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新一轮加息又来啦！多个机构预测，加拿大央行明天将宣布今年最大幅度加息。将基准利率提高75个基点至2.25%。 分析师预计，加拿大央行将会上调利率0.75%，将利率从1.5%推高至 2.25%，这是继疫情两年期间的0.25%低利率之后，今年连续第四次上调利率。 上一次利率超过2.25%是在2008年经济衰退之后的2009年4月，但当时抵押贷款利率仅为3.85%，并且无需压力测试。   房屋销售平台HouseSigma的业务发展总监Michael Carney表示，自2016年以来，央行的基准利率从未超过1.75%，这将使加拿大的抵押贷款压力测试进入“未知领域”。   加息不仅对希望进入房产市场的新贷款人具有挑战性，也对已有抵押贷款的人也是如此。现在，贷款人需要证明他们有能力应对更高利率的抵押贷款。目前的贷款利率要比央行提供的基准利率高出5.25%或2%，以较高者为准。 央行称加息是应对房价飙升和抑制高通胀的措施。加拿大5月份的通货膨胀率同比达到7.7%，使其成为自1983年以来的最高消费价格涨幅。 当前的通货膨胀可归因于： 商品和服务的供应量与疫情复苏时期的需求不匹配。加拿大银行估计，对商品和服务的需求将超过经济的生产能力。 乌克兰战争推高能源和大宗商品价格， 全球供应链问题。 继7月13日预期的第四次加息之后，分析师预测年底前可能还会再加息两次。之前的几次加息是在3月至6月之间进行的。 根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）首席经济学家Bob Dugan的说法，加拿大央行有两种方法提升基准利率： 第一种情况：温和利率 加拿大央行的利率在2023年初将达到2.5%，并在2025年底之前保持在该水平。他认为由于债务负担过重，很多家庭对利率上升保持敏感性。这种2.5%的温和利率既不会刺激经济增长，也不会导致经济收缩。 第二种情况，高利率 央行会在2023年初将其推至3.5%，然后逐渐降至2.5%。他认为这也足以控制通胀。 Dugan认为，这两种情况都会使通胀率在2023年底降至2%的健康水平。 温和利率情况将把加拿大的GDP增长抑制在2022年的4.1%和2023年的 22%， 而高利率情况将会更大程度抑制GDP增长，2022年为3.4%，2023年仅为0.7% 。高利率情况将在2022年末至2023年初之间引发经济“轻度衰退”。 在高利率情况下，失业率将在2023年初达到7%，高于2022年6月4.9%的历史最低水平。 当然，由此导致的更高失业率和更慢的工资增长将使人们拥有自己的住房变得更加困难，而利率的上升也将增加建筑成本。 “过去两年房价的高增长率是不可持续的。住房成本达到了大部分新购房者无法承受的水平，这将导致2022年市场整体放缓。预计借贷成本的增加将导致2022年和2023年房价增长进一步放缓，”Dugan表示。 抵押贷款利率要到2024年才会稳定下来，届时在家庭收入增加和移民增加的支持下，房价将恢复到温和增长的情况。 利率又要上涨了，房地产市场将会冷却到2024年，大家对此怎么看呢？欢迎留言交流啊！  

几个月来，几乎所有事儿都在提醒着你，生活成本正在上升。在这其中，食品价格的上涨速度比许多其他商品都要快。加拿大统计局(Statistics Canada)报告称，尽管所有产品的同比通胀率为7.7%，但食品杂货价格上涨了9.7%。 这些价格是由整体成本上升推动的：农民在化肥和饲料上花费更多，加工商在用卡车运输食品到市场上增加了支出。但还有另一个因素推动价格上涨，那就是利润。 The Star的一项调查发现，加拿大最大的三家连锁超市都在从通货膨胀中赚钱。 深入研究Loblaw公司有限公司、Empire公司(Sobeys的母公司)和Metro公司的财务报表可以发现，利润率正在上升！ 也就是说，这些食品商提高价格的幅度超出了应有的范围。他们把更高的成本转嫁给消费者不说，自己还赚得更多了！ 加拿大经济学家DT Cochrane提到：“由于全球供应链的问题，一些价格正在上涨。但企业也在提高加价，以满足他们的底线。” The Star与五位经济学家分享了这一发现，他们都认为，超市自身的财务报告显示，它们的利润率正在上升。 经济学家、经济智库未来工作中心(Centre for Future Work)主任Jim Stanford说：“贫穷的企业被夹在中间，别无选择，只能把更高的成本转嫁给我们。这种说法在目前的情况下并不适用。是商业在推动通胀。” Stanford提到，加拿大的市场集中度形成了事实上的寡头垄断，损害了竞争。 约克大学教授Roderick J. MacRae对加拿大食品政策的一项学术研究中提到，过度的市场集中会产生“负面的社会和经济影响”。 “消费者支付更多的钱，还因为在没有竞争对手的情况下，卖家可以对他们的商品收取更高的价格。也有证据表明，集中化会抑制工资。” 而这种缺乏竞争也对普通人产生了切实的影响——“我们购买的更高价格的食物来支付他们更高的利润。” 说到底，超市以批发价购买商品，然后以更高的零售价出售，这两种价格之间的差异通常被称为加价，而且每一种产品的加价是不同的。连锁超市将商品成本和销售收入之间的差额报告为“毛利润”，而到了最近，这个数字还在增长。 就像加拿大经济的其他领域一样，疫情给超市业务带来了打击，增加了意料之外的人员配置和清洁成本。但超市在封锁期间被允许继续营业，销售额只增不减。 在疫情的前六个月，这三家连锁店的销售收入增加了近40亿，毛利比前一年增加了10亿，这足以弥补增加的人工费用。 Loblaw在2022年第一季度购买其商品的费用增长了13%。但其销售额增长了15%，毛利润增长了21%；Empire商品成本上涨了25%。但销售收入增幅达到26%，毛利润增幅超过27%；Metro的成本、销售额和毛利都增长了约15%。 图片来源：Yelp 虽然几个百分点看起来不是很多，但是食品杂货连锁店的运营规模是如此之大，利润率的小变化可以产生数亿的额外利润。 面对媒体的这些统计与深扒，这三家连锁超市都表示，这样的说法是并不准确的，因为运营效率、成本降低和消费者习惯都在改变。 Loblaw发言人Catherine Thomas提到，我们看到零售药店的增长比杂货店快，我们的利润增长可以归因于利润率更高的商品，比如化妆品。 但事实是，Loblaw旗下的Shoppers Drug Mart连锁店的店面销售额仅占该公司总销售额的13.3%，而且这一比例在去年一直在下降。 在回答后续问题时，Thomas拒绝对化妆品销售额的增长进行量化，称它们“只是我们的销售组合如何促进利润率提高的一个例子”。 图片来源：Daiziel & Pow Empire首席执行官Michael Medline在一份电子邮件声明中表示，Empire也不喜欢通胀水平这么高，因为这样他们就无法盈利了。 此外，他还提到了顾客行为的变化——顾客们买的东西以及买的尺寸分量都有不同，还开始习惯在促销时囤货。 在回答后续问题时，Empire的一名发言人表示，自2017年以来，该公司已经削减了超过5.5亿的成本，2018年收购Farm Boy和2021年收购Longo ‘s也有助于提高利润率。 Sobeys则直接表示：“虽然我们的总毛利率有所提高，但这不是由于通胀，而是由于我们实施的其他运营改进。” 图片来源：Yelp 而且，毛利率没有计入连锁超市产生的许多成本，包括租金、水电费以及总部营销和会计等成本。 而把这些都刨除掉之后，这些大超市的真实净收益又如何呢？与2019年第一季度相比，Empire的净利润增长了46%，Metro增长了63%，Loblaw增长了一倍多。 净利润率(公司在支付所有费用后获得的收入的百分比)也在上升，Empire的净利润率增长了16%，Metro增长了41%，Loblaw增长了一倍。 他们赚的钱到底是从哪里来啊？哦……不好意思，小丑竟是我们自己！ 图片来源：The Record 加拿大政策替代研究中心高级经济学家David Macdonald分析道：“利润价格螺旋上升常常被低估。” “从本质上说，他们走在了前面。如果他们看到通货膨胀率为6%，他们就会也直接把价格提高8%，以确保能领先于通货膨胀。” 达尔豪斯大学农业食品分析实验室负责人、管理学教授Sylvain Charlebois说，随着通胀的上升，一向保守的食品杂货业务陷入了不确定性的风暴。 但是，超市非但没有将对顾客的影响最小化，反而似乎高估了价格需要上涨的幅度。 “你想知道下个星期或下个月的商品价格会是多少。而现在，没有人知道。所以你要先抬高价格。” 超市如何赚更多的钱？是否有某些特定的产品，杂货店的加价比其他产品高？超市支付的批发价是严格保密，但在加拿大，少数精选产品有公开的批发价。 由于供应管理，我们可以知道购买牛奶、鸡蛋和鸡肉的统一价格，将这些价格与这些产品的平均零售价格进行比较。 2019年，安省蛋农以$2.06的价格购买12个大鸡蛋，相当于平均零售价格的64.2%。到2022年，他们每12只收到$2.43，占零售总额的57.6%。 全国销售牛奶和黄油的奶农也是如此。 2019年，农民每升1a1级牛奶(以液态奶的形式出售)可获得￠92，相当于当年全国每升牛奶平均价格的70.7%。 2022年，奶农每升1a1级牛奶的售价为$1.01，但这只占每升牛奶零售价格的68.1%。 黄油的情况也类似。 2019年，销售4a级黄油脂肪的奶农获得了一磅黄油全国平均价格的81.5%。今年，同样是这些农民拿到手的是零售价的72.4%。 也就是说，虽然批发价上涨了，但是按比例来算，零售价的上涨则更加多！ 约克大学一项研究提到：“农民以大大低于零售价格的批发价出售，而这些批发价格也通常受到(高度)企业集中度的抑制。” 所以你说，平时我们在超市各种买，切身处地感受到了通胀的厉害之处，以往200刀能买一大堆，现在200刀能拿到手的已经大打折扣了，但这真的是通胀的问题吗？ 也许，我们看到的通胀，都不是因为工资、工人，而是因为资本家们的“贪婪”。 正如Stanford所说，如果我们允许物价持续上涨，而工资却不上涨，我们实际上是在把数十亿加币从工人手中转移到拥有杂货店的亿万富翁手中。

加拿大民众已经清晰表明，他们想要清洁的空气、优良的就业和更低的费用。加拿大联邦政府将继续通过落实这些优先重点，使零排放车辆更加经济实惠，这将有助于减少污染，创造更多高薪就业，并为未来数代人营造一个更清洁的世界。 7月11日，作为加拿大“电动车周”（#EVWeek）的一部分，交通部长艾诚致（Omar Alghabra）阁下宣布出台新的“中型和重型零排放车辆奖励计划” (iMHZEV)。从7月11日开始，这个为期四年、近5.5亿元的计划将帮助全国各地的工商业和社区向零排放车辆转型过渡。 “中型和重型零排放车辆奖励计划” 将提供价值约为电动汽车和传统汽车之间价格差异的50%作为购买奖励。这些奖励措施将： 适用于购买或租赁（lease）商用、中型和重型零排放车辆，如福特的e-Transit货运车、卡桑（Karsan）的e-Jest电动小巴、Lion8职业卡车、沃尔沃VNR电动牵引车、以及其他型号的相关车辆（符合资格的车辆列表） 各省和地区、市和地方政府、组织和企业均有资格获得此项奖励 每辆车的奖励价值最高可达200,000元，并能够与省或地区的激励措施相结合，使这些车辆更加实惠 通过这个新项目，联邦政府正在帮助省钱，减少污染，并支持加拿大在可行的情况下，到2040年实现中型和重型汽车的销售100%为零排放汽车的目标。 在加拿大的“电动汽车周”EVWeek期间，自然资源部长乔纳森·威尔金森（Jonathan Wilkinson）阁下和其他联邦官员将在全国各地做出多项宣布，在各地兴建零排放充电和替代燃料加注基础设施。 引述 交通部长艾诚致（Omar Alghabra）阁下： "帮助加拿大的工商业和各地社区向零排放汽车转型，将实现三赢：它将保持我们的空气清洁，帮助人们节省燃料费用，同时还将推进加拿大成为制造和驱动这些车辆的领导者。今天宣布的新政策是为了确保加拿大的工商业和我们社区的领导人具备他们所需要的选项，可以将他们的车队向零排放车辆转型。" 自然资源部长乔纳森·威尔金森（Jonathan Wilkinson）阁下： "加拿大，祝大家有个愉快的电动车周。自2015年以来，我们政府已经做出超过10亿加元的历史性投资，要让电动汽车更实惠，让充电基础设施更容易在当地使用。在乘用车方面业已取得进展的基础上，今天宣布的新政策将为工商业领袖们提供支持，帮助他们推进创新、打造本国经济、并为我们的子孙后代推动实现净零的未来。" 环境及气候变化部长史蒂文·吉保尔（Steven Guilbeault）阁下： "帮助民众和工商业改用电动汽车是我们减排计划的核心。越来越多的电动汽车正在成为人们易于负担的选择，而我们的奖励措施可以帮助任何正在考虑转用电动汽车的人下决心。对工商业来说，为中型和重型车辆提供购买奖励既是公平的政策，也是个好的政策，其中许多车辆就在加拿大生产。" 事实简要 运输行业是加拿大的第二大污染源。通过相关法规和投资可以促进向零排放车辆的转型过渡，这是加拿大91亿元减排计划的重要组成部分，旨在到2030年实现加拿大的巴黎协定目标，并走上在2050年之前实现净零排放的轨道。 中型和重型零排放车辆奖励计划预计将在2026年实现每年减少多达20万吨的温室气体排放，到2030年增长到每年300万吨。 随着今天出台的中型和重型零排放车辆奖励计划，加拿大交通部目前已管理着两个奖励划，旨在鼓励加拿大民众和加拿大企业向零排放车辆转型。正如2022年预算案所宣布的， 17亿加元将投资用于延长和扩大零排放车辆激励计划（iZEV）（针对轻型车和乘用车）至2025年3月，其中包括扩展该计划之下的资格条件，以涵盖更大载重量的轻型零排放车辆（即SUV、皮卡）。扩展的零排放车辆奖励计划于2022年4月25日生效。 《2022年预算》还提出，从2022-23年开始，在五年内提供近7580万元，与各省和地区合作，制定和协调相关法规，并对长途零排放卡车进行安全测试。 

尽管受大流行的早期经济影响和经营成本飞涨，但温哥华的零售商业租务市场今年迄今为止表现非常好。大温零售舖位空置率徘徊在2.3%，其中温市空置率为0.7%，列治文比温市更低仅0.25%，而较高置率的南素里则高达6.51%。   根据商业地产代理集团高力国际(Colliers International)的最新市场报告， 2022 年首6个月，大温零售商业舖位空置率为2.3%，各地情况分别颇大，其中温市商舖空置率为0.7%、列治文0.25%、本那比1.88%、新西敏1.87%、高贵林0%、北素里2.34%、及南素里6.51%。   报告指温市高端商业区的零售舖位空置率徘徊在 2.5% 的低位。高力国际温哥华高级董事总经理马德琳尼尔斯(Madeline Nicholls)在一份声明中表示，“从历史上看，温哥华是一个与北美其他地方完全相反的城市，今年至今零售业各范畴的空置率仍然低得惊人。” “虽然我们正在观望经济衰退的揣测是否影响温哥华零售业，但今年温市零售业是具弹力，正在逆转加国其他地区的零售趋势。尽管存在不确定性，但这里零售业表现非常好。” 受2020 年和 2021年疫情衝击，导致短期空置增加释放优质租赁机会，例如，星巴克在温哥市中心放弃了一些非常突出的舖位，后来被雪糕店Bella Gelateria Gelato(洛逊街(Robson )和查维斯街(Jervis)街的街角)和食店Chipotle(洛逊街和 Homer 街的街角)等店舖承租。 舖位空置率因区域而异，高力国际根据 13 条温市零售大街进行计算。 在 Thurlow 和 Bute 街之间的洛逊街空置率仍然很高，达9%，但Thurlow和Burrard街之间的东部街区空置率大幅改善，目前徘徊在2.2%。 值得留意是在大流行之前的近10年，罗逊街一直存在长期空置问题。高力国际表示，洛逊街从 Thurlow 到 Bute 街正从中位市场时尚零售店过到渡至包括折扣店舖和其他类型零售店舖。 南格兰护(South Granville) 4.8%和基斯兰奴(Kitsilano)4.75%的空置率也大大高于温市平均水平。 阿尔班尼区(Alberni District) 和温西克里斯戴尔(Kerrisdale)的空置率为0%，而Davie Village为 0.9%，甘比(Cambie Village)为 1.04%，耶鲁镇(Yaletown)的咸美顿街(Hamilton Street)为 1.3%，大陆街(Mainland Street) 为 1.4%。 高力国际表示，自今年初以来，温市中心中央商业区的租赁活动“大幅回升”，当时当局放鬆防疫限制，恢复办公室上班政策，以及从启旅游业和举办活动。 报告指大量新增零售空间将在未来几年内完成，包括近20年来温市中心的首个新的主要零售店舖项目，The Post 重建项目将释放185,000平方呎新增舖面，该发展项目将在于明年秋季全面落成。 但高力国际警告称，具挑战性的经济情况可能会令一些发展商推迟建设部分项目。 报告指，“从长远来看，新零售舖位供应可能放缓，许多发展商暂停尚未兴建的拟议项目，观察利率是否会继续攀升，以及建筑成本会否增加、放缓或下降。” “如果这些项目继续搁置，我们预计淨租金将进一步受压，空置率将会进一步下降。此外，政府实施的租金管制政策正影响计划中的新建出租住宅建筑，其中许多都包括底层零售店面。房东可能无法提高租金，应付成本和急升的通胀、材料和人工成本。”  

加拿大商业委员会（BCC）最近发布的调查报告显示，加拿大企业技术人才短缺，大部分企业通过技术移民计划招聘人才，剩下的企业则是在加拿大招聘技术移民。 接受调查的企业累计聘用了160多万名员工。2/3的受访公司表示，他们使用加拿大移民计划在海外招聘人才，剩下的1/3聘用已经抵达加拿大的技术移民。 据CIC新闻网报道，参加调查的有80家加拿大企业，BCC主要了解这些企业如何利用加拿大的移民计划雇用技术移民。   根据加拿大的2022-2024年移民配额计划，预计到2024年，每年将迎来超过45万名永久居民。此外，加拿大还提供多种工作许可和经济类移民途径。   劳动力短缺日益严重 加拿大的职位空缺率创历史新高。加国目前正面临劳动力短缺问题。到2030年，当超过900万加拿大人在65岁退休时，劳动力短缺问题会加剧。 根据BCC的调查，所有雇主都认为，加拿大普遍存在劳动力短缺问题，所有行业都很难找到技术人才。在安省、魁北克省和卑诗省，劳动力短缺问题最为明显。 由于行业增长和需求超过了技术员工的数量，加拿大的科技行业受到劳动力短缺的打击最为严重。计算机科学、工程和信息技术等专业人才的需求量非常大。 多年来，劳动力短缺一直是个难题。根据2020年快速移民通道（Express Entry）年度报告，具有这些行业经验的移民申请候选人最有可能收到移民申请邀请（ITA）。 加拿大企业主要依靠全球人才（GTS）、联邦技术移民（FSWP）和加拿大经验类移民（CEC）等移民计划来雇用外国人才。 调查显示，只有一半的受访者同意2022-2024年移民配额，足以解决其业务需求以及日益严重的劳动力短缺问题；剩下的一半的受访者表示，需要增加经济移民的数量。