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一场噩梦!加拿大开发商违规签售108套房

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两年前,Ryanne Stuart 惊恐地看着她价值百万元的购房变成了一场噩梦。
在2021年2月,她和丈夫与安省的建筑商 Mariman Homes 签署了一份购买协议,购买了一栋预建独立房屋。这栋住宅位于尼亚加拉地区的Pelham,价值110万元,面积有2600平方英尺,有足够的空间供他们的三个孩子成长。
这对夫妇以他们现有的汉密尔顿房屋为抵押申请了一笔家庭股本信贷(HELOC),以支付新房16.05万元的订金。
但令 Stuart 感到震惊的是,到了2022年,她发现房子还没开始建,她开始怀疑如果她退出交易是否能拿回押金。他们的HELOC 金额不断膨胀,他们意识到自己无法还清贷款,因此去年他们卖掉了安省的房屋,搬到了马尼托巴省。
“我们实际上为一栋不存在的房子申请了第二笔抵押贷款,”她说。
据住宅建设监管局 (HCRA) 称,数十名预建买家担心自己已经失去了 Mariman Homes 的押金,Stuart就是其中之一。Mariman Homes 是安省的一家新建筑建筑商和开发商,有“财务管理不善”的记录。今年1月,Mariman Homes的资产被一家贷款机构接管,危及了购房者的毕生积蓄。
根据 HCRA 的文件显示,Mariman Homes 与该省的潜在购房者签订了建造和销售108套房屋的协议,涉及多个项目,而当时他们只获得了 7 处房产的授权。在审查他们的财务状况时,HCRA 还指出了来自多个项目的购房者订金资金出现“无法解释的缺口”,金额为1,400万元。
这场折磨使得买家们在情感和经济上都面临压力,因为他们不知道 Mariman Homes 是否能够获得更多融资来完成建设,或者他们的购买协议是否会在法院命令的清算过程中被终止。一位专家表示,解决这个问题可能需要数月的时间,目前买家们只能暂且处于观望状态。
HCRA 在拒绝更新 Mariman Homes 许可证的通知中写道,2023 年 5 月 10 日,HCRA 在收到 13 起消费者投诉后,拒绝更新 Mariman Homes 的许可证,这些投诉揭示了“财务管理不善”的模式,导致“消费者遭受重大困难”。
通知称,一个主要担忧是,2016 年 12 月至 2022 年 4 月期间,该建筑商签订了在安省出售 108 套新房的协议,尽管 HCRA 只允许他们建造或出售 7 套房屋。 (Mariman Homes 于 2013 年获得建筑商和供应商许可 - Mike Bettiol 和 Mary Bettiol 被列为该公司的董事。)
监管机构的检查发现,Mariman Homes 在位于 Brantford 附近的Scotland的新房建设上遇到了融资问题。这些问题是在 Mariman 未能履行抵押贷款义务且贷方寻求出售权后出现的。通知中说,这个过程使得几位购房者面临着如果新的建筑商决定终止原始购买协议,他们就可能失去房屋的前景。通知称,十二块地块已挂牌出售。
Ryan Macdonald 在2020年9月为Scotland的一块地付了14.4万元的订金,然后所有地块才开始出售。他的房屋交房日期不断被 Mariman Homes 推迟,理由是“不可避免的延误”和“产品问题”。
Macdonald 表示,2022年2月项目经理告诉他房屋即将完工,但需要更多的资金来完成地下室。“他要求额外支付10万元,我拒绝了,直到我们看到房产有进展为止,”Macdonald 说。“从那以后我们就再也没有他的消息了。我打电话给他,他告诉我他不再管理 Mariman Homes 的项目了。”
这种经历对 Macdonald 及其家人来说是“痛苦和情绪激动的”,“他们从其他人那里拿走了数百万元,”他说。“这导致了严重的财务压力。”
根据通知,在对许可证续签进行检查时,HCRA 发现 Mariman Homes收取了超过 1500 万元的存款资金,在购买和销售协议中规定,订金将被存放在信托账户中。作为对 HCRA 检查的回应,该建筑商提供了其信托账户对账单的编辑副本,显示该账户仅有110万元,“留下了 1400 万元的无法解释的缺口”。
通知称,Mariman Homes“承认其并未以信托方式持有存款,这违反了 APS(购买和销售协议),但声称已使用这些资金来资助其他房屋的建设。”
在给星报的一份书面声明中,HCRA 表示他们无法提供“调查过程中可能发现的任何具体细节”,但发言人 Tess Lin 表示该组织与执法部门合作,“他们了解此事”。
2023年12月5日,HCRA 暂停了 Mariman Homes 的许可证,一个月后,该公司与他们的贷款人 MarshallZehr 进入了破产清算程序。
Michael Bettiol在给星报的一份书面声明中表示:“不幸的是,Mariman现在处于一个独特的位置,对于不了解我们是如何到达这里以及我们将采取何种措施来解决问题的人来说,可能看起来令人生畏的。”
“截至今天,没有一个买家损失一分钱。是的,我们的许多(买家)对过去四年由于我们都经历的全球大流行而经历的许多延误感到沮丧,但我们的大多数(买家)仍然想要自己的家,并且理解全球大流行对所有建筑商造成的严肃,而不仅仅是 Mariman。”
Bettiol 指出,他已向 HCRA 提出一项建议,要求解除许可证暂停,开始“按照承诺建造房屋”。
“至于我们的清算程序,它只涉及我们的一个项目,并且我们目前正在寻求再融资以支付当前贷款人,以便我们能够使该项目重回正轨,”他补充道。
HCRA 表示,Mariman Homes 计划建造的 108 套新房中的大部分未能纳入 Tarion 的保修计划。但即使这些房屋未注册到保修计划中,购房者仍可能获得他们的订金保护,尽管没有任何保证。
根据法律,安省所有新建住宅的建筑商都必须提供保修,而 Tarion 的任务是确保新建住宅的购房者获得应有的保障。但如果建筑商未能将房屋交付给购房者并且无法退还订金,购房者可以向 Tarion 提出押金索赔,要求退还押金。
如果购房者在2018年1月1日或之后签订购买协议,则售价为60万元以下的房屋的订金最多可获得6万元的保障。售价超过60万元的房屋的保障范围为房价的10%,最高不超过10万元。
“这个特定的建筑商和项目目前正在进行清算程序。尽管清算程序已经开始,但目前尚不清楚购买协议是否会被取消,或者另一方是否可能会履行这些协议,”Tarion 媒体和利益相关者关系经理 Andrew Donnachie 说道。“因此,Tarion 目前无法采取行动来退还购房者的订金(最高可达承保限额)”。
作为法院下令销售程序的一部分,法院可以授权出售,允许另一家建筑商接管 Mariman Homes 的开发项目。Robins Appleby 律师事务所的房地产律师兼合伙人 Leor Margulies 表示,这家新建筑商可以选择承担购买和销售协议,这样他们将承诺向原始购买者交付房屋并尊重已支付的订金,或者他们可以终止协议,可能导致购房者向 Tarion 提交订金保护索赔。他指出,目前并未参与此案。
Mariman Homes 也可以获得更多融资以支付担保债权人,并为房屋的建设提供资金,如果获得法院授权,这将使房产脱离破产清算,“使Mariman能够完成房屋建设,并履行最初的购买协议,”他补充道。
他表示,法院可能至少还需要三个月才能做出有关出售房产的决定并获得批准,但这“非常快”。
目前,Macdonald 仍在继续努力争取退还他的订金,但他表示已经失去了希望,认为他“永远”不会再见到自己的14.4万元。
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