亲手将它改造成临时住所。森田用纸板和保温布制作窗户遮板，避免被外人发现；他铺上睡垫与睡袋，以隔绝车底的寒气。第一个月上班，森田直接将车停在谷歌总部地下停车场，每天通勤只需30秒。因为车内寒冷，他早晨5时就被冻醒，于是带著换洗衣物到公司健身房洗澡、洗衣，再开始一天工作；晚上则在办公桌看YouTube到深夜，以减少待在车内时间。公司主管从未过问森田为何长时间待在办公司，认为他很敬业，或者只是不想回家。这样的生活持续两周后，有一天公司安保人员发现森田夜宿车内，要求他不能再在地下停车场过夜。森田只好将汽车移至谷歌园区旁，与几辆露营车为邻。几个月后他才知道，这些露营车内，竟然住著他的同事。最后一天结束“以车为家”生活时，森田告诉同事，他其实每天都住在车内。没想到同事听后笑称，自己一直住在旁边的露营车里。同事邀请森田参加当晚的“车居员工聚会”，现场有十多位谷歌员工，大家分享哪间健身房早上洗澡最好、哪家咖啡馆晚上最晚关门。森田这才意识到，原来身边不少同事，都面临同样困境，与他一样“以车为家”。三个月车居生活后，森田成功申请调职至谷歌纽约办公室上班，圣塔芭芭拉的租房此时也已到期。他卖掉汽车，并租下曼哈顿地区一套小公寓，虽然生活仍然拮据，但至少每晚可以在床上入睡。回顾这段经历，森田感慨万千，即使在世界上最富裕之一的公司工作，也可能住不起附近的房子。他指出，湾区生活成本远高于全美平均，房价失控、租金水涨船高，许多员工即使有稳定工作，也难以负担住房，只能长期住车上。“没有人应该为工作，被迫住在车里”。

渥太华的新预算为首次购房者提供了税收减免。 联邦政府表示，任何首次购房者在购买价值低于150万加元的新房时，将无需支付商品和服务税（GST）。 一位温哥华居民对CityNews表示：“这看起来还不够，这只是一个起点，但他们仍然需要继续努力。” 在大温哥华地区，独立住宅的平均价格已经超过200万加元，租客们认为这项税收减免不足以帮助首次购房者进入市场。 这位居民还说：“现在的价格真的很高。虽然过去几个月有所下跌，但自疫情以来价格依然偏高。” 另一位居民则表示：“如果这种情况在整个卑诗省都是如此，预计将迫使首次购房者离开城市。” 第三位大温地区的居民评论道：“即使有这些限制，看起来人们也还是无法负担得起住房。” 联邦政府表示，取消GST可能为首次购房者减少数万元的购房成本，同时鼓励更多的建筑商，但租客们认为这并没有解决可负担性的问题。 这位居民说：“我认为这还不够，我见到很多人在这种情况下挣扎。” 温哥华仍然是北美最昂贵的房产市场之一。 卑诗省的财政部长布伦达·贝利表示，联邦政府的支持很受欢迎。 她在周二对记者说：“我非常高兴看到在住房问题上的努力。” “这是卑诗省在全国范围内引领的议题，我们期待继续合作，以确保每位卑诗省居民都有家可归。” 如果预算在议会通过，首次购房者的税收减免将于明年生效，作为渥太华计划在全国范围内增加住房建设的一部分。

在卑诗省列治文，一幢被农田环绕的豪宅，位于6号公路和乡村草地高尔夫球场旁，这片区域属于科威昌国原住民的土地权利索赔范围。图片拍摄于2025年8月22日（星期五）。卑诗省最高法院的裁决确认了科威昌国对露露岛南岸的弗雷泽河附近一片土地的原住民土地权利和捕鱼权，曾是该国夏季村落，成员们在此捕捞三文鱼。根据科威昌国的说法，1824年哈德逊湾公司的官员首次观察到该村落，当时村内有超过108座长屋。 THE CANADIAN PRESS/Darryl Dyck 列治文的一项具有里程碑意义的原住民土地权利裁决在卑诗省第十届内阁与原住民领袖会议上引发广泛关注，该会议于周二拉开帷幕，为期两天，省政府与200多位原住民进行面对面的交流。 卑诗省最高法院在八月作出的裁决，授予科威昌部落对弗雷泽河沿岸近八公里土地的权利，并认定这一地区的政府和市政土地权利无效，这使得近150位受影响的私人财产拥有者陷入严重的不确定状态，同时也对全省的土地所有权前景产生了影响。 省长大卫·埃比表示，他理解房主和商界人士的焦虑，强调省政府亟需从上诉法院获得明确的裁决。 省长坚称，政府的目标是保护私人财产的权利，同时解决长期以来对原住民的不公正待遇。 埃比表示：“这个责任在政府，而不在私人财产拥有者身上。” 莱克森原住民族首领莎娜·托马斯也是科威昌国的一员，同时参与了原住民族峰会工作小组。她强烈反对围绕该裁决的基于恐惧的传播信息。 托马斯指出，公众舆论中许多说法存在误导，强调科威昌的首领们已多次表示他们并不想驱逐任何人，而是省和联邦政府必须把原住民土地权利与皇冠的主权进行调和。 她说：“科威昌国的首领们明确表示……他们不想驱逐任何人。他们知道那种感觉。” 托马斯强调：“我认为我们需要从不同的角度看待原住民土地权利，开始考虑如何调和这一权利，而不是走向极端，思考驱逐及其可能给人们带来的各种后果。” 尽管埃比承认这将是一个挑战，但他引用了今年早些时候在海达圭那地方承认原住民土地权利的案例，强调在保护私人财产权利的同时推进原住民土地权利认可以证明卑诗省可以做到。 埃比表示，省政府已请求对这一裁决暂缓执行，以便上诉法院有时间审查。 省政府表示，在为期两天的会议中，计划进行1300多场政府之间的会议。 内容由加拿大新闻社提供。

加拿大央行10月29日宣布今年第四次降息之后，大温楼市从成交量上看似乎有了起色。 10月4日，大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 发布10月最新楼市报告。报告称，大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 报告称，2025 年 10 月该地区住宅销售总量为 2,255 套，比 2024 年 10 月记录的 2,632 套销售量下降了 14.3%。这比 10 年季节平均值 (2,638 套) 低了 14.5%。  尽管同比去年10月的数据还是低了不少，但是10月成交量（2,255套）环比9月成交量（1875套）却是涨了20.26%。这个变化值得注意！ 以下是2025年10月和2025年9月的成交量对比图：   2025年9月成交量   2025年10月成交量 我们来一起看看具体的数据。 2025 年 10 月，大温哥华地区通过多重上市服务系统 (MLS®) 新挂牌出售的独立屋、联排别墅和公寓共有 5,438 套。与 2024 年 10 月挂牌的 5,452 套相比，减少了 0.3%。这一数字比 10 年的季节平均值 (4,676 套) 高出 16.3%。  目前大温哥华地区MLS®系统上待售房产总数为16,393套，比2024年10月（14,477套）增长了13.2%。这一总数比10年季节平均值（12,063套）高出35.9%。  从挂售比上看，2025年10月，所有独立式住宅、联排住宅和公寓的销售与活跃挂牌房源比率为14.2%。按房产类型划分，独立式住宅的比率为11.3%，联排住宅为17.6%，公寓为15.5%。 2025年10月挂售比 这一数据对比2025年9月的数据已经涨了不少。在所有独立式住宅、联排式住宅和公寓类型的房产中，2025年9月的销售与活跃房源比率为11.3%。按房产类型划分，独立式住宅的销售与活跃房源比率为8.5%，联排式住宅的销售与活跃房源比率为12.7%，公寓的销售与活跃房源比率为13.3%。 2025年9月挂售比 历史数据分析表明，当房价与住房收入之比持续低于 12% 时，房价会面临下行压力；而当房价与住房收入之比连续几个月超过 20% 时，房价往往会面临上行压力。  “库存水平在6月份达到峰值后略有下降，随着销售活动放缓，加上库存水平处于多年来的最高水平，所有市场板块的价格均有所回落，” GVR首席经济学家兼数据分析副总裁Andrew Lis说：“由于预计加拿大央行在2025年不会进一步下调政策利率，目前市场状况对买家而言与今年以来一样有利。” 2025年10月三大房型成交数据   2025年7月至9月三大房型成交数据   再来看价格，大温哥华地区所有住宅物业的 MLS® 房屋价格指数综合基准价格目前为 1,132,500 加元。这比 2024 年 10 月下降了 3.4%，比 2025 年 9 月下降了 0.8%。   2025年10月，独立式住宅的销量为693套，较2024年10月的724套下降了4.3%。独立式住宅的基准价格为1,916,400加元，较2024年10月下降了4.3%，较2025年9月下降了0.9%。   2025年10月，公寓住宅销量为1071套，较2024年10月的1393套下降23.1%。公寓住宅的基准价格为718900加元，较2024年10月下降5.1%，较2025年9月下降1.4%。  2025年10月联排住宅销售总量为477套，较2024年10月的501套下降4.8%。联排别墅的基准价格为1,066,700加元，较2024年10月下降3.8%，较2025年9月下降0.3%。 针对10月数据，GVR首席经济学家兼数据分析副总裁Andrew Lis说：“10月份通常是一年中销售活动出现季节性回升的最后一个月份，但今年的销售额仍然低于去年同期水平和十年平均水平。即使加拿大央行今年10月份第四次下调政策利率，也未能吸引更多买家重返市场。” 央行10月29日降息，紧接着就是圣诞假期了。所以，大温楼市是否真的有起色，要等到明年1月或者说开春之后再看了。  

今年初的一个下雪天，63 岁的伊冯娜·莫里什（Yvonne Morrish）回到位于安省士嘉堡（Scarborough）的一栋平房时，发现门锁被换了。 尽管她在这所房子里住了几十年——孩子们的身高还留在衣柜门的刻痕上——她却被赶出了自己的家。 门上贴着一张通知：“因拖欠抵押贷款，RiverRock Mortgage Investment Corp. 已依法收回房屋。” 莫里什回忆，那一刻她“完全不敢相信，震惊，然后崩溃”。 “那种感觉几乎就像死亡——为一个你再也无法改变结局的事情而哀悼。” 抵押贷款公司：“合同很简单——你不付，我们收房” RiverRock 公司总裁兼首席执行官 Nick Kyprianou 表示，受隐私法限制，他无法讨论莫里什的个案细节。 但他确认，她确实与公司有贷款关系，并在 2024 年底错过了一次还款。 > “抵押贷款是世界上最简单的合同。如果我们采取了法律行动，那一定是因为你没按时付款，而且我们无法达成任何解决方案。”Nick Kyprianou说道。 莫里什的经历属于所谓的 “强制售房（power of sale）”：当借款人违约时，贷款机构可接管房屋并出售，以回收欠款。 根据 Realosophy Realty 总裁 John Pasalis 提供的 MLS 数据，这种“被迫卖房”的情况正在整个大多伦多地区（GTA）上升，尤其集中在 Brampton、Brock 和 Scarborough 等郊区。 在士嘉堡北部的 Highland Creek 社区——也就是莫里什的居住地——今年 1 月至 9 月约有 9.9% 的新上市房源为强制售房，几乎每十套房中就有一套。 一次漏缴，就可能失去家园 在高利率与生活成本飙升的背景下，越来越多房主难以承担还贷压力。 房贷续约利率上升、失业率攀升、通胀持续，再加上疫情高峰期购入的高价房屋如今价格暴跌，许多加拿大人正陷入财务困境。 更令人不安的是，一些私人贷款机构只要房主错过一次还款，就能迅速启动强制售房程序。  “这是我生命的一部分” 莫里什是一名单身母亲，多年来饱受慢性疾病困扰。过去 15 年，她多次利用房屋净值贷款创业，但小生意均以失败告终。 “这房子对我意义太大了。我知道那只是物质，但太令人心碎了。”她哽咽地说。“我知道是我的责任，但这真的快要压垮我了。” 她于 2022 年左右开始与 RiverRock 合作。这类抵押贷款投资公司（MIC）主要面向被传统银行拒贷的客户，资金来自私人投资者。 莫里什称，她在 2024 年 12 月无法支付 6200 加元的月供后，公司便宣称她“遗弃房屋”，并据此更换门锁。 Kyprianou 否认这一说法，强调公司严格遵守法律流程。“如果房子被法律认定为‘遗弃’，我们才会换锁，一切都有完整的程序。” 他还表示，公司“经常帮助借款人搬家、找租房，甚至支付头尾两个月的房租”。 他声称，目前 RiverRock 在安省仅有“五六宗”强制售房案例，“比往年还少”。 偷回家：她与律师的抗争 在房产经纪人 Jonathan Alphonso 的帮助下——他猜出了 RiverRock 锁箱的密码——莫里什重新进入了自己的家。 在律师建议下，她继续住在屋内，因为只要她还在房子里，就不能被认定为“遗弃”。 “这房子承载了太多回忆。”她说。 根据法庭文件，截至今年 1 月，她的房屋欠款（包括利息与费用）已达 79.2 万加元，且仍在增长。 她的案件预计将于下个月开庭。 背后的推手：高利率、房价崩盘与投资客出逃 在强制售房程序下，借款人仍保留房屋所有权，若售出后有剩余款项，可取回余额。 但在如今的低迷房市中，这样的情况几乎不可能发生。 Pasalis 指出，利率暴涨是最大推手。疫情期间大量业主以极低利率买房，如今续约成本翻倍甚至三倍。 他还怀疑，部分被迫卖房的其实是过度杠杆的投资者。 从 2025 年前九个月的数据看，GTA 平均约有 1% 的新房源为强制售房，但几年前几乎为零。 部分地区比例更高： * Brock：2.87% * Stouffville：1.52% * Oshawa：1.42% * Brampton：1.38% * Milton：0.94% 他指出，Brampton 房价自 2022 年起已下跌约 30%，加上留学生数量骤减，租赁市场崩塌，使不少“学生宿舍型”投资者被迫抛售。 就社区而言，Highland Creek 排名第一，其次是 Pickering 的 West Shore（4.9%）和 Brock 的 Beaverton（4.5%）。 Pasalis 补充道：“每 1000 宗强制售房背后，可能还有 2000 到 3000 户正在拖欠房贷、尝试自行卖房的家庭。”  “加拿大人会拼命守住房子” “几乎所有贷款机构都愿意与房主合作。”Pasalis 说。 “加拿大人宁愿拖欠信用卡或汽车贷款，也不会轻易错过房贷。人们会尽一切努力坚持下去。” 根据征信机构 Equifax 的数据，安省房贷拖欠率已创 2012 年以来新高。 主要银行逾期 90 天以上的房贷比例均显著上升： * BMO 从 0.15% 翻倍至 0.37%； * Scotiabank 从 0.14% 升至 0.25%； * CIBC 从 0.17% 上升到 0.36%。 经纪人电话被“打爆” 房产及贷款经纪人 Jonathan Alphonso 说，来自 GTA 各地的求助电话“像潮水一样涌来”。 “很多人一两次错过付款，就陷入无法逆转的困境。” 他解释，大型银行通常会等三个月并协商方案；但私人贷款机构无需等待两周，就能启动强制售房程序。 “像死亡一样的过程” RiverRock 总裁 Kyprianou 形容，失去房子就像经历一场死亡——“人们会经历否认、愤怒、讨价还价、抑郁、接受五个阶段。 我们必须尽快让他们进入‘接受’阶段，否则他们的资产净值只会被不断侵蚀。” 莫里什的故事，只是冰山一角。 在高利率、房价下跌与生活压力多重挤压之下，越来越多的加拿大人，正在面对同一个问题：当月供成了压垮家庭的最后一根稻草，你还能守住那个叫‘家’的地方吗？  

卑诗省温哥华市政府在得知一位业主已经去世8年后，拟撤销去年因其积欠多年税款而拍卖其名下价值160万元柏文物业的决定。 据《温哥华太阳报》报道，位于温哥华西10街1208-1575号的房产，自2019年以来就一直未向市政府缴纳地税，并在去年11月的市政府年度税务拍卖会上以超低价售出。 温哥华教育局(Vancouver School Board)拥有这套柏文产权，并将其长期租给了霍夫曼(Melba Dorothy Hoffman)，即“租赁产权”(leasehold)持有人。 市政府表示，根据《温哥华宪章》(Vancouver Charter)的规定，在税务拍卖前后，他们曾尝试向霍夫曼发送通知和信息，并成功送达温哥华教育局，但就未送达霍夫曼。据称，市府多年来一直没有得到霍夫曼的任何确认。 2024年11月6日，这套柏文以出价27.2万元售出，不到其估价165.9万元的五分之一。 超抵买交易面临告吹 但这笔超抵买的交易现已告吹，因为市政府官员终于弄清楚业主一直对通知置之不理的原因了。 市政府工作人员在10月24日向市议会提交的报告中表示：“业主(温哥华教育局)最近告知市政府工作人员，租赁产权所有人已于2016年过世，”因此寻求推翻出售。 报告称，霍夫曼的去世已构成一个“明显的错误”，因为该物业在出售前发出的强制性通知“不可能被租赁产权所有人收到，因为她已经去世”，据悉，市政府现已收到霍夫曼的死亡证明。 温哥华教育局表示，他们在9月中旬获知霍夫曼死讯的，并已向霍夫曼的一位亲属及该亲属的前法律顾问确认了这一消息。 霍夫曼是于2000年以47万元的价格购入这处物业，它位于百老汇街夹固兰湖街(Granville Street)附近，与教育局相邻的高层建筑内，虽然无按揭，但却背负多项留置权，其中包括未缴纳的卑诗省投机空置税(Speculation & Vacancy Tax，SVT)。 它也是温市上次税务拍卖会上众多待售房产之一，该拍卖会专为出售有拖欠税款的房产。 买家需要支付“起拍价”(upset price)，即落标日起一日内须支付该房产的所有未缴税款、利息及罚款。不过，交易要到一年赎回期结束后才算完成，在此期间，房主可以通过支付未缴税款及罚款将其赎回。 霍夫曼的房子曾经因市政府误以为它是官地(Crown land)，而未在先前的税务拍卖会上售出。 在本次交易中，报告中未透露姓名的买家已向市政府支付约9.2万元的起拍价。他们已被告知市政府有意取消此次拍卖，并会获得退款及6%的利息，约5.500元。 市府本周表示，这些拖欠税款将被重新计入该房产名下，继续产生利息，并将按照市府的常规方式进行追缴。 声明还指出：“因为业主已故，遗产管理人将负责处理该房产及未缴税款。”

这几年，温哥华的楼市经历了从“火热”到“冷静”的全过程。尤其是预售公寓市场，眼下几乎成了开发商和买家都在“对峙”的战场。大家都在等——买家等降价，开发商等转机。于是，一场“花式卖楼”的奇景，就这么在大温上演了。 不少业内人士都承认，现在的市场确实难做。温哥华KEY Marketing公司的负责人Cam Good说得很直白：“买家在等稳赚不赔的项目，开发商也在等市场好转。没人想做第一个降价的人。”结果，就是很多项目延迟开盘，市场气氛一片凝固。 数据也印证了这种低迷。根据Rennie Marketing Intelligence的预测，2025年大温的预售公寓供应量预计会从两千多套暴增到三千多套，增幅高达60%。而买家那头，投资客占比已经从前两年的五成骤降到区区7%。这意味着，炒楼时代结束了，真正的买家也变得谨慎得多。 于是，各种“卖楼奇招”纷纷登场。以前开发商开盘只要挂个横幅就能排长队，现在则得靠创意取胜。 有的项目搞抽奖。比如素里皇后区一个叫Dawson + Sawyer的项目，开发商号称将为首批200名买家办一场草坪游戏比赛，赢家能退回定金、免余款，相当于“免费得房”。 也有的走豪车路线。Oakwyn Realty的经纪人Mike Stewart提到，素里的Apna Group推出购房赠车活动，前三位买家可获价值五万加元的Ford Mustang Mach-E作为购房抵扣。 而市中心的Curv项目，干脆直接给买家配2029款保时捷GT3。要是放在以前，这种噱头可能被人当笑话，现在却是实打实的销售手段。 Stewart说，这些激励措施其实不代表开发商“绝望”，而是市场疲软下的一种常态。税费上涨、审批变慢、融资困难，再加上利率高企，开发商的每一步都变得谨慎。 Cam Good甚至坦言，他们公司现在所有新项目都暂停开盘，只专注卖完现有库存，“我们知道买家聪明得很，不会因为促销活动就冲动买房，所以现在更重要的是‘重建信心’。” 那开发商都有哪些“重建信心”的方法呢？除了送车、抽奖赢房之外，温哥华的开发商这次真是拿出了“十八般武艺”。 最常见的，就是低首付和灵活付款结构。过去签预售要一次掏出15%甚至25%的定金，现在有项目直接降到10%、甚至1%。有的还分期收，比如“签约时2.5%，三个月后再2.5%，半年后付剩下的5%”。这种方式让资金不充裕的买家也能先锁定房源。 另一种常见套路，是各种实物福利。车位、储物柜、空调、厨房家电、室内装修包，全都能送。有些楼盘还打出“Studio户型送车位”、“买两房送空调”的口号。看似小恩小惠，实际每样都值几千到上万加币。 某些项目甚至推出“抽奖升级”——签约后有机会免费升级成顶层单位或高级装修版。买家听起来像在买彩票，但心理上却被“再赚一点”的念头刺激着。 再有一种，是直接减现金或吸收税费。不少开发商提供“购房抵用额度”，直接抵掉一两万加币，或者替买家支付GST（新房销售税）的一部分。这种“明码标价减现金”的方式，比抽奖或送礼更容易让买家感受到实惠。Stewart就说，他个人更偏爱这种方式，“毕竟买家最关心的，还是能少花多少钱。” 还有一些开发商，会搭上政府的优惠政策。例如联邦政府推出的新建住房GST减免，针对首套房和低价项目提供税务优惠。虽然这是政策红利，但开发商往往会在宣传里“打包”进去，进一步营造“成本更低”的感觉。 当然，不是每个激励都适合每个买家。Cam Good提醒，很多激励其实会转化成合同里的“credit”或“抵用额”，未必真的能兑现成现金，而且对不同批次的买家条件也不一样。有的项目，上一批买家拿的是折扣价，下一批买家换成了送车位，看起来公平，实际上每个人的合同都不同。 但无论形式怎么花哨，背后的逻辑其实都一样：开发商想让买家走进售楼处、产生兴趣、留下联系方式，然后销售人员再慢慢把他们“转化”。在一个信心不足、稀缺性不明显的市场里，能把人吸引过来，就已经成功一半了。 从买家的角度看，现在确实是买方市场。温哥华地区的公寓均价今年9月约72.9万加元，同比下降4.4%。挂牌量上升、成交放缓，销售与挂牌比只有29%，谈价空间更大。 但买预售未必就稳赚。很多签约时看似捡便宜的买家，等到交房时发现估价下跌，贷款批不下来，还得自己补差价。有人干脆放弃定金跑路，这在最近几年已经不罕见。 所以，如果你最近也在考虑“趁机入场”，不妨冷静想想：开发商为什么这么拼？如果他们都开始“买房送车”“抽奖赢房”，那说明市场真的不容易了。你该看清楚的是——这些激励到底是真优惠，还是营销包装？合同里的条件有没有陷阱？项目交房风险、贷款压力、未来租金回报，都得仔细算清楚。 现在的温哥华楼市，不再是那个“抢不到就亏”的时代，而是“买错就被套”的阶段。 对于买家来说，诱人的激励只是烟花，真正要看的是背后那栋楼，值不值这个价。 来源：https://www.biv.com/news/real-estate/flurry-of-incentives-as-vancouver-presale-market-grinds-to-halt-11427459

 Rentals.ca在周二发布的一份报告中表示：加拿大对国际学生的入境配额导致学生租赁市场“迅速降温”。 数据显示，自从联邦政府去年实施国际学生配额以来，学生集中的城市租金降幅最大。 报告指出，这一变化发生在2020年至2023年间，国际学生数量几乎翻倍，导致“租房需求破纪录、学生可负担租赁房源有限”。 根据全球新闻的报道，Rentals.ca表示：“由于联邦政府对国际学生签证的新限制，加拿大的学生租赁市场迅速降温，导致价格下降，且全国主要高等教育机构附近的学生租房市场有了更多选择”。 其中，安省和BC省（BC省）是国际学生人数最多的地区，这些地方的租金降幅也最大。 安省的平均租金下降了5.8%，多伦多（下降8.1%）、基奇纳-滑铁卢（下降6.8%）和伦敦（下降6.6%）的降幅更大。报告指出，这些城市是加拿大一些最大高等教育机构的所在地。 报告还提到，BC省的省平均租金下降了5.4%，温哥华下降了8.3%，维多利亚下降了8%，本拿比下降了11.5%。 根据不同邻里区域的平均租金数据，降幅主要集中在大学和学院周边。以麦吉尔大学为例，单间公寓租金下降了4.4%，而蒙特利尔市区整体下降了1.3%。 哈利法克斯的达尔豪斯大学附近，租金下降了9.9%，而市区整体降幅为8.7%。 Rentals.ca发言人贾科莫·拉达斯（Giacomo Ladas）表示：“随着进入加拿大的国际学生减少，我们看到高等教育住房市场正在经历真正的调整”。 “多年来，学生租客首次发现有更多负担得起的房源，且在校园附近租房的竞争也变小了”，拉达斯补充道。 TD银行周二发布的一份新报告表示，人口增长放缓正在缓解加拿大住房市场的压力。 报告称，这有助于减缓针对专门建造的租赁住房的需求，并遏制了全国范围内租金的飙升。 根据最近的报告，与去年9月相比，加拿大所有住宅物业的平均租金在9月下降了3.2%，降至每月2,123加元，标志着加拿大租金连续第12个月下降。 与2023年9月相比，租金下降了1.2%，这是自2022年1月以来的首次两年期降幅。

“我再也不会出租房子了！”加拿大埃德蒙顿一位房东老太太Elinor Prince哽咽着说。 这是一场发生在阿尔伯塔省Beaver County的租房悲剧，Prince一家花了半个世纪打造的家园，最终被租客毁成了“噩梦”。 图源：CTV “他们带着1.7万来，我们以为遇到了好人” Prince和丈夫在1970年代亲手建造了这栋蓝色小屋。随着孩子们长大搬走，他们每年冬天都去美国过冬。 2020年，夫妻俩原本打算卖房养老。就在这时，一对看起来友善的夫妇出现了。 “他们带着1.7万元，说想租下房子，并承诺在2022年4月1日前买下这房子。”Prince在接受CTV新闻采访时回忆道。 他们提出了“租购同权”（Rent-to-own）的模式——部分租金计入首付。那位女租客还深情地说：“你知道吗？我梦见过这栋蓝色的房子。” Prince当时觉着这对夫妇看起来非常友善、对房产也很感兴趣，觉得这可能就是“缘分”。 双方签完协议后，她和丈夫回美国过冬。 “简直是噩梦”：房东女儿目睹惨状 大约一年后，租客开始拖欠租金。Prince的女儿Colleen McGale带着家人去查看房子。 刚打开门，她的第一反应是——臭！ 接着，她目睹自己童年的家乱成一团，像个“狗场”。 “一进门就踩到了粪便，整屋子弥漫着狗屎、猫尿的味道！”McGale回忆道。“地下室、车库里塞满了狗窝和笼子，屋内外到处都是动物粪便，甚至还有马粪。最惊人的是，浴缸里还漂着一只死猫。” 对此，那名男租客淡淡地说：“哦，那是我们死掉的猫。狗咬死的，就扔那儿了。” McGale当场愣住了。 她回家后赶紧给母亲打电话。 图源：CTV “听到他们把房子弄成这样，我们心都碎了。”Prince哽咽地回忆，“我丈夫直接崩溃，他亲手建的房子，竟被毁成这样。” McGale很快发出驱逐通知。 租客一开始拒绝搬，但三周后终于离开。 然而，Prince夫妇回到家后发现：租客把所有能带走的都拿走了，包括淋浴喷头、厨房水龙头、几乎所有电器（除了冰箱）、热水器、灯具、门廊的灯饰......连灯泡都拧走了。 损失超20万，只能认赔止损 McGale说，房子在出租前估价约58.5万加元，而在租客搬出后只值约38.5万加元。 她丈夫是承包商，估算仅清理费用就要8万加元。 他们本想起诉，但对方早已一贫如洗。 “他们连房租都付不起，我们知道追责也没用。”她无奈表示，“我们能做的，就是提醒别人——防着这种租客。” 阿尔伯塔省住宅房东协会（ARLA）执行董事Donna Monkhouse表示，房东面对这种损失时，选择“认赔止损”并不罕见。 “虽然看起来没意义，但最好还是去法院或住宅租赁争议调解服务（RTDRS）提起索赔。”Monkhouse建议。“至少能留下法院记录，并报给征信机构（Equifax），这样当这些租客日后买房、买车时，这笔记录就会出现。” “我们再也不会出租了” 这场灾难最终以一种温柔的方式收场。 Prince夫妇对房子进行了彻底清理、翻新，如今全家人重新住了进去。 “我告诉你，我现在连扫帚都不会租出去——我宁可送人，也不会再出租任何东西，”Prince哽咽着笑了笑。“现在它终于又成了原本该有的样子。”

土地经纪人乔·瓦林（Joe Varing）表示，由于单户住宅用地能为开发多达六个单元的多户住宅项目提供直接路径，因此开发商对其需求强劲，而不需要重新分区，罗布·克鲁特（Rob Kruyt） 一位专注于原始土地的兰里经纪人表示，该地区的原始土地库存正在以创纪录的速度增长。 “在这个时候，谁还会觉得购买一块土地是明智之举？”瓦林说道，他是Homelife Advantage Realty Ltd.的Varing Marketing Group的负责人。 目前的收入不稳定，仍在调整中，而硬成本和政府费用则不断上升。“唯一有所下降的就是劳动力成本，但劳动力在整体预算中占的比重较小，”他补充道，用行业术语形容项目的预估财务表现。 瓦林表示，材料成本与一年前相比没有下降，甚至有所上升，而收入则低了五到十个百分点。他提到，自2019年以来，许多市政当局的收费已翻了一番，开发商用于新基础设施和社区设施的费用也随之上涨，称这对预算造成了“重大打击”。 结果就是，“这块土地根本无法融资。无法通过银行的审核，”他说。 他表示，与几年前相比，该地区的新土地交易数量下降了85%至90%。 价格也出现了下跌。“土地价格已下调10%至30%，”他指出，不同区域情况各异。 目前很“难以”购买土地并完成权益获取流程，瓦林提到从开始开发申请到获得许可的整个过程。 “问题是，为什么要这么做？” 不过，瓦林表示，小规模多单元住房（SSMUH）是合理的选择。他指出，省立法允许在单户住宅用地上建设如双拼、四拼和六拼等多户住宅，且无需重新分区。 这一举措消除了此类项目的权益风险，他说。 “你知道你的飞机要在哪里降落，也知道会降落在哪里，”他表示。 “而当你购买一块土地时，你不知道你在哪个机场，也不知道你将要飞往哪个机场，更不清楚需要多久。你可能会耗尽燃料。” 瓦林表示，多户住宅交易可以加快拆除流程，并使施工在三到六个月内开始，仅需申请开发和建筑许可证即可。 “你知道你能很快获得认可，”他说。 前景好的子市场包括菲沙河谷，瓦林称其为该地区未来发展的“金矿”。 “这就是为什么天车要向这边延伸。政府认识到我们需要在菲沙河谷地区扩展建设。”他补充道。 jmakan@biv.com x.com/jamimakan jamimakan.bsky.social

卑诗兰里市其中一个最昂贵社区的屋主，最近通过上诉在一项裁决中如愿以偿，其房产估价相较卑诗省府建议的总价值低了逾50万元。 据Black Press Media报道，卑诗物业评估上诉委员会（Property Assessment Appeal Board，PAAB）近日的一项裁决，基本上支持了位于High Point Equestrian Estates靠近200街和第三大道的一处房产业主。 该房产2025年总估值为646.8万元，其中土地价值279.6万元，建筑物及附属设施价值367.2万元。 但业主不满该评估结果，认为该住宅只值5,825,000元，因此提出上诉。卑诗物业估价局(BC Assessment)则认为，该物业的现时价值高于上次评估价值，目前应为660万元。 卑诗省内所有物业的评估价值每年均由卑诗物业估价局确定。该机构会参该地区其他类似物业的成交价格，来确定独立住宅、空地、城市屋（townhouse）、柏文及其他房产的价值。 地方政府则是根据该评估价值来确定并收取地税。 在上诉过程中，业主和卑诗物业估价局各自提交了该地区其他3套已售出房屋的销售数据，以佐证各自的比较价值。在两份清单上的3处房产中，有两处是相同的，均位于High Point，且均于近年售出。 但上诉委员会驳回了卑诗物业估价局的其中一个选项，因为该房产位于素里市的乡村地区。 上诉委员会裁决表示：“没有支持数据显示位于Hazelmere的更大、受农业土地保护区(ALR)限制的地段可以与High Point Estates的地段相提并论。”裁决又指：“High Point Estates拥有完善的马术设施，使其独具特色，因此我认为很难与其他社区的房产进行比较。” 上诉委员会也驳回了业主提出的房屋估价方法之一。最终决定以比较附近其他房屋每平方呎的价值来作判断，并得出该房产的总价值为6,093,000元，比最初的评估值低了375,000元，相较卑诗物业估价局建议的总价值更是低了50多万元。 图：Langley Advance Times 

温哥华的印第安人拥有的Heather Lands项目将新增63%的住房 据dailyhive报道，温哥华的Heather Lands项目现在计划增加更多的住房，这一项目由三家当地的原住民部落与Aquilini Development合作开发，面积达21英亩。   最近提交的重划申请旨在对之前已获批准的重建方案进行修订，该方案涉及的地点是前卑诗省皇家骑警总部校园，位于艾尔朱丽女王公园以西，BC儿童医院校园以南的Cambie Corridor区域。 修订后的重划总体规划仍将基本符合2018年5月获批的政策声明以及2022年6月获批的重划申请中确定的布局、用途和公共空间，但通过为13座塔楼中的11座增加高度，从而显著增加了密度。   部分塔楼的高度几乎翻倍，例如，一栋15层的建筑增加至33层，一栋25层的塔楼现已增加至46层。此前，Heather Lands的两座最高塔楼分别为28层和25层，而如今，由于新增21层的建筑，46层的塔楼成为了该项目的最高建筑。这些新建的城市高峰与南部Oakridge Park购物中心的最高塔楼高度相当。 此外，修订方案中还新增了第14座塔楼。获批的重划方案本计划在地块西北角建造一座3层的独立建筑，内部设有25,000平方英尺的土著文化中心，但此文化中心的规模已缩小至10,000平方英尺，以便建造一座30层的混合用途塔楼，约有246,000平方英尺用于市场住宅，还有近4,000平方英尺的零售/餐饮空间。 申请中指出，土著文化中心的规模已缩小，因为该设施所处位置离每个原住民族保留地社区都相距较远，这限制了其独特项目的实用性。这个文化中心——现在其上方将建有一座住宅塔——仍计划取代1912年建造的Fairmont大楼，而该大楼将被拆除而不是迁移。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 总体而言，Heather Lands的住房总数已从2022年获批的2,612套增加到新重划申请中的4,250套。这代表了增加了1,638套住房，增幅达到63%，超出Oakridge Park所设定的3,300套住房。   2022年的重划方案中包含了1,672套市场租赁公寓、540套社会住房、300套保障性市场租赁房和100套保障性混合收入租赁房。而新的重划提案拟建设2,937套按省政府的新型Affordable Housing Initiative (AHI)政策提供的低于市场价的租赁公寓、701套市场租赁公寓和612套社会住房。修订方案的单位设计中包含650套单间公寓、1,875套一居室公寓、1,091套两居室公寓和634套三居室公寓。 2024年9月，省政府宣布将向Heather Lands项目的原住民族拥有者提供6.72亿加元，用于建设数千个AHI低于市场价的租赁公寓，买方最初偿还购房价格的60%，而省政府则承担剩余的40%。而由省政府承担的40%将在买方出售AHI单位或自购日期满25年后进行偿还，以先到者为准。购买者在预售阶段需按初始市场购房价格的60%支付5%的首期定金。 租赁公寓与传统的自由产权公寓不同，因为它是一种时间有限的长期租赁，不包括土地价值。原住民希望永久拥有土地，因此选择租赁公寓作为各个项目唯一的拥有方式。   为了实现社会住房的组成部分，原住民将会在他们拥有的一块地上建设281套社会住房，并通过一个非营利性住房运营商来运营，并向温哥华市提供另一块地以无偿建造331套社会住房。 修订后的重划方案中提到，如果省政府的AHI资金被取消，项目的住房产权结构将为70%市场租赁公寓、20%社会住房和10%保障性市场租赁住房。   新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 需要指出的是，Heather Lands并非保留地；约十年前，这三家原住民族与联邦皇家公司加拿大土地公司（CLC）合作，购买了联邦政府拥有的Heather Lands和Jericho Lands地块。2025年，CLC将Heather Lands南部的权益出售给了MST合伙人原住民族实体，后者又与Aquilini Development建立了合作。与NHL温哥华加人队的地产开发公司共同参与，该项目的实施实体称为“MSTA合作伙伴”。 CLC仍然参与该项目，特别是帮助引导新的重划申请以获得批准。GBL建筑师事务所是主要设计公司。之前的警察总部大楼的拆迁工作于2024年开始。   该项目的公共利益包括一个4.4英亩的中央公共公园和一个15,100平方英尺的托儿设施，可以容纳多达125名儿童，比之前设想的可容纳74名儿童的12,000平方英尺托儿设施要大。此外，地块西南角的1英亩土地仍将保留给法语学校委员会，建设一所新的替代性扩建51,000平方英尺的法语公立小学。 修订版保留了63,000平方英尺的零售/餐饮空间，但之前计划的63,000平方英尺的办公空间已被取消。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 建筑总面积将达到342万平方英尺，较之前的概念增加了263万平方英尺，这代表着30%的建筑面积增长。地下面积将提供合计3,557个车辆停车位，较之前的方案增加了1,703个停车位。 该项目将分五个阶段建设，首阶段将在东南部分进行，然后是面向西37街的西南分区。最后两个阶段将在面向西33街的北部区域进行。   作为获得密度和用地的条件，修订后的项目将向市政府提供至少约1.12亿加元的建筑开发费用，以及580万加元的公共艺术贡献，这将在项目现场通过设置土著公共艺术作品实现。 2024年10月1日，Heather Lands项目建设现场 2024年10月1日，Heather Lands项目建设现场 根据之前的重划批准条件，原住民已经向市政当局提供了1,300万加元的现金社区设施贡献（CAC），以改善Heather Lands区域内及周边的公共交通基础设施。 该项目被视为以交通为导向的发展；Heather Lands的东南角距离SkyTrain奥克里奇-41街站步行10分钟，目前该站正在进行主要能力扩展，作为奥克里奇公园项目的一部分。该物业的北侧距离SkyTrain金爱德华站步行只需15分钟。 此外，还有可能建设一个能够直接服务于新的高密度住宅区和艾尔朱丽女王公园的站点。加拿大线在西33街与Cambie街交叉口附近的地下段设计能够容纳新增的地铁站。然而，由于建设成本巨大，以及对该段繁忙的SkyTrain线路的列车服务产生影响，导致这样的地铁填充站建设极不可能。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025

列治文考文琴部落的土地裁决事件持续发酵，继有居民称房屋按揭更新被拒之后，列治文市议员亚历克萨·卢（Alexa Loo）又曝出一家总部位于列治文的公司因部落考文琴（Cowichan Tribes）原住民土地裁决导致土地不确定性，其一项价值约1亿加元的项目融资申请被拒。卢议员在本周三接受采访时称，该公司目前正在与省政府合作，以获得继续推进其位于裁定区域的制造设施所需的确定性。她指出，该公司已经拥有计划设施的土地，但原计划的银行融资项目被告知“目前不愿意处理新项目”，原因正是法院裁决带来的土地不确定性。卢议员表示：“这不是现有抵押贷款被撤销……而是因为土地所有权的不确定性以及上诉程序可能需要三到十年的时间，该项目暂时被取消”。她提到，潜在贷款方为国家银行（National Bank）。国家银行否认拒绝融资与裁决有关不过，国家银行随后发表声明否认此事与裁决有关。当被问及是否因为此案而拒绝向考维坎地块上的类似项目提供资金时，加拿大国家银行最初仅以一句话回应称，“我们团队并未收到任何关于此法院裁决的具体指示”。数小时后，该银行发表第二份声明称该行表示：“出于保密原因，我们无法对具体个案发表评论，但可以确认，这一因素目前并未纳入我们的融资决策，也未发布相关指引”。此前，卢议员曾在周二与土地所有者会议前与居民讨论这一影响深远的案件。该案件确认考文琴部落对列治文约750英亩的私人及政府土地拥有原住民土地权利。   Councillor says $100M project denied loan over Cowichan case, bank says not a factor https://t.co/mS8SCQzUyr — BIV News (@BIVnews) October 31, 2025 8月，BC省最高法院法官裁定，考文琴部落对弗雷泽河沿岸的土地拥有原住民土地权利，政府和私人颁发的土地所有权无效，并认定此前政府授予私人土地所有权侵犯了部落权利。省政府、列治文市及其他被告表示，计划对裁决提出上诉，该裁决已引发人们对私人土地所有权的广泛关注。省政府表示，正收集受影响土地所有者的信息，包括他们是否能获得抵押贷款或融资，并呼吁相关人士主动联系。省长尹大卫（David Eby）表示，政府将寻求对8月裁决的停顿，该裁决已由法官暂缓18个月，以便考文琴、加拿大政府和列治文市作出必要安排。省总检察长利莎玛（Niki Sharma）表示，她已注意到卢议员提及的情况，并要求工作人员进一步调查潜在影响。她补充称，政府尚未排除任何可能的支持措施，并正积极研究如何为受影响的民众提供帮助。

温哥华一群租户近日表示，他们因参与一个私人Facebook租户群组而被威胁驱逐，目前正联合起来反击房东的行为。 据CBC新闻报道，这些租户居住在温东Kootenay街的 The Yarrow公寓大楼。他们称，上个月楼内多户住户的门上被张贴了一封来自管理公司 Realstar Group 的信件。 信件开头以全大写粗体写着：“警告：违反租赁协议（WARNING BREACH OF TENANCY AGREEMENT）”。 信中写道，住户因参与名为“Yarrow Residential Hub”的私人Facebook群组而收到这封信。信件声称，群内分享私人对话内容、鼓励其他租户提出投诉等行为“严重干扰了物业管理”，并“违反了租赁协议及《住宅租赁法》”。   信件还暗示群内部分评论可能构成“诽谤（libel）”，并警告：“若再有类似行为或违反租约，将终止租赁关系”。   房东撤回指控并道歉 Realstar是一家总部位于多伦多的私人房地产投资与管理公司，官网显示其资产规模超过90亿加元。 CBC新闻采访了三位住户，他们均表示担忧，但拒绝录音采访。一名租户称自己收到信后“感到震惊”，并表示群组管理员“深感不安”——他们怀疑房东是如何得知部分匿名成员的身份。 Realstar最初拒绝接受采访，仅通过电邮声明称公司“重视住户反馈，正在仔细审查此事”。 声明写道：“我们理解，9月19日发出的信件可能让部分住户感到不安。我们希望在维护员工安全的同时，与住户保持开放、尊重的沟通”。 但在本周三（10月29日）公司再次发出的声明中，Realstar正式向租户道歉，并撤回此前的指控。 声明写道：“我们明确表示，租户并未违反《住宅租赁法》。住户完全有权彼此沟通、分享居住体验及讨论与住房相关的事宜”。 租户联合回应：拒绝恐吓 在公司道歉前，10名住户以“Yarrow关注租户小组（Concerned Tenants of The Yarrow）”的名义联名致函Realstar，指责公司在9月19日信中的指控“毫无根据”。 信中写道：“这样的威胁令人焦虑，破坏了租户应有的信任与安全感”。 他们要求Realstar停止以“威胁或骚扰性语言”回复租户的服务请求，并停止“监视租户之间的交流，无论是线上还是线下”。 租户组织：明显的恐吓行为 温哥华租户联盟（Vancouver Tenants Union）的玛丽娅·贾瓦迪（Mariah Javadi）表示，这封信是一种恐吓手段。 “我们听过房东发出各种威胁，但这次非常明确——他们公开表示要报复仅仅因为租户彼此交流”。 法律专家：房东无权驱逐 BC省租户资源与咨询中心（TRAC）律师罗伯特·帕特森（Robert Patterson）认为，房东几乎不可能依据《住宅租赁法》提出驱逐。 他说，Realstar在信中所称的“租赁协议为保密文件”的说法并不成立，《住宅租赁法》并未禁止租户互相讨论问题或鼓励他人向房东提出服务请求。 “这封信更像是房东试图压制租户之间的沟通合作”。“事实上，当租户开始联合起来解决建筑内的问题时，一些房东反而会试图阻止这种合作”。 Facebook群组只是“邻里交流平台” “Yarrow Residential Hub”群组约有100名成员，早在Realstar于今年5月收购该大楼前就已存在。 一位住户表示，该群组主要用于邻里交流、分享居住资讯及出售闲置物品。CBC记者在获准访问该群组后，也证实内容以普通交流为主。 房东诉租客诽谤案增加 律师帕特森指出，房东以“诽谤”为由对租户采取法律行动的情况正在上升。 去年，温哥华另一处公寓的房东就曾起诉6名租户，指控他们在WhatsApp群组和抗议活动中诽谤。最终在租户获得公益律师协助后，该房东于今年6月撤回诉讼。 帕特森提醒，租户若要自保，应确保自己在公开交流中“事实准确”。“租户之间的合作是关键——通过共享信息，他们能更有效地了解情况并制定策略，维护自己的权益”。 贾瓦迪则补充说：“房东不能因为租户互相交流、建立群组而威胁驱逐。这正是我们鼓励所有租户团结行动的原因”。

大部分卑诗省居民支持对里士满原住民土地判决的上诉 据dailyhive报道，卑诗省最高法院最近的一项裁决，将科威臣部落的原住民土地权利置于 southeast Richmond 部分地区的私有财产所有权之上，引发了全省公众的不同意见，大多数居民担心这一决定可能会阻碍而非促进和解进程。   根据安格斯·里德研究院上周进行的一项调查结果，60%的卑诗省居民认为该裁决将损害原住民与省内其他群体之间的关系，而只有14%的人认为它会有所帮助。 这一裁决确认了科威臣对包括公有和私有土地的所有权利，引发了该地区土地权利主张中物业所有者的深刻担忧，涉及的不仅是住宅，还有重要的工业和商业企业、农田，以及由市政府和联邦政府拥有的重要地产。   本月早些时候，里士满市向大约150位受影响的物业所有者发出信件，警告称法官的裁决将对他们财产的所有权产生负面影响。 在本周早些时候市政府举行的一场激烈的公众信息会议上，700多名与会者听取了市政府官员的警告，认为此裁决将影响地产权益、物业价值以及业主申请再融资和获得保险的能力。一些地产所有者已经向市政府官员反映，这些负面影响正在发生在他们身上。 省和市政府以及穆斯奎姆印第安部落正在对2025年8月初由审判法官芭芭拉·杨做出的裁决提起上诉。公众似乎支持这一对法官裁决提出挑战的举动，61%的受访者认为上诉是正确的选择，而只有12%的人认为错误。其余27%的受访者不确定。 调查还发现，三分之二的受访者（67%）认为该裁决对私有财产权利的潜在影响“十分严重”，其中有54%的卑诗省新民主党（BC NDP）选民认为情况严重，88%的卑诗省保守党（BC Conservatives）选民同意这一观点，74%的物业所有者也持同样看法。   对上诉的支持超越了政治界限，但在卑诗省保守党选民中最为强烈，支持率达到80%。其次是物业所有者的支持率为70%，而BC NDP支持者的支持率为51%。 法律专家，包括为里士满市工作的专家警告，如果推翻法官裁决的过程不成功，这可能会花费数年时间，最终达到卑诗省和加拿大的最高法院，这可能会为省内其他200万个私有产权的房产，及其他有原住民土地索赔的地区设置令人担忧的先例。越来越多的人担心这将极大影响经济，抑制投资，并影响政府的收入以支持公共服务。 更大范围来看，66%的物业所有者认为该裁决偏向科威臣部落妨碍了与原住民的和解努力，而非物业所有者中这一比例为48%。   除了法院裁决本身，调查还突显了公众对省政府处理和解问题的广泛不安。超过四成（44%）的人认为总理大卫·埃比的政府“过于专注”于和解，而27%的人认为他“给予了适当的关注”，只有13%的人认为BC NDP政府对这一问题关注不足。在BC NDP选民中，44%的人认为该党对原住民关系的关注适当，但近三分之二（72%）的保守党支持者则表示埃比对此问题过于关注。 这些情绪呼应了之前关于省政府先前提议的土地法 controversial 变更的辩论，批评者认为这给了原住民对皇冠土地的否决权，以及最近的海达圭岛（Haida Gwaii）产权协议。这些历史性的行动显露出关于和解应该如何进行的巨大分歧。   科威臣部落案例引起了公众的关注：52%的卑诗省居民表示他们在密切关注此事，其中包括59%的物业所有者，64%的过去支持保守党的选民，和48%的过去支持BC NDP的选民。高水平的参与反映了这一问题的敏感性以及其在卑诗省的财产权和治理上的潜在影响。 迄今为止，约翰·鲁斯塔德领导的BC保守党对总理大卫·埃比政府在此案件中处理私人财产权的问题表示强烈批评，呼吁暂时停止与原住民的谈判。与此同时，BC NDP在公众场合表现得更加审慎，但承认该问题的严重性。   该调查于2025年10月23日至25日进行，涉及在卑诗省的1,044名成年加拿大人的随机样本，误差范围为正负3%，置信度为95%。

据Global news 报道，本周二（10月28日）晚上的一场公开会议让列治文很多房主们赶到揪心和困扰。BC省最高法院一项案件裁决可能影响到他们房屋产权的有效性。 图自：Global news “大家感到非常沮丧，我认为大家完全有理由生气，”公共土地利用协会的卡罗琳·艾略特（Caroline Elliott）说。 “事实上，他们完全有理由感到愤怒。本届政府在这方面的行动一直秘而不宣，具有误导性，而且有悖于公众利益。” 今年8 月，BC省最高法院做出裁决，批准Quw'utsun 原住民族（Cowichan Nation） 对列治文 5.7 平方公里土地的原住民所有权。 上周，列治文市不得不向 150 位业主发出了一封信，警告他们此案裁决可能会影响其房屋所有权的有效性。 不过，Cowichan原住民族对此提出了异议，称该裁决不会剥夺任何人的私有财产。 “BC省政府正试图与这一决定撇清关系” 卡罗琳·艾略特说：“但事实是，他们以多种方式为这项裁决铺平了道路。” 更糟糕的是，一些房主房贷续贷出现了问题。 Re/Max West Coast 的 Patti Martin 团队的房地产经纪人 Adam Wachtel 说“听说有些人目前正在进行再融资，但抵押贷款机构和银行对于如何进行再融资尚不确定。” 图自：Global news “所以现在真正的问题在于，你还能给房子重新贷款吗？如果不能，那该怎么办？虽然有一些私人贷款机构可以提供贷款，但利率会非常高……所以现在只能等待。尽管大家仍然拥有自己的房子和土地，但处境充满不确定性。” Adam Wachtel说，他已致信列治文市长马尔科姆·布罗迪（Malcolm Brodie）、市议员、省议员和总检察长尼基·夏尔马（Niki Sharma），指出当经济建立在财产所有权和财产权之上时，人们的大量资产都绑定在他们的房屋中。 “如果一夜之间这种情况消失了，那将是一个很大的问题。” 据悉，列治文市政府正与BC省政府和联邦政府一起对该决定提出上诉。 罗琳·艾略特（Caroline Elliott）表示，Cowichan 原住民族将原住民所有权置于私人土地之上，这也是此案如此棘手的原因之一。 她说：“BC政府本周二表示，原住民土地所有权和私人财产不能共存于同一块土地上。这没问题，也确实如此。” “但他们此前在与海达瓜依岛相关的另一个案件中提出了同样的论点，认为他们可以共存，而 Cowichan案件判决中特别提到了这一点。 “所以，BC省政府在一个法庭上说私有财产和原住民土地所有权不能共存，而在另一个法庭上又说私有财产和原住民土地所有权可以共存。这是大家感到困惑、沮丧和愤怒的原因。” 9月初，BC省最高法院裁定，根据1982年宪法法案第35(1)条，海达族Haida Nation）对海达瓜依岛（Haida Gwaii.）的陆地拥有原住民所有权，并得到承认和确认。 当时，海达族的申请得到了加拿大和BC省的支持，这是基于2024年与海达族达成的协议。 而眼下，罗琳·艾略特（Caroline Elliott）表示，列治文当下正在发生的事情可能会对整个BC省产生影响。

'震惊'的红旗：法院为何拒绝露比·刘收购哈德逊湾租约以开设新百货连锁店的申请 经过数月的审理和加拿大最大商业地产公司、债权人、法院指定监测员、行业专家以及媒体的强烈关注，安大略省高等法院驳回了曾经辉煌的哈德逊湾公司（HBC）提出的将全国范围内25项百货商店租约转让给来自卑诗省的商界女性露比·刘（Weihong Liu）的申请，这一提议是为了创立一个新的加拿大百货连锁品牌。   克劳斯法官彼得·奥斯本（Peter Osborne）于周五宣布不批准将租约出售给刘，这一决定是哈德逊湾历史悠久的商店资产在《公司债权人安排法》（CCAA）继续解散过程中所做的重大决策之一，法院的书面裁定于周一在网上发布。法官的裁决基于数千页的证据，包括来自“事实证人”和专家，包括安永（Ernst & Young）和Revesco Properties的宣誓书以及交叉讯问记录。 露比·刘是BC省开发商和购物中心运营商Central Walk的所有者，她有能力对这一裁决提出上诉。截至撰写时，刘尚未公开就法院的裁决发表任何言论。   2025年5月底，HBC与Central Walk签署了一项协议，收购28项商店租约。2025年7月中旬，奥斯本法官批准HBC在刘公司旗下的三个卑诗省购物中心（分别是Tsawwassen Mills、Woodgrove Centre和Mayfair Shopping Centre）收回三项租约。 但是，其余的25项租约，位于BC省、阿尔伯塔省和安大略省郊区的购物中心，由其他房东持有，问题则明显复杂得多。加拿大领先的商业地产公司发出了强烈反对，将租约转让给Central Walk的呼声在夏季愈演愈烈，因为更多细节，或更确切地说，关于刘的计划缺乏细节的消息浮出水面。 激烈反对租约转让的房东包括Cadillac Fairview、Oxford Properties、Kingsett Capital、Ivanhoe Cambridge、Primaris Management、QuadReal Property Group、Morguard Investments和Westcliff Management。 就连法院指定的监测员也反对这一交易 48页的裁决强调，即便是负责监督HBC CCAA程序的法院指定监测员Alvarez & Marsal Canada也未能支持刘的租约出售。这一点让奥斯本法官指出，尽管刘公司的报价是最高的金钱报价，可能会在HBC巨额债务中有所缓解。   “监测员是法院的官员，并不是利益相关者……我认为监测员拒绝批准这一拟议交易的决定相当重要。”裁决中写道。 “尽管如此，或许更重要的是，尽管拟议交易的报价不仅是对这些资产的最高报价，还有可能对债权人实现大约5000万美元的实质性回收，监测员仍然认为该交易不应被批准。” 刘公司对所有商店租约的总报价为6910万美元。每项租约在这一总额中的分配各不相同。但是，扣除某些费用后——大约1500万美元的维修或“补救”费用是HBC欠房东的（称为“补救费用”），以及另外450万美元的佣金，HBC从销售中实际得到的金额将仅约为5000万美元。   其中一些租约将延续到21世纪；HBC多年前签订的一些极为有利的租约，例如对Morguard Investments和Westcliff管理公司拥有的某些物业的协议，若续约选项得以行使，将于2060年至2091年之间到期。 露比·刘百货商店概念 资产丰富、现金短缺；大部分资金不在加拿大 据dailyhive报道，尽管Central Walk提交了最高的报价，但有关其拟议的3.75亿美元投资的资金来源出现了重大担忧——这些资金将用于租约的收购和新百货连锁店的启动。刘还严重依赖她在BC省的“三个成功且有价值的购物中心”来支持新业务。   然而，刘公司声称将作为其3.75亿美元投资支持的资金大部分并不在加拿大——而是存放在巴巴多斯、香港和新加坡等地的账户或资产中。而且重要的是，这些资金并未被锁定或法定承诺用于资助交易，该公司可以随时将这些资金用于其他事情。此外，她的个人资产也都在海外。 她对Tsawwassen Mills购物中心的所有权——该中心是从Ivanhoe Cambridge于2022年收购的——也被形容为“最多是间接”。她与这个大温哥华地区购物中心的关系较为复杂；她拥有一家在香港的公司，该公司拥有另一家位于BC的公司的部分股权，该公司仅持有实际持有该购物中心租约的公司的30%的股份。该公司的70%的股份则由她的姐姐拥有。   更何况，这个庞大的购物中心所处的土地属于Tsawwassen第一民族的保留地。Central Walk购买了Ivanhoe Cambridge之前拥有的99年租约，其价值低于标准的免费产权所有权。 此外，法院发现刘在BC省的三处购物中心全部亏损，之所以能够维持运营，都是因为她的其他相关公司向其提供了巨额贷款——这些贷款不收取利息。换句话说，这些购物中心并没有产生足够的收入来覆盖自身的支出。 此外，这三处物业已经背负了巨额外部债务：Woodgrove Centre欠款8760万美元，刘个人担保了贷款；Mayfair Shopping Centre欠款1.419亿美元，贷款人如有必要有权直接收取租金；Tsawwassen Mills欠款1.138亿美元，条件类似。 Saks Off 5th Tsawwassen Mills 综合这些因素可见，这些购物中心负债累累，财务状况不稳定，依赖于刘的公司网络以维持生存。   这三处购物中心的抵押贷款将在2027年中期之前到期，这意味着她必须很快还清或再融资。 如果她需要通过出售一个或多个BC省的购物中心来筹集资金，那么在偿还巨额债务后，她实际能够赚取的利润又有多少则是个未知数。因此，她名义上资产丰富，但实际上现金短缺。她的物业债务过重，无法提供足够的杠杆或流动性来支持她在三个省开设百货帝国的梦想。 在宣布追求HBC的租约之前不久，刘已将Woodgrove Mall挂牌出售，但据悉其潜在出售的净收益——基于该物业的评估价值——远远不足以偿还相关贷款，更不用说生成可用于支持新的零售企业的资金了。 这些不理想的财务和权益问题在各方反对房东向法院的提交中暴露无遗，法官写道：“我对此深表关切。”   对于需要大修的老旧HBC商店，翻新预算严重不足 刘的百货商店商业计划的另一个重大缺陷是，广受反对的房东和零售专家普遍认为该计划过于不现实，缺乏技术细节。 新百货连锁店将以刘的名字命名为“露比·刘”。 在375百万美元的股本中，约有1.2亿美元将用于商店的维修和翻新，预计在12个月内用完，直至2026年8月。 奥斯本法官站在反对房东一边，认为这一维修和翻新预算严重不足，唯一支持该预算的证据仅仅是一页的电子表格。“所提供数据缺乏支持，”他在裁决中写道。   这相当于每平方英尺30.60美元的平均翻新和维修预算，或每家商店仅470万美元，尽管许多HBC的店铺都是100,000平方英尺以上的大空间，有些商店甚至跨越多个层面。此外，众所周知，许多商店因HBC在财务困境加剧时推迟维护而严重滞后，已经过时。 对比可知，裁决中提到其他加拿大百货零售商在翻新时支出为1090万美元至3750万美元——即每平方英尺87.00至329.00美元，以Target为例是2011年的支出，Simons为2024年的支出。 “某些反对房东提供的证据表明，根据独立建筑评估，该预算显然过低。如果用于必要的商店维修和翻新的额度接近反对房东的预测，而缺乏进一步的资金，这一商业计划将无法持续。”裁决中写道。 露比·刘百货商店概念 翻修HBC商店空间的时间规划不切实际 Central Walk修理、翻新以及开设商店的时间表也被视为不切实际。   新百货商店的位置将分为旗舰店、白金店和标准店三类。 在与反对的房东争执的25个位置中，12个被设想成为标准商店，面积在85,000至110,000平方英尺之间，7个计划建成白金店，面积在100,000至150,000平方英尺之间。旗舰商店则面积在150,000平方英尺以上。 在与第三方所有的争议物业中，半数旗舰店位于Cadillac Fairview物业上，包括CF Richmond Centre、CF Chinook Centre和CF Sherway Gardens。 总之，该百货连锁店将在28个位置开设，其中包括由Central Walk拥有的BC省的三家商店。   露比·刘百货商店概念 露比·刘百货商店概念 旗舰店将在从市政当局获得建筑许可证的12个月内进行修理和翻新，白金店和标准店则需六个月。 但建筑许可证的审批可能需要几个月，而获取翻新及修理某些建筑系统（如自动扶梯、电梯和HVAC系统）所需零件的时间则需15至20周，甚至更长时间。这些工程可能还需要几个月的额外时间。 “这一点将使得商店开张的整个时间表面临风险，”法官表示。 所有这些都是在尚未进行的耗时、复杂的建筑设计过程中，涉及到多家承包的建筑公司和室内设计师的团队。   “正如房东所强调的，买方必须聘请室内设计师和建筑师来制定概念和详细计划，参与承包商、获得许可并满足监管要求，采购建筑和家具、装置及设备（FF&E）材料，然后真正完成翻新这些店铺所需的高标准工作。到目前为止，这一切尚未进行，”法官在裁决中继续说道。 露比·刘百货商店概念 商品预算和人手水平低于HBC 在375百万美元中，又有1.35亿美元将用于购买开店所需的初始商品和存货，平均每家商店450万美元——远低于HBC的平均700万美元。 商业计划假定百货商店能够开始下订单并获得足够的库存以填满所有商店并实现销售目标。这一关键部分的计划原本应由一家名为J2的第三方零售物流公司负责。然而，反对房东对此表示严重质疑，即便是J2也不具备在如此规模的百货连锁中全面供货的能力。 事情变得更糟的是，在质询下，刘承认公司根本不再打算使用J2，也没有替代方案来处理供应链或运输事务。法院监测员确认，证据中并未提及任何后备计划，并且在听证会上也没有提供。尽管如此，刘的团队在书面提交中仍声称“商业计划仍在完善中”，并坚称他们将设法按时准备好所需的库存——尽管并没有明确的计划或合作伙伴能够付诸实践。   商业计划为构建百货商店的信息技术基础设施（如销售点系统、产品管理系统及其他数字化操作）准备了多达500万美元的投资。但法院指定的监测员指出，未有达成这一系统的具体计划和时间表，同时也未确定任何潜在提供方来建立数字基础设施。启动此类系统的潜在延误可能影响库存的获得和商店的开张。 这套信息技术系统并未包括电子商务，尽管线上销售现在已占据了不断增持的整体销售收入，如Nordstrom的销售额达到36%，沃尔玛则为15%。 哈德逊 他们计划聘请1800名员工运营25家商店，平均每家商店72名员工。值得称道的是，Central Walk承诺优先考虑聘用前HBC员工。然而，法官对此表示质疑，认为这样的人手水平将低于HBC每家商店的平均人数97名——此前就经常因人手不足而受到批评，这 contributed to HBC的倒闭。奥斯本法官怀疑，在员工减少25%的情况下，百货商店是否能够以“高水平”运作。 新百货连锁店的盈利将比HBC高2201% 法官同意由反对房东委托的安永（EY）报告所做的调查结果，该报告分析了Central Walk的商业计划。   首先，该报告指出刘的公司对销售和利润的预期过于乐观，假定其从第一天起便能优于哈德逊湾，但这一预计被称为不切实际。其次，报告称估计的运营成本遥远低于实际，表明该公司低估了运营商店的成本。 EY报告还指出，公司预计的利润极不现实，因为刘的计划假定店铺将赚取比HBC在2024年多22倍，或增加2201%的利润——尽管进行大型楼宇空间的资本投资相对有限，库存预算更小，且人力资源水平低于HBC。 法官同意EY的结论，认为开店所需的时间表可能显著延长，结果导致成本上升。Central Walk需要更长的时间周期——既包括市场扩展和客户增长的计划，也包括需要在低利润期内大幅增加的可用资金量，才能开设商店并最终盈利。刘很有可能需要的资金将比预算的3.75亿美元多出数亿。 “预计的财务结果看起来并不合理，且根据其他零售商的经验，包括HBC，存在显著的风险，结果将大大不如预期，”裁决中写道。   露比·刘百货商店概念 法官指出，即使是像Target、Nordstrom和Simons这样的经验丰富的零售商，也需要至少两年的时间来开设类似的商店，并且往往伴随着成熟的运营、物流、销售和营销体系、经验丰富的领导团队以及已经培训好的员工队伍。 商业计划假设新百货连锁店的经营效率和成本会高于HBC在同一空间的表现，但对于一家没有任何经验和基础设施的新公司来说，这并没有意义。此外，刘声称她能够在不到一年的时间内开设28家商店，但法院认为这是不可能的。 相较而言，当主要零售商进入加拿大时，Target的开店平均成本约为5200万美元，Nordstrom则为5900万美元，而刘的计划仅为每家商店1340万美元——包括建筑、设备、运营系统、营销以及其他共享企业及位置相关的成本——而其中并没有那些公司所拥有的品牌效应、物流系统或相关经验。 “我同意EY的担忧，特别是在商业计划及其表面化的、高层次的做法上。显然，这仍是一个进行中的工程，正如买方和申请人自己承认的，他们于2025年5月提交的原始商业计划（或报告）在多个方面存在重大不足。修改后的商业计划依然存在缺陷，”裁决中写道。   该概念“缺乏明确的客户群体” 奥斯本法官也同意Revesco Properties针对反对房东委托的另一份报告所描绘的情形。Revesco专注于零售，包括在加拿大实施Nordstrom和Target的房地产战略。 法官赞同Revesco的看法，认为Central Walk对仅管理三处购物中心和一个高尔夫球场的经验明显不足。他还提到，在18个月内启动大规模的百货商店位置，没有成功案例，尤其是在主要购物中心的主力空间。新百货商店缺乏品牌认知度、管理经验不足、分销模式未经验证、没有基于数据的商品策略、缺乏市场分析，以及产品范围广泛——从服装、化妆品到电子产品——“缺乏明确的客户群体”。 更有甚者，刘对于新百货商店连锁能够合法引入前HBC商店空间的商品方面也存在误解，基于租赁协议。 在之前的一次法庭文件中提到，刘曾于6月初与Cadillac Fairview的总裁兼首席执行官萨尔·亚科诺（Sal Iacono）会面，目的是向亚科诺展示她的商业计划和财务预测。   然而，当会议开始时，刘并没有材料或计划展示。相反，她要求亚科诺提问，但当被问及商业计划时，她声称在Cadillac Fairview同意给她租约之前，“无法分享”。 露比·刘百货商店概念 在与亚科诺的谈话中，刘表示她会遵循租约的要求，但也描述了一些模糊的想法，想把这些商店转变为娱乐中心，设有游乐场、闪烁的灯光以及甚至属于Eataly连锁的美食广场——她建议Cadillac Fairview应为其中一半的费用出头。她的这些想法并不符合现有的租约规则，她也无法解释它们在实践中的可行性。至于她的旗舰店将是什么样子，或顾客是否真的对她的提案感兴趣，她也无法提供任何详细信息。 会议结束时，Cadillac Fairview的高管们得出结论，刘未能理解租约，缺乏可行计划，也缺乏运营百货商店的经验。会议迅速结束——并不是计划如此，而是因为根本没有实质性的话题可谈。 在裁决中，奥斯本法官同意反对方房东的观点，即必须为前HBC商店找到合适的替代主力租户。   HBC曾是这些购物中心的主力租户，这意味着它是最大的、最重要的商店之一，帮助吸引顾客并定义购物中心的整体特征。反对方房东解释道，主力租户对于购物中心的成功至关重要，因为它们能够吸引人流，鼓励其他受欢迎的零售商在附近租赁较小的空间。 如果主力商店发生更换或取代，将会造成负面连锁反应，减少顾客访问，并损害其他商店的表现。 反对方房东认为，让刘的公司接手这些租约只会带来负面影响。他们表示，这可能导致租金下降、物业价值下跌、找到和留住优质租户的困难，并对购物中心的声誉和财务健康造成长期损害。 在反对方房东看来，暂时让这些空间空置要比租给他们认为会失败并扰乱购物中心的租户更好。   露比·刘百货商店概念 房地产经纪人和儿童保育工人将领导大型百货连锁店 法院发现，刘商业计划质量较差的主要原因在于缺乏有能力制定和执行可行零售战略的经验丰富的领导团队。奥斯本法官指出，缺乏这种专业知识让他显得非常关切。 “我认识到，买方及其主要负责人在卑诗省拥有三所购物中心的经验。尽管他们声称在改善这些物业的零售体验方面取得了成功，但这是作为房东的经验，而非作为百货商店经营者的经验，”裁决中写道。 刘新百货连锁店拟定的领导团队大多由她的其他公司人员组成，这些人没有运营零售业务的经验。 虽然刘曾表示打算雇佣一些前HBC高管协助开设商店，但这些雇佣并未真正发生——没有签署合同或确认的承诺。   法官认同雇佣前HBC员工本是明智之举，因为他们对业务和商店位置非常熟悉。但是刘在质询下承认，她对这些人几乎没有交流，也没有正式协议。她的解释是，她在等待租约交易获得批准后再签署合同，这并没有说服法院。 法官表示，如果刘真心实意想推进计划，她本可以签订短期或有条件的合同，以展现实际进展。最终，没有证据表明她有任何经验丰富的团队准备管理二十多家商店，法院将此视为重大警示信号。 奥斯本法官还指出了一些进展不明的雇用情况，这些人将计划、启动和领导这一大型企业。 根据裁决，首席执行官于2025年5月被任命，她最近的经历是住宅房地产经纪人，没有零售或百货商店管理的经验。截止到2025年5月，她的邮件签名称其为“刘女士的助理”。   首席人力资源官同样是Central Walk的执行助理。加入公司之前，她是一名儿童保育工作者。 哈德逊湾温哥华市中心商店于2025年6月1日永久关闭 Central Walk曾试图雇佣前HBC高管的一个显著例外，但这一事件表现得不尽如人意和建设性。法官指出这是一起涉及前HBC总裁韦恩·德拉蒙德（Wayne Drummond）的令人不安的事件，也显示出刘公司声明的可靠性存在问题。 根据裁决，反对房东被告知德拉蒙德已在刘的新零售项目中担任高级角色，他的参与被用来为该项目增添可信度。然而，法庭证据显示，德拉蒙德实际上只是被雇佣了一天——仅仅为了参加与房东的会议——并且因数小时的工作收取了3000美元的酬劳。 当他拒绝参加一个媒体活动时，因事先并不知晓项目的全貌或者没有正式合同，Central Walk立即与他断绝了关系。   后来，德拉蒙德发现媒体报道称他正在帮助管理刘的新公司，而这则消息是错误的。他向刘的团队发信要求停止使用他的名字，称他与该项目没有实际联系或角色。奥斯本法官将这一事件称为“惊人”，尤其是考虑到刘的公司声称自己是一家认真而且井然有序的实体，准备投资数亿资金。而且没有将此向法院或房东披露，进一步引发了人们对该公司的诚信和专业性的怀疑。 正如《日常蜂巢城市化》报道的那样，在夏季，刘出现过几次没有法律代表到法院，她解雇了律师，导致法官提前休庭。 在7月，仅在连续两天内，刘就向奥斯本法官发送了两封不同的信件——一封包含投诉和直接请求批准交易的个人呼吁，另一封则详细叙述了她在中国成长的经历，描绘自己为经历过非凡困难的坚韧自力更生的商界女性。 “在这个至关重要的时刻，我感到有必要给您写信。6月23日，我在法庭上第一次看到您时，感受到一种不可动摇的信念，您是正义与力量的人。然而，我仍然无法理解的是：在那么多为金钱而不惜一切的律师中，您是如何始终保持如此坚定、自信和高尚的？您拒绝加入他们的行列，但您携带的乐观似乎从未被他们的腐败所侵蚀，”刘在其中一封信中写道，显然是通过中文翻译成英文的。   “这怎么可能——完全理解他们和他们的阴谋，每天目睹他们的表演，却仍不失去自己的优雅、尊严和安静中充满力量的存在？这就是我在书中所阅读的——真正的高尚？还是捍卫你自己的诚信与善良的终身保卫？或者，您的心中是否也隐隐富含这世所迫东懒的悲哀？” 法庭随后警告，直接寄给法官的两封信件是“不当行为”，构成对法律程序的违反，任何进一步的通信将被视为骚扰。 奥斯本法官最后决定，这些信件中随附的文件——原本打算保密的——将作为证据添加到材料中，并在法院指定监测员的网站上公开，可供公众查阅，这无疑进一步阻碍了她的案子。 刘此次未果的尝试，意外地让人得以全面了解她公司内部运作以及商业地产领域的现实。 她本试图重新塑造百货商店商业模式的大胆努力，反而在国家舞台上暴露了严重的缺陷——从可疑的融资和领导空缺，再到对加拿大零售物业市场运作的根本误解。 在某种程度上，刘的追求成为了研究如何不进行复杂、高风险交易的案例，揭示出加拿大房地产行业是如何彼此交融且不留情面的。 此裁决结束了HBC持续重组传奇的一章，但并未在处置房地产资产方面带来任何有意义的进展。更大的问题是：曾经作为加拿大最古老、最具标志性的零售商的空置主力空间接下来会有什么发展？ 这种不确定性因另一些失败的百货连锁商店（包括Nordstrom和Sears Canada）留下的空置情况而愈发加剧。