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加拿大夫妇买房付完钱傻眼！还遭卖家反咬一口

在如今房价飞涨的加拿大，能拥有一套自己的房屋是很多人的梦想，但最怕的就是买房发生纠纷。一对刚刚解决购房纠纷的买家，用他们的经历提醒其他人，任何购买或租房的人在看新房子时要注意警告标志。在BC省民事裁决法庭案件中披露的调查结果显示，Daniel和Amanda Kerr夫妇，从Trevor Michalkow那里购买了一套房子。 Kerr的家人声称，卖家Michalkow没有履行他的承诺，确保厕所、浴室、空调和灯具等设施都处于正常工作状态。但Michalkow却声称，所有的损坏都是在kerr夫妇搬进房子之后发生的。 kerr夫妇于2022年3月12日参观了这座房子。买卖合同就在第二天签订了。合同条款之一是，最终检查将在3月28日进行。在检查期间，发现了一些问题，包括“主层浴室厕所漏水，损坏了周围的地板和下面的天花板。当众说，隐蔽的损害是预料之中的。” 3月30日，最初的合同被修改，所有权日期变为7月2日。 “修正案还说，被告同意完成某些维修，包括对主楼浴室的厕所，并提供收据或照片证明。” 结果到他们搬进去时，发现主层厕所下面的地下室天花板是湿的，一位房地产经纪人陪同Kerr夫妇进行了这次检查。 Michalkow同意在受影响的区域挖一个洞，结果发现厕所在冲水时漏水。他声称是Kerr一家对马桶造成了损坏。法庭认为：“我认为这种解释不太可能，因为天花板已经湿了。” 更糟糕的是，后来确定该区域有明显的霉菌生长。空调系统也不能正常工作，接触器部分爬满了蚂蚁。不幸的是，对于新买家来说，空调可能在第一次看房时就坏了，这意味着没有发生违约。最终，法庭站在了Kerr夫妇一边，称其“认定申请人有权获得2734元的管道维修费、503.49元的洒水维修费、300元的除草费和114.87美元的浴室灯具维修费报销。总共3,652.36元。” 扣除法庭费用后，克尔夫妇获得了近4000元的赔偿。

3年前
太乌龙！女子租下公寓搬进去发觉已有人入住

安省奥沙华市（Oshawa）的一名女子租下的房间内却住著别人，她不得不自掏腰包暂时住在酒店内。25岁的莱弗里（Madison Lavery，图）通过物业管理公司Portsmouth Residential租到了奥沙华Simcoe Street North的一家公寓，在7月5日搬进去。莱弗里表示，自己本应该在前一天搬进去，但是联系不上物业公司。她说：「我一直给他们发消息，直到7月5日才回覆我，他们把钥匙放在锁箱里让我去拿。我在公寓外准备了一辆搬家货车和所有的东西。」莱弗里到了柏文，用钥匙打开门，却发现里面已经住著人，当时住户不在家。她说：「明显有人住在那里，所以我不想进去。」她到楼下的保安服务台询问情况，后来大堂经理告诉她，该单元已被出售，不再由与她签订租约的Portsmouth Residential管理。莱弗里说：「我已经签署了合法的租约，我手里也有钥匙，外面还有一辆搬家货车，我无处可去。」莱弗里直到第二天早上才联系上他们。她收到了该公司一名员工的电邮，该员工向她表示歉意，并确认该单位是在公司不知情的情况下被业主出售的，他们能够提供的唯一可用单位是合租房。莱弗里说：「我患有精神疾病，需要独自生活，所以我租单身单元。我没有一个非常支持我的家庭，也没有很多朋友。我无处可去。」莱弗里表示自己一直住在酒店里，柏文管理方表示会支付她住酒店的钱，但是还没有收到钱，但是收到了退换的首尾两个月租金押金。除了住酒店和租U-Haul的钱之外，她还支付了该房间的租户保险费，但至今未获退还。她说：「除此之外，我还拿著业主的钥匙，而他可能完全不知道我可以进入他们的单元。」 Portsmouth Residential负责租赁管理的副总裁阿克曼（Brandon Ackerman）周四（13日）表示，该单位的业主并没有通知作为物业公司该单位已经出售。阿克曼说：「新业主一定是在我们最后一次来访到莱弗里搬进来的这段时间里入住的。」他表示，公司一旦收到收据，会报销莱弗里的酒店住宿费用，而且会考虑补偿她因此意外而产生的任何额外费用。在奥沙华一家医疗诊所担任接待员的莱弗里说，她已经开始寻找其他公寓。她说：「我的时薪是19元，所有地方租金都很高，我压力很大。」

3年前
扛不住！房主买房仅5个月被迫转手血亏$10万

随着加拿大央行连续加息的影响，越来越多房主扛不住了！多伦多一位房主刚刚买房仅一年多，被迫割肉$10万转手！根据挂牌记录，这栋位于多伦多Mount Dennis社区6 Nickle St.的2室2卫平房式独立屋（detached bungalow）最后一次交易是在2022年4月，当时的成交价格为$90万元。不到半年时间，该房屋又被挂牌出售。最后以$80万的价格出手，亏损了$10万。房产经纪人奥斯奈尔·利奇摩尔（Othneil Litchmore）对可能导致这一结果的因素进行了分析。根据他的说法，$80万的售价"与该地区类似大小的住宅价格差不多"。他指出，前房主于去年4月以$90万的价格买下这栋房子时，处于市场的高峰期（2022年2月出现天价房价）。因此，这是一个虚高的价格。截至发稿前，该房屋的挂牌经纪没有及时回复置评请求。房屋信息根据挂牌信息，该住宅占地面积在700到1100平方英尺之间，单车库，分门出入，地下室已经装修好，有一房一卫。与2022年交易时的挂牌信息相比，这栋房子看起来基本没有什么变化，这让人相信房主并不是想通过翻新房子来牟利。挂牌历史根据挂牌历史，前房主于2022年4月以$90万的价格买下了这栋房子。5个月后以略低于原价的$88.8万重新挂牌。此时，利率正在上升，房子挂牌两周也没有卖出去，挂牌终止。之后，该房屋又在2022年10月至2023年5月期间多次以不同的价格重新挂牌，但每次挂牌价格都在$90万至$98.8万之间，结果不是挂牌终止就是过期。最后，该房屋于2023年5月30日以$80万的价格挂牌，这是自上次交易以来的最低要价。几天后，它就售出了。根据土地和商业登记公司Teranet最近的一份报告，自去年开始加息以来，房主在购房后一年内出售房产的情况“显著”增加。该报告研究了自2022年3月开始连续八次加息的影响，称这一发现“可能表明那些在房地产市场高峰时期购房的人面临着住房拥有压力。” 利奇摩尔建议购房者在当今的市场上，应该慢慢做决定。他解释说，随着利率上升和持有成本高昂，抢offer越来越少，买家思考的时间也越来越多。他建议："准备好了再买房，不要急于做决定，不要觉得有压力。预计自己至少可以居住5-7年的房子，才考虑购买。" 此外，他还表示，买家应严格控制预算。他指出："如果你不得不超出预算，请确保这是你绝对喜欢的房子。这将激励你即使在困难时期也要坚持下去"。

3年前
太蹊跷！没放租却有人来看房！屋主急贴澄清告示

宾顿一户家庭的地下室被放上Kijiji放租，近日不断有寻找租盘的市民登门看房。户主被逼在门外贴出告示，指自己没有放租中的地下室。据悉已有市民受骗，损失近1200加元。居住于宾顿的Don Cunningham在家门外张贴告示，表示这里没有放租中的地下室。Don Cunningham表示这个举动实属无奈，他指不断有市民登门拜访询问地下室情况，但他根本没有刊登相关广告。另外，他的地下室一直处于未完工的状态，广告中的地下室则装修精美。 // 有租户在Kijiji上与「户主」联络后，先后发送两笔电子转账。一笔用于转账，另一笔用于支付首月的部分租金，共损失1150加元。警方呼吁市民在寻找出租公寓时考虑以下因素：亲自拜访仔细检查地址切勿使用现金、电汇或难以追踪的方式付款，例如 MoneyGram 或比特币注意「好得令人难以置信」的租金在签订租约之前不要支付租金或押金与大楼的物业管理和保安人员交谈（图：Citynews）来源：星岛日报

3年前
悲催！加拿大底层打工人两人全职都租不起一居室

关于加拿大租房成本的最新报告显示，多数城市的负担能力惨淡，包括多伦多在内，两名全职最低工资工人的收入都不足以负担一间一居室的公寓。由加拿大政策选择中心发布的报告计算了“租金工资”，即每周工作40小时、住房支出不超过总收入30%的情况下，支付房租所需的时薪。报告称：“租金工资远远高于各省的最低工资。即使在加拿大最低工资最高的三个省、安省和阿尔伯塔省，最低工资工人的收入远不及他们必须支付的平均租金。除了三个魁省的城市外，加拿大所有城市的一居室租金都高于最低工资。报告称：“温哥华和多伦多最严重，如果把收入的最多30%用于住房，即使是两名拿最低工资的全职工人一起，也住不起一套一居室。”报告称，在多伦多，租金工资是33.62元，是安省最低工资15.50元的两倍多。多伦多两居室公寓的租金工资是40.03元。“租金工资和最低工资之间的差距如此之大，以至于在多数城市，最低工资收入者极不可能实现核心住房需求。他们可能在房租上花了太多钱，或者住在太小的公寓里，或者在很多情况下，两者都有。”与2018年报告中的调查结果相比，加拿大政策选择中心发现，“最低工资工人更加难以承受租金。” 报告指出：“即使在租金相对便宜的魁北克省，这种趋势也令人担忧。”安省省长福特在周二的记者会上被问及这份报告时吹捧了他的政府解决负担能力危机的方法，包括将今年的租金涨幅限制在2.4%，明年为2.5%。福特表示：“这要追溯到供需关系，去年……我们建筑了约1.5万套专用租赁的房屋，创了纪录。”“我们需要继续增加供应。”他补充说，安省打算将最低工资提高到每小时16.50元。最新报告指出租金过高的“三组因素”，包括工资抑制政策，租赁房供应不足，特别是专门建造的、租金管制以及监管不善的租赁市场，这些市场倾向于盈利而不是住房保障。报告强调，这些发现不应该被简单地解释为供需问题。“我们现在所处的混乱市场，是因为联邦政府控制货币政策，省政府限定最低工资和雇主压低了工资。”

3年前

　　加拿大BC省最近突然宣布对购买大温住宅地产的外国买家额外征收15%的房产过户税，不啻于一颗重磅炸弹，给热得烫手的加国房市又添了一把火。近年来，在以大温哥华、大多伦多为代表的热点地区，在高需求的驱动下，房价不断创下新高，引发一些人对高房价的担忧。在这个大背景下，BC省出台的新政不啻于一剂猛药，但这剂药到底能不能治好高房价的“病”，各界褒贬不一。记者为此采访了加拿大著名的华侨领袖、在加国执业40年，拥有丰富房地产开发经验的资深律师陈丙丁(Ping T. Tan)。　　抑制房价高涨解决供需才是对症下药　　走进陈丙丁律师的律师楼，跃入记者眼帘的是堆得小山似的卷宗，耳边则响起此起彼伏的电话声。记者起初对打扰陈律师工作的一丝不安，很快就被他的亲切和热情打消了。“大温对外国买家征税这个事很值得探讨一下。”陈丙丁律师认真地对记者说。陈丙丁告诉记者，8月2日正式实施的这项新税覆盖了包括个人和公司在内的外国买家。“BC省政府宣布这一政策很突然，虽然此前各方一直关注这个问题，并预测省政府会采取措施，但真正宣布的时候，相关行业协会也是不满意的，因为BC省政府事先没有向他们咨询，直接就做出了决定。” 　　陈丙丁指出，虽然大温哥华地区的外国买家比较活跃，但从整体上来说，外国买家参与的交易也不过占5%(6月10日到29日数据，编者注)-10% (6月10日到7月14日数据，编者注)。比较特殊的是Richmond地区，最近的调查显示，外国买家在这一地区占据的比例较高，约为16%，但 Richmond属于比较小的市镇，对整个大温哥华的房价来说，起不到关键性作用。虽然中国买家在这里的比例很高，但绝对人数并不多。　　“政府收外国买家税的目的是抑制房价高涨，但更深层的目标是提供让普通老百姓买得起的住房，即可负担住房(Affordable Housing)。从这个角度看，我认为新征的税不可能达到这个目的。”陈丙丁律师告诉记者。　　他进一步表示，Affordable Housing是一个供需问题。如果市场上无法供应此类房屋，供应少，需求大，仍然会推动价格上升，所以征税的措施治标不治本。　　征税是为大选拉人气恐令中国买家形象受损　　此外，陈丙丁认为，对外国买家征税，有打政治牌的因素在内――BC省政府明年将进行大选，这个时候出台这一政策，会得到很多希望房地产市场降温的民众的欢迎。他说：“新措施只是短期性的，不会是长期、永久性的。从短期来讲，该政策会造成很多人观望，从长期讲，能否给房市降温还是未知数，更别说解决可负担住房问题，但省政府因此受欢迎，对明年选举有利。”陈丙丁告诉记者，有一点必须指出的是，在一些媒体的报道中，“外国买家”暗指中国人，造成很不好的影响。“《麦考林杂志》曾有一篇文章专门讲中国买家如何影响加拿大房地产市场，会令一般民众产生错觉，认为房价是中国买家炒起来的，这是不负责任的做法。实际上，整个市场外国买家占的百分比不高。但经过媒体宣传，给中国买家造成了不好的形象。” 　　房价上涨因素复杂安省若效仿BC省不明智　　“我个人认为，安省如果效仿BC省出台类似措施，是非常不明智的。”陈丙丁律师对记者说，在安省，尤其在多伦多，房地产业相当发达。多伦多房价上涨的因素很多――比如Affordable Housing的供应跟不上需求等，并非由外国买家造成。“一块地从申请开发、审批、一直到正式开发，这个过程是很漫长的。如果你不马上动手做筹备工作，三五年之后是没有住房可在市场上提供的。”陈丙丁告诉记者：“温哥华也好，多伦多也好，我们面临的局面是可供应的、适合进行住宅开发的土地不多。现有的规划框定了土地的用途，变更用途往往需要几年时间。设计开发又要一段时间，因此政府对此一定要有一个彻底的解决方案，这才是解决供应问题的根本。” 　　温哥华和多伦多都是全世界排名靠前的、最适合人类居住的大都市。作为金融中心，多伦多每年都吸引大量的人才进入，外来移民的人数也增加，对住房的需求自然也增加。“如果你没有办法满足人们对住房需求的自然增长，再加上外国买家的因素，这个问题就复杂化了。” 　　此外，陈丙丁指出，现在银行的利率非常低。从投资角度讲，人们买房容易拿到贷款，而投资在股票市场的话，股票的回报率相对不是特别好。再加上像多伦多这样的城市，对新买家有优惠，外国人也可以去银行贷款买房。能够拿到高额度、低利率的贷款，必然会吸引很多外国买家。　　陈丙丁对记者表示，如今经济一体化，包括多伦多市在内的加拿大各级政府纷纷鼓励外来投资，如果一方面招商引资，一方面又采取对外国人收重税，从长期来讲，不是明智的选择。　　多伦多房市一枝独秀健全的制度避免烂尾楼出现　　陈丙丁告诉记者，多温两地的房价与全球大城市相比，不算是最高的。“多伦多的房地产开发非常蓬勃，尤其是公寓 Condominium，可以说是北美洲的一枝独秀。我们的房地产开发是无人可取代的，而且没有出现烂尾楼，因为整个工程的规划、整个金融制度，使得基本上不会有烂尾楼出现。比如拿银行贷款来说，规定开发商必须至少销售60%、65%、甚至70%以上，银行才会发放贷款给你。可以说金融界在其中起到了协调、制约的作用。”“所以我认为，安省政府不要征收新的税款了，大家在多伦多买房已经要交两重税了，省土地转让税和市土地转让税，如果再加就是3种税，算是苛捐杂税了。这不是解决房屋问题，而是政府增加额外财政收入的手段了，违背了初衷。”陈丙丁律师笑着告诉记者。　　根据陈丙丁的介绍，其实在1974年，安省政府也曾试图控制过热的房地产交易，通过了一项地产投机税(Land Speculation Tax))――房产交易时要缴纳高达50%的税费。不过这一政策到1978年就废除了，因为无法真正解决房地产市场面临的问题。　　陈丙丁对记者说：“对外国买家征税能解决房屋供应问题吗?对房地产的临时降温也许能起到作用，但是过后，问题还是摆在政府面前，如何提供可负担住房才是解决的根本。因为老百姓的收入增长是永远赶不上房价增长的，所以必须能提供价格适合普通人购买的房屋。” 　　三类人在大温买房应被豁免外国买家税　　2014年10月，中国和加拿大两国正式实施《中加投资保护协定》，其中有一个条款是保护投资人享受加国国民待遇。那么BC省政府对外国买家额外增收15%的房产过户税，是否违背这一条款呢?“这个问题非常好，我想深入的谈一谈。”陈丙丁律师告诉记者，《中加投资保护协定》面向的主要对象是商业性投资(Investments)。协定中第14条规定，本协定条款不适用于有关税务的事项(Taxation Matters)。“也就是说，如果从简单层面上回答，按照该条规定，BC省对外国买家征税，不违背加中两国之间的投资保护协定。但从法律角度和协定的目标和宗旨来讲的话，我的看法是，应当有例外。” 　　陈丙丁律师告诉记者，他认为以下几类人在大温买房应当被豁免15%的外国买家房产过户税。　　1，来加拿大投资的中国企业及其员工　　举例来说，中国的某企业来温哥华设立分公司，需要外派员工过来。这些员工就属于中国企业在温哥华的投资延伸出来的部分，他们在这里的工作、生活，包括就医、孩子上学、配偶的工作签证、以及购买居所等，应该受到与当地人同等的待遇。　　陈丙丁强调，加拿大联邦政府和外国政府签订了鼓励双向投资的协议，从其目的性上来说，就应该涵盖到外国公司来加拿大设立分公司延伸出来的相关人员。征税的条例应当对这些人有例外。　　“我们以中国银行举例，中国银行来加拿大设立分行，用中国银行的名义买房给员工居住，那么在员工任职期间，无论由银行购买还是个人购买住宅房屋，都应该算入其中。因为这属于与直接投资相关的延伸部分。” 　　2，全日制留学生及父母、以及准移民　　中加鼓励互相留学、访问，加拿大实行开放的移民政策，那么下面两类人在购买住宅时应当被豁免外国买家税：一是留学生，对于获得在加学习许可的全日制留学生及其父母，如果他们想在大温买房居住，应当享受和当地人一样的待遇。　　第二类是正在等待的准移民，也不应在买房问题上刁难他们。很多人的移民案已经审批了好几年，有些人在等待最后的体检和背景调查。一些人实在等不及了，就用多次往返旅游签证过来大温考察、购买住宅。对这类准移民买房，不应对他们征收针对外国买家的过户税了。　　3，有工签的人士　　有工签的人在加拿大工作，给政府交税，他们应当享受和本地人同样的待遇。这些人购买住宅类房屋，不应被视为外国人而对其征收重税。　　最后，陈丙丁律师告诉记者，从政府层面讲，如何发展一个城市，是要认真思考的问题。多大有一名教授认为，自古以来，能否吸收人才、容纳人才，是一个城市发展的真正关键所在。美国有些城市发展特别蓬勃，就是因为它们具备吸引全世界人才、留住人才的基本条件。“所以，不要在购买房屋上进行限制，你不能一方面要人才进来，一方面又对他们设置障碍。” 　　陈丙丁向记者强调，到目前为止，加拿大房地产市场的种种泡沫并没有出现。以多伦多为例，实际上在多伦多没有发生过烂尾楼事件。今年发生的开发商 Urbancorp破产事件，与房地产市场没有关系，属于该公司内部经营问题，资金链发生断裂。这说明多伦多的房地产行业还是很健康的。在加拿大稳健的金融制度的护航下，房地产机制一直稳定运行。因此，加拿大政府应当支持外来投资企业、留学生、准移民以及有工签的人在加工作、置业，而不应针对他们买房征收额外的、高昂的过户税。