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近期利率上升和房价下跌，让不少潜在买家思考，现在是否已经到了“房价触底”和出手抄底的时候。 环球邮报专栏作者Robert McLister近日发表题为”加拿大房价是否已经触底？“的文章，提供了一些线索。 图源：The Globe and Mail McLister表示，根据加拿大房地产协会的平均房价来看，加拿大的均价已经从2月份峰值下跌了18.4%，一旦7月份的数据在月中公布，届时可能会下跌20%以上。但是，如果想要判断现在是否是抄底的最佳时机，专家称要看7个信号。 1. 买房时间 如果你是潜在购房者，你可能想要知道什么时候可以安全下水。这里会有一些线索和警告，需要注意的是，没人会预测未来，也无法精准确定房价的转折点。但在大多数情况下，房价的拐点会跟触底时间重合。 2. 你所在地区的价格 人们不能依赖平均房价来判断，尤其是在全国范围内。如果你看到平均价格暴跌，必须深入地挖掘。类似类型的房屋（例如四居室2层）是否售价更低？还是人们只是购买更多的公寓，从而拉低了平均价格？后者是目前的一个主要因素，因为高昂的抵押贷款利率会削弱人们的购买力。 经济学家称之为“成分效应。”平均价格也高的令人难以置信，因为它们经常受到高端豪宅销售的影响。一些超过$300万加元的房屋销售可以支撑平均价格。但是，当人们停止购买超过$300万的豪宅时，平均价格就会下降。同样，由于房贷更难申请，也会导致这种趋势。 图源：51找房 中位数价格是衡量真实房价的更好指标，但它仍然也会受到成分影响，因为不可能在全国范围内找到中位数价格数据。由于某些房地产委员会的限制，CREA没有公布这类数据。希望之后能够有所改变。 由于大多数地区没有中位数数据，人们不得不依赖房价指数（HPI），这些数据可以从CREA、Teranet和RPS Real Property Solutions来获得。HPI比较相似类型的房屋，可以使价格更加准确。对于价格触底的迹象，当你注意到你所在地区的HPI开始拉平时，这可能预示着房价将向上逆转。 3. 房屋销售 由于房价飙升和买家的不确定性，房屋销售价格和销售额一直在暴跌。在许多情况下，卖家之所以将房子撤下，是因为没有接近他们预期的报价。 因此，当你看到房屋销售量开始趋于平缓，就是房价触底的迹象。这个数据可以通过房地产委员会月报来获得。 4. 库存 当房子卖不出去时，库存就会堆积起来。待售房屋增多，人们越来越绝望，纷纷降价。还有人干脆把房子从市场上撤下。 好在，CREA认为多数市场没有恐慌性挂牌。但不确定今年第四季度或明年初的情况会怎样。理想情况下，我们希望库存增长明显放缓，或者回落。通常房地局会提供这些数据。 5. 失业率 大多数人只要有工作有收入，就不用卖房。住房市场的崩溃通常以失业率大幅上升为条件，今天，加拿大刚刚公布7月失业率4.9%，继续保持历史最低水平。 不过，也有分析认为强劲的就业市场不会永远持续。如果债券市场的预测正确，我们距离衰退还有不到18个月的时间。按照传统上两个季度GDP负增长的衡量标准，美国已经进入衰退。不过，美国今天公布的非农就业数字亮丽，失业率仅3.5%。 失业率至少需要上升0.5个百分点，才能开始推动与就业相关的房屋脱售，而真正的崩溃则需要上升0.5个百分点以上。另外，失业率上升需要几个月的时间才能转化为房屋销售。 6. 利率调头 如果你在等待一个机会买房，要看以下三个指标： 央行结束加息的信号：可能在明年； 加拿大五年期债券收益率持续下降； 债券市场预计未来12至18个月会降息。 到这三件事发生的时候，由利率上升推动的房屋抛售将已经结束。 Robert McLister提到最后一点是：许多房地产投资者表示，他们在等着买便宜货，尤其是考虑到租金在飙升，以及移民带来的人口增长。 现在每一个在场外观望的认真的买家都在关注这些线索。如果你是一个潜在的买家，你也应该这样做。 另一方面，如果你误读了这些指标，错过了购买时机，只要你有长期的准备，就没有关系。这可能需要2年、5年或10年，从长远来看，房地产价值总是在增长的。 7. 本周房贷利率 最后，McLister提供了本周的房贷利率：尽管五年期债券收益率较6月的峰值暴跌80个基点，但商业银行并没有下调无贷款保险的五年期固定利率。 图源：The Globe and Mail 银行业人士解释这是因为融资市场的感知信用风险、流动性不足和波动性以及静态竞争。与此同时，有保险的5年期固定利率最低点，较7月份4.84%的峰值水平下降了40个基点。

2015年西温哥华发生命案，华人富豪苑刚被表姐夫赵利枪杀，身体被砍成108块，赵利以过失杀人罪被判刑，而苑刚留下的千万家产则余波不断，直到最近加拿大高院驳回一女子上诉告一段落，至此5个不同母亲的苑刚子女共同分配约1,600万元遗产已成定局。 图源：图源：CTV 据报道，加拿大最高法院拒绝审理一名女子的上诉，该女子的身份受到法庭禁令保护，只被描述为“母亲1”，她是五名与苑刚有孩子并自称是其配偶的女子中的第一个人。 周四高院驳回上诉申请结束了“母亲1”自称为配偶的漫长法律斗争，“母亲1”认为苑刚在没有遗嘱的情况下去世，她有权获得苑刚7至2100万元遗产的一半，其余部分才能平分给他的五个孩子。 图源：BBC BC上诉法院维持了下级法院的判决，于去年12月驳回了母亲1的配偶身份的要求，发现她和苑刚之间没有“类似婚姻的关系”，尽管两人在苑刚来加拿大之前就认识而且他在中国支持她的生活费、同时她也和苑刚的父母住在一起并照顾苑刚的父母。 按照惯例，加拿大最高法院没有说明其对母亲1申请的决定的理由。 法庭文件显示，赵利不赞成苑刚花花公子般的生活方式和对待女性的方式。2015年5月2日，赵利提出要苑刚资助他的一个发明，但是苑刚在发表贬低言论后提出要娶赵的独生女作为资助发明的一部分，两人由此发生了恶斗。最终赵利步枪近距离射击导致苑刚死在车道上。赵试随后使用电动工具将苑刚尸体切割成108块。 赵利被捕后被控二级谋杀罪，但法官判赵犯有过失杀人罪和干扰人类遗骸罪，两项罪名判处他10年零6个月监禁。由于赵利在等待审判期间从未要求保释，判决时剩余的总刑期为两年四个月零八天。如果赵利不寻求提前释放，他将在2023年初刑满获释。 图源：网络 据报道，苑刚被表姐夫杀害分尸后引发遗产争夺大战，卑诗最高法院在2019年2月20日裁定，苑刚遗产争夺案中的唯一原诉人（法庭代号母亲1，简称M1）败诉，法官不认为她与苑刚有夫妻关系，这意味着她将无法以苑刚配偶身分先获得苑刚一半遗产，至此5个不同母亲的苑刚子女共同分配遗产已成定局。 据法庭文件显示，M1称自己和苑刚是夫妻关系，而另一名自称苑刚配偶的原诉人（法庭代号母亲2，简称M2）在审判过程中撤诉，因此，M1的身分判定成为遗产争夺案的焦点。 M1在法庭表示自己早在2004年春季就认识了苑刚，当时她只有16岁，认识两个月之后就同居了，M1去了苑刚父母家住，得到了长辈的认可。M1认为自己和苑刚虽然没有结婚，但是就像最亲密的夫妻关系。之后她怀孕了，但是苑刚觉得M1的身体不太好而且年纪也小，不适合当时生孩子，所以M1就去做了流产手术。 2004年12月，她搬出了苑刚父母的家，但是两人依然联系紧密。后来苑刚通过假结婚移民到加拿大，计划移民后再接M1去加拿大。 M1说之后的几年间，她始终和苑刚保持联络，经常去探望苑刚的父母。她说即使当时两人没有住在一起，但是仍然视对方为夫妻。 苑刚拿到移民身份后M1来到加拿大，和苑刚一起生活。她称苑刚时常会和她谈起要结婚，但是苑刚的永久居民身份才拿到不久，所以计划过一阵子再结婚。后来她怀孕了，2008年12月，21岁的M1生下儿子（法庭代号1号儿童)，那时苑刚35岁。 据星岛日报报道，M1称，苑刚曾于2010年讨论过要她和孩子搬到加拿大，但她不感兴趣。2011年，她搬入苑刚弟弟苑强在家乡城市购买的公寓，房子写在她孩子的名下。 苑刚父亲2011年被诊断出患癌后，M1称她经常前往医院照顾，苑父向人介绍她为“儿媳妇”，她则称苑父为“爸爸”。苑刚死后，M1把苑刚的骨灰带回中国，并以佛教仪式安葬超度。 苑刚弟弟苑强为M1作供指，经常看到M1与苑刚一起居住在其父母家以及中国某大城市的公寓。他认为M1与苑刚与其他夫妻一样，“对彼此很好、与父母同住以及有一个孩子”。 但是法官认为，这不是M1与其他母亲之间的较量，但其他母亲的证供对确定M1与苑刚的关系至关重要。首先，其他母亲与苑刚在一起的证据影响了M1的可信度。其次，这也显示出苑刚对M1的态度。性关系也是法庭考虑的重要因素之一。M1无法证明她在苑刚死前两年与他有性生活，但M2和M3号母亲都可以提供证明。综合考量后法官认为M1和苑刚之间不是类似婚姻的关系，判她败诉。

Fahd Mobada在多伦多居住多年，他说他从来没有像现在这样，遇到租房的问题。租房中介们预估，未来6个月多伦多房租还将上涨。 图源：GlobalNews 这位22岁的多伦多大学工程系学生，和他的室友在6月份申请了近10套两居室的出租房，但尽管信用评分、储蓄和推荐信都很好，但房东还是选择了那些出价更高的候选人，有些人甚至加价数百元。. Mobada说："有人拿着那么多钱，而你却没有机会和他们竞争，这真的很令人沮丧。他们说'我们甚至不打算看申请，因为我们刚收到高于要价的报价，所以我们甚至不想考虑租房的人是谁。'"对于像Mobada这样正在寻找房源的租客，这种情况可能不会很快得到改善。房地产专家说，高企的租赁需求和成本预计将在未来六个月内继续上升。 皇家地产公司（Royal LePage）专门从事房地产投资的房地产经纪人、加拿大房地产中心的联合创始人Simeon Papailias说："在未来六个月，我们将看到绝对至少15%的增长。有一个上升的轨迹，随着每次加息对市场的冲击，这个轨迹只会成倍地恶化。"为了使不断上升的通货膨胀率重新得到控制，加拿大银行自3月以来已将基准利率提高了2.25个百分点，这一激进的举措预计将继续冷却住房市场，而住房市场在利率上升的情况下已经在降温。随着房价的下跌，同时迅速上升的抵押贷款利率将使买家更难通过压力测试，导致许多人重新考虑他们的住房计划，转而租房。多伦多Realosophy Realty的房地产经纪人Gus Papaioannou预计，9月下旬的租金将再次跳涨。 Papaioannou说："价格可能会在年底回落，但在短期内，在未来30天内，根据我们现在看到的实地活动，我们可能会看到价格再次上升，因为有这么多被压抑的需求，可供选择的东西太少。" 当被问及如何才能平衡租金时，Papailias说，"我们需要在安大略省大量增加供应，特别是在GTA地区，大量增加真正的房屋进入市场。"并补充说，供应量应该翻倍。Condos.ca的Andrew Harrild说："这是一场完美的风暴，造成了我们现在所看到的这种令人难以置信的竞争。" "不仅仅是利率将买家推入租赁市场并导致租金上涨。人们也正在搬回城市中心，就像18个月前的大流行期间那样，所以有一个全新的租房者群体。" 与几个新买家合作的Miracle Realty房屋地产经纪人Anu Joshi表示，除了缺乏库存外，许多卖家没有得到理想的报价，取消了房地产列表，留给买家的选择变得有限。 Joshi说："卖家不愿意把他们的房子放在市场上······因此库存出现问题，买家没有太多的选择。我现在正在与一个买家合作，他寻找一个两居室的公寓，现在他们已经扩大了搜索范围。" 由于缺乏选择，买家正在等待风暴的到来。 在这种不确定性中，Mobada决定将他目前的租约再延长一年，直到他毕业。他和他的室友也尝试过竞价，出价高于报价，但仍被拒绝了。 "希望我们毕业后，会有更多的收入，能够达到现在的价格，因为目前实在是不可行。"

近日，多伦多公校教育局（TDSB）的学生家长在社交媒体上表示，家委会向教育局要求公布有关特殊学校调查（Specialized Schools Survey 2020）的数据。但是得到的回复竟然是要支付$4500元才给。家长们质疑，公校是由纳税人出资运营，为什么教育局的调查数据要付费才能披露？ 图源：https://www.concernedparents4arts.ca/ 51网就此向TDSB教育局和安省教育厅发邮件要求置评。 教育局媒体关系经理Shari Schwartz-Maltz本周四向51网表示，很遗憾，所有人都在放假，目前无法提供回复。 首先要说明的是，今年5月，TDSB投票通过特殊课程和学校的招生程序改革，涉及高中艺术、体育、科学和数学等课程。改革将原来按学生能力评估入学资格，改为凭兴趣申请，这让一些家长和学生感到失望和不安。 有报道称，一些家长和学生担心基于兴趣的模式会增加申请人的数量，如果按抽签的方式录取，可能会把有才华和能力的学生排除在外。 家长要求查看调查数据 这些家长组成的团体现在要求TDSB提供用于制定2022年学生兴趣课程政策的数据，该数据来自一份调查，即特殊学校调查（Specialized Schools Survey 2020）。 根据网上一份TDSB信息自由和隐私办公室日期为7月12日的信件，该办公室称，由于索取的信息涉及学生兴趣课程政策的所有电子邮件和通讯，超过五年的咨询程序，以及TDSB现任和前任职员，因此无法在常规的30天内完成，而是延长期限至2022年12月12日。 图源：Google文档截图/TDSB 信中还说，根据《市政信息自由和隐私保护法（MFIPPA）》的第45章，个人索取有关信息要收费。初步估算费用按150个小时，每1/4小时$7.5元计，为$4,500元。 信中还说，当索取信息的费用超过$100元时，需要预付50%的费用，该办公室才会开始处理有关要求。 图源：Google文档截图/TDSB 安省教育厅的官员Braman Thillainathan在本周五致51的电邮回复中表示，教育局是独立的机构，受《市政信息自由和隐私保护法(MFIPPA)》的约束。因此，每个教育局都有责任执行MFIPPA规定的访问和隐私条款。 据悉，7月25日，家长们在GoFundMe上开设了筹款网站，为TDSB的学生兴趣政策透明基金（Student Interest Policy Transparency Fund）筹款，目标金额是$4,500元。目前仅筹得$720元。   图源：GoFundMe 筹款网站上称，这是TDSB家长组成的群体，关注学生兴趣课程政策(2022)的实施。他们认为新的政策不会增加有意向学生的入学机会，只会降低TDSB特殊学校的诚信。 家长们还表示，他们对教育局缺乏透明度及缺乏与学生、家长、社区成员和利益相关者的咨询深感关切。 根据早前的报道，今年5月TDSB以17比3投票通过了特殊课程和学校的招生程序改革。当时TDSB教育总监Colleen Russell-Rawlins表示，她希望学生“有公平的机会被他们所选择的课程录取，而不管身份、经验、能力、邮编或家庭收入如何。” 图源： [email protected] 她说：“公共教育面向每个人，我们的责任是消除阻碍学生接受教育的障碍，为他们追求梦想和充分发挥潜力提供途径。” 往常情况下，申请人会通过面试、正式作品集、入学考试或成绩单来评估他们的能力。在新政策下，申请将基于学生的兴趣，他们需要表现出对某一领域的积极兴趣或热情。如果某个特殊课程的需求人数超过了可提供的名额，教育局将采用随机选择，优先考虑那些来自服务不足社区的人。 TDSB有大约40个专业课程项目和学校，16个因为有足够的名额录取了所有申请者。

近日，多伦多公校教育局（TDSB）的学生家长在社交媒体上表示，家委会向教育局要求公布有关特殊学校调查（Specialized Schools Survey 2020）的数据。但是得到的回复竟然是要支付$4500元才给。家长们质疑，公校是由纳税人出资运营，为什么教育局的调查数据要付费才能披露？ 图源：https://www.concernedparents4arts.ca/ 51网就此向TDSB教育局和安省教育厅发邮件要求置评。 教育局媒体关系经理Shari Schwartz-Maltz本周四向51网表示，很遗憾，所有人都在放假，目前无法提供回复。 首先要说明的是，今年5月，TDSB投票通过特殊课程和学校的招生程序改革，涉及高中艺术、体育、科学和数学等课程。改革将原来按学生能力评估入学资格，改为凭兴趣申请，这让一些家长和学生感到失望和不安。 有报道称，一些家长和学生担心基于兴趣的模式会增加申请人的数量，如果按抽签的方式录取，可能会把有才华和能力的学生排除在外。 家长要求查看调查数据 这些家长组成的团体现在要求TDSB提供用于制定2022年学生兴趣课程政策的数据，该数据来自一份调查，即特殊学校调查（Specialized Schools Survey 2020）。 根据网上一份TDSB信息自由和隐私办公室日期为7月12日的信件，该办公室称，由于索取的信息涉及学生兴趣课程政策的所有电子邮件和通讯，超过五年的咨询程序，以及TDSB现任和前任职员，因此无法在常规的30天内完成，而是延长期限至2022年12月12日。   图源：Google文档截图/TDSB 信中还说，根据《市政信息自由和隐私保护法（MFIPPA）》的第45章，个人索取有关信息要收费。初步估算费用按150个小时，每1/4小时$7.5元计，为$4,500元。 信中还说，当索取信息的费用超过$100元时，需要预付50%的费用，该办公室才会开始处理有关要求。 图源：Google文档截图/TDSB 安省教育厅的官员Braman Thillainathan在本周五致51的电邮回复中表示，教育局是独立的机构，受《市政信息自由和隐私保护法(MFIPPA)》的约束。因此，每个教育局都有责任执行MFIPPA规定的访问和隐私条款。 据悉，7月25日，家长们在GoFundMe上开设了筹款网站，为TDSB的学生兴趣政策透明基金（Student Interest Policy Transparency Fund）筹款，目标金额是$4,500元。目前仅筹得$720元。   图源：GoFundMe 筹款网站上称，这是TDSB家长组成的群体，关注学生兴趣课程政策(2022)的实施。他们认为新的政策不会增加有意向学生的入学机会，只会降低TDSB特殊学校的诚信。 家长们还表示，他们对教育局缺乏透明度及缺乏与学生、家长、社区成员和利益相关者的咨询深感关切。 根据早前的报道，今年5月TDSB以17比3投票通过了特殊课程和学校的招生程序改革。当时TDSB教育总监Colleen Russell-Rawlins表示，她希望学生“有公平的机会被他们所选择的课程录取，而不管身份、经验、能力、邮编或家庭收入如何。” 图源： [email protected] 她说：“公共教育面向每个人，我们的责任是消除阻碍学生接受教育的障碍，为他们追求梦想和充分发挥潜力提供途径。” 往常情况下，申请人会通过面试、正式作品集、入学考试或成绩单来评估他们的能力。在新政策下，申请将基于学生的兴趣，他们需要表现出对某一领域的积极兴趣或热情。如果某个特殊课程的需求人数超过了可提供的名额，教育局将采用随机选择，优先考虑那些来自服务不足社区的人。 TDSB有大约40个专业课程项目和学校，16个因为有足够的名额录取了所有申请者。