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好消息！房贷续约压力测试开始取消！一年内将完全取消

本周，部分抵押贷款借款人不再需要通过压力测试利率的资格审查，将更容易更换贷款机构。加拿大银行业监管机构OSFI此前已宣布，自2024年11月21日起，取消对未投保抵押贷款直接转移（Straight Switch）的最低合格利率（MQR）要求。图源：51记者拍摄什么是直接转移（Straight Switch）？直接转移指的是在不增加贷款金额的情况下，将抵押贷款从一个贷款机构转移到另一个。什么是未投保抵押贷款（Uninsured Mortgage）？未投保抵押贷款是指没有抵押贷款违约保险的房屋贷款，通常适用于首付比例为20%或以上的贷款。之前的规定是，想要更换受联邦监管的贷款机构，借款人必须证明其能够支付基于合同利率加2个百分点后的还款金额。这限制了借款人的选择权，尤其是在其财务状况恶化的情况下。加拿大业主正面临关键时期，到2026年底，预计约70%的现有抵押贷款将到期并需要续约。新举措提供了更多灵活性，让借款人更轻松地寻找更优惠的利率或条款。 2020年至2022年间发放的抵押贷款面临月供上涨约40%的压力，预计贷款机构之间的竞争将加剧，以争取新客户和保留现有客户。 OSFI表示，此次变更是基于行业反馈，认为续约时投保和未投保抵押贷款借款人之间存在不平衡，投保借款人在更换贷款机构时已经无需重新通过压力测试。此外，监管机构发现之前预期的风险并未实际显现。 OSFI助理总监Tolga Yalkin周四确认了这一监管变化，他表示：“如果借款人在不增加摊还期限或贷款金额的情况下，从一个受联邦监管的贷款机构转移到另一个，我们将不再要求应用最低合格利率（MQR）。” 不过，Yalkin强调，贷款机构仍需应用压力测试来评估借款人的债务可偿还能力，包括总债务比率（TDS）和房屋债务比率（GDS）。 “这意味着，贷款机构将根据我们《B-20 指南》中的一般抵押贷款审慎承保原则，自行决定适当的压力测试标准。” 对借款人的影响取消对未投保抵押贷款借款人更换贷款机构时的压力测试要求，为房主提供了新的选择机会。 “Butler Mortgage” 的Ron Butler告诉媒体：“这使借款人在续约时获得更优惠利率的可能性更大。这一切都是为了公平。” Butler指出旧系统中的不一致：续约时留在现有贷款机构的借款人无需接受任何资格审查，例如就业验证，而想要更换贷款机构的借款人却必须完成全面的流程。加拿大按揭专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）总裁兼首席执行官Lauren van den Berg表示，此次变化“确保房主能够在没有不必要障碍的情况下获得符合其财务需求的最佳利率，为他们提供更大的选择和灵活性。” 对贷款机构的影响随着抵押贷款续约高峰期的到来，取消未投保贷款直接转移的压力测试要求，意味着贷款机构需要更加努力保留现有客户，以免他们被竞争对手吸引。 TD银行经纪服务副总裁Devon Ajram称，这一变化对消费者来说是一次“重大胜利”。但他也认为，由于贷款机构会努力保留客户，预计不会出现大量客户从一个机构流向另一个的情况。 “那些拥有重要贷款组合的贷款机构将非常敏锐地评估需要采取哪些措施来保留客户。” Ajram补充道，目前约四分之三的未偿贷款为传统未投保抵押贷款，这些借款人通常不容易受到财务压力的影响，因此不太可能更换贷款机构。他也承认：“贷款机构需要更加灵活，特别是在续约时，”特别是那些仅提供单一产品的贷款机构，因为消费者现在可以选择其他贷款机构。 Manulife总裁兼首席执行官Katy Boshart同意这一观点，并表示贷款机构需要在客户服务上提高水平，才能保留那些现在有更多选择的客户。 Scotiabank高级副总裁Tracy Gomes认为，这一变化“对客户来说非常好，让他们不再觉得被困在某一家机构，而是可以自由选择。” 完全取消压力测试的可能性外界普遍猜测，此次变化可能是迈向彻底取消抵押贷款压力测试的第一步，特别是在当前利率下降的环境下，其相关性正在减弱。 Scotia Mortgage Authority前首席执行官John Webster预测，压力测试可能会在未来12个月内完全取消。他指出，由于OSFI针对高负债借款人的新贷款收入比（LTI）限制将于2025年第一季度生效，这两项措施可能会并行运行一年，然后逐步取消压力测试。 “在当前利率环境下，压力测试已没有存在的合理性，”他在一次公开活动中表示。“此前的模型是基于利率上升的环境，而不是现在的环境。因此，我认为它没有继续存在的理由。” 如果这一变化发生，加拿大的做法将与英国相似：引入贷款收入比限制后逐步取消了抵押贷款压力测试。然而，行业内并非所有人都持乐观态度。Butler Mortgage的抵押贷款专家Ron Butler告诉媒体：“也许会发生，但等我亲眼看到再相信吧。”

1年前
杜鲁多宣布新福利！每人都发钱！食品免税两个月

加拿大总理杜鲁多（Justin Trudeau）今天上午（21日）宣布了一系列新措施，旨在缓解人们在后疫情时代面临的一些负担压力，其中包括对一些符合条件的商品和服务实行为期两个月的GST（商品及服务税）减免。自由党政府还将向在2023年工作且收入不超过15万加元的1870万加拿大人发放250加元。安省居民除此之外还将收到省府发放的200加元，符合所有条件的居民总计明年年初将能收到450加元！杜鲁多表示，这些被政府称为“加拿大工作者退税”的支票将在“2025年早春”的某个时候寄到。 GST/HST假日减免将从12月14日开始，持续到2025年2月15日。居民购买以下商品可享受免税优惠：预制食物，包括蔬菜拼盘、预制餐、沙拉和三明治；餐馆餐点，无论是堂食，自提，还是外卖；零食，包括薯片、糖果和燕麦棒；啤酒、葡萄酒、苹果酒和酒精含量低于7%的预调酒精饮料；儿童服装和鞋类，汽车座椅和尿布；儿童玩具，如棋盘游戏、玩偶和视频游戏机；适合所有年龄段的书籍、印刷报纸和拼图；圣诞树有了这些免税项目，加拿大的所有食品基本上都将免税。政府数据显示，如果一个家庭在两个月内花费约2,000加元购买这些商品，那么预计他们可以节省约100加元的税款。政府表示，在实行HST的省份，商品及服务税（GST）与省级销售税相协调，节省下来的钱会更多。实施HST的省份包括安大略省、纽芬兰和拉布拉多、新斯科舍省、新不伦瑞克省和爱德华王子岛。以安省为例，政府表示，同样的2000加元的符合条件的消费将在两个月的时间里为该省居民节省约260加元。但这一新的刺激措施也存在推高通胀的风险，加拿大的通胀率最近才降至央行设定的2%的目标。杜鲁多周四表示，这些措施“不会刺激通货膨胀”。加拿大财长方慧兰（Chrystia Freeland）也淡化了对通胀的担忧，称加拿大央行大幅加息已经抑制了通胀，加拿大目前的基础更加稳固，“我们已经尽了最大努力来降低通胀率。” 预计政府发放支票将耗资47亿，而销售税减免措施则将花费16亿。当被问及数十亿注资对财政的影响时，杜鲁多表示，政府有能力实施这些措施，“因为加拿大拥有世界上最强大的资产负债表之一”。当被问及削减可能被视为奢侈品的产品（如昂贵的视频游戏机）的商品及服务税是否合适时，杜鲁多表示，到目前为止，政府的大多数负担能力措施都更有针对性，他认为是时候给每个人一些宽限了。杜鲁多表示：“是时候让人们休息一下了。” 这两项负担能力措施出台之际，是自由党政府在民意调查中持续不受欢迎以及在最近两次补选中惨败之后采取的。 CBC的民意调查显示，杜鲁多领导的自由党支持率比排名第一的保守党落后约17个百分点。但这一差距在最近几周有所缩小。重新关注生活成本的目的是加强政府对民众的支持。近年来，由于通胀困扰，几乎所有商品的价格都在上涨，民众的生活陷入困境。随着周四的宣布，总理杜鲁多希望将焦点重新放在生活成本问题上，并在民调中取得进展。自由党政府需要获得反对党的支持才能通过相关法案，新民主党党魁驵勉诚对此表示支持，并声称这是新民主党政策影响的结果。

1年前
彻底断了欺诈链！加拿大将取消移民申请这项加分！

试图通过获得雇主担保来增加申请永居机会的人，可能很快就会失去这一优势，因为渥太华计划打击用于移民目的的虚假工作邀请。移民部长马克·米勒近日向《星报》透露，他正在考虑取消永久居留申请者通过雇主提交的劳动力市场影响评估（LMIA）获得的额外加分。图源： Inès Lombardo – Francopresse 根据现行制度，申请者可根据教育成就和工作经验等属性获得积分，而通过就业和社会发展部门批准的劳动力市场评估获得的工作邀请，可以为申请者带来额外的50分，在日益激烈的候选人竞争中，这些分数非常重要。随着渥太华最近降低了移民水平，越来越多的雇主和招聘人员利用那些签证即将到期的国际学生和外国工人的焦虑心理，通过出售虚假的工作邀请牟利。米勒在周三表示：“LMIA确实有其价值，但不应该在黑市上值7万加元。我们不会偏见那些持有真实LMIA的人，但这需要一个平衡。我认为可以明确地说，我正在认真考虑这一点。” 除了打击欺诈，加拿大移民系统还面临不确定性和挑战，包括在新一届特朗普政府下的边境新格局、庞大的历史性庇护申请积压，以及加拿大人对移民问题日益分裂。加拿大相对良好的移民管理体系曾被称为世界的典范，但在过去一年却陷入混乱。学习和工作许可持有者激增，被指责为住房和生活成本危机的推手。这促使米勒将永久居民的接收人数减少了20%，并限制临时居民的数量，以减缓国家人口的快速增长。随着美国选出新一届总统，米勒表示，他预计加拿大可能会再次经历2016年特朗普首次当选总统后出现的非正规移民激增。当时，南部边境出现了大量移民潮。特朗普已威胁在其第二个政府任期内对移民进行大规模驱逐。米勒表示，渥太华需要继续与美方合作，确保北美的边界防线不被渗透，并在这些问题上保持主动，无论执政的是哪个政府。他说：“我们已经在采取措施，努力确保加拿大能立即应对可能的情况。这是一个将在未来四年内不断发展的双边关系。” “同时，我也不想低估人们对移民涌入的担忧……我们不能让Roxham路的情况重演。”他提到的魁北克省乡村小路在前特朗普政府时期成为许多无证移民进入加拿大的主要非法途径之一。对于一旦特朗普的新移民政策被发现违反人权和国际公约，渥太华是否会退出《加美安全第三国协议》，米勒未置可否。这项双边协议要求难民必须在首次抵达的国家申请庇护。他仅重申，加拿大需要尊重其国际义务，并不断评估与美国的关系。对于加拿大庇护申请积压已有25万份，米勒表示，今年自由党少数政府精简该系统的努力遭到其他政党的反对。“我将实施许多其他措施，收紧并限制滥用加拿大庇护系统的行为。” 他认为，如果某人在未能续签加拿大签证后才申请庇护，其庇护申请看起来并不合理。他建议，或许可以将这些案件引导到系统中的其他程序中，让难民委员会专注于处理“真正的案件”积压。近期Environics的民调显示，四分之一个世纪以来，首次有明显多数的加拿大人认为加国接受了过多的移民。受访者认为通货膨胀、生活成本和油价是加拿大面临的最重要问题。米勒表示，这种观点在不同族裔移民社区中也有反映，加拿大在短时间内吸收大量新移民的能力确实存在问题。他说：“当加拿大人说我们需要更好地管理移民问题时，我不会将他们等同于反移民的立场。总体而言，这是一个非常包容的国家。” 米勒承认工作邀请欺诈泛滥，但执法机构因其他优先事项，对此打击能力有限。他说：“我们需要做得更多，但我们也必须减少LMIA欺诈的价值。”

1年前
加拿大人再次兴起房屋净值贷款，涨幅直追抵押贷款

加拿大家庭发出了另一个信号，表明他们开始愿意借贷——房屋净值贷款的回归。加拿大统计局(Stat Can) 的数据显示，9 月份房屋净值信贷额度 (HELOC) 账户余额继续攀升。由于更高的利率和更严格的贷款标准促使去杠杆化，房屋净值贷款经历了一段低迷期。不过，随着更便宜的信贷回归和对房地产的乐观情绪，家庭再次以接近抵押贷款信贷增长的速度利用他们的 HELOC。图源：51记者拍摄加拿大房屋净值信贷额度 (HELOC) 债务达到近两年来最高水平加拿大家庭在长期休整后又开始重拾 HELOC 债务。9 月份，家庭的 HELOC 余额增长 0.4%（+7.2 亿元），达到 1708 亿元。与去年相比，这一数字增长了 3.0%（+50 亿元），目前余额处于 2022 年 11 月以来的最高水平。加拿大人再次以比平常更快的速度累积房屋净值信贷额度债务最近，HELOC 借款一直比较清淡，但增长正在开始恢复。9 月份，年增长率达到 3.0%，这是连续第四个月加速增长的结果。该比率现已达到 2022 年 10 月以来的最高水平，很难不注意到之前的年增长率有多么稀少。过去 5 年中，只有 16 个月（略高于四分之一）的年增长率为正。这不是加拿大房地产抵押贷款通常存在的问题。加拿大人选择类似HELOC的贷款而非传统HELOC贷款加拿大人对房地产债务的痴迷举世闻名，这到底是怎么回事呢？这是一个定义问题，人们的偏好转向了结构不同的 HELOC 类贷款。从以住宅房地产为抵押品的非抵押消费贷款总额来看，欠联邦监管金融机构 (FRFI) 的债务几乎翻了一番。9 月份这些贷款的未偿还余额达到 3252.3 亿元，比去年增长 3.2%（+99.5 亿元）。它也在加速增长，并且比严格定义的 HELOC 债务增长得更快。这还不包括非 FRFI 贷方，如信用合作社和私人贷款。正如预期的那样，利率上升有助于冷却所有类型的借贷，包括房屋净值信贷 (HELOC)。这是抵押贷款经常讨论的一种趋势，但房屋净值信贷 (HELOC) 却往往不为人知。严格界定房屋净值信贷 (HELOC) 贷款的监管进一步减缓了该领域的借贷，导致负增长。这是加拿大抵押贷款从未遇到过的问题。然而，最近由于廉价信贷回归而出现的情绪上升似乎正在推动房屋净值信贷 (HELOC) 借贷，其速度几乎与住宅抵押贷款相同。这是一个奇怪的组合，可能会在未来几个月引起监管部门的审查。

1年前
加拿大严查印度旅客! 华人遭殃提前4小时到机场！

近日，加拿大联邦交通部宣布新规——将对部分国际航班的旅客实施额外安检！加拿大航班发布最新提醒，要求旅客提前4小时抵达机场，以免错过飞机！ 11月18日晚，加拿大交通部长阿尼塔·阿南德（Anita Anand）表示，考虑到需要提高谨慎，政府将对前往印度的旅客“实施了临时的额外安全检查措施。” 因为加拿大和印度两国的关系最近比较紧张，加拿大准备对飞往印度的乘客实施更加严格的筛查。这个消息出来后，加拿大航空公司就已经第一时间提醒乘客，新的安检措施即将实施，大家登机的等待时间也会因此延长，建议大家提前到机场。 “由于加拿大交通部对所有前往印度的旅客提出了更高的安全要求，预计您的航班的安检时间会比预期更长。为了尽量减少影响，我们建议您至少在航班起飞前4个小时就到机场” 不仅仅是航空公司，就连机场也开始警告旅客了。 11月17日，多伦多皮尔逊机场就在官方X账号上表示—— “今晚，出境乘客可能会在多伦多机场的国际航班登机口前经历比平常更长的安检时间。如果您有出行计划，请与航空公司联系，并预留充足的时间，以免错过航班。” 据印度媒体报道，已经有从加拿大飞回印度的人在机场被二次筛查了。目前，加拿大交通部并没有给出实施安检新规的具体原因，但前段时间频繁有从印度出发的航班被爆出来有炸弹威胁，飞机一度紧急迫降，其中还有一架降落在加拿大。虽然这些飞机上最后都没有被真的安装上炸弹，却也引起加拿大和美国的注意。另外，2023年11月，印度分裂主义组织“Sikhs for Justice”（SFJ）就通过视频警告锡克教徒：“不要在11月19日后乘坐印度航空的航班，否则生命可能受到威胁”；2024年10月，他再次发出类似警告。一开始，加拿大还没有当回事，反而是印度驻加拿大使馆紧张起来，正式向政府提出这一威胁存在，交通部随后才加强了对印度航空航班在加拿大机场的安全措施。不少网友就吐槽，如果就是要防印度人在加拿大制造安全威胁的话，不应该是反过来吗？应该要加强检查从印度入境加拿大的人吧？

1年前

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