地产

安省地产经纪黎宇昌表示，当大多伦多及邻近地区买卖两闲的情况下，有实力的华人明白到在市内再购买一些方向未明的独立屋，无论作为自住或投资，在短期内房市出现另一高潮是不切实际。这些人开始转向长线投资，在大多市近郊找寻有潜力的独立屋作为另类选择。 他称有些华裔客户最近购买一些面积广阔的独立屋，这些独立屋占地一亩至十多亩不等。这类型独立屋散落在万锦市，如和顿大道（Warden Avenue）及麦健时少校径（Major Mackenzie Drive）以北一带，史托维尔路（Stouffville Road）、布明顿路（Bloomington Road）、皇帝路（King Road）和400号公路一带。 黎称选择面积超过一亩地的独立屋有很多好处，第一是房屋面积可用性大，整个家庭拥有前后广阔及有深度的地皮；其次是独立屋因为地皮面积大，私隐度亦相对较大；第三是不少华人觉得拥有大宅可作为一个身分象徵。 他指客户购买这些面积超大的独立屋，因为这类房屋在大多市及邻近地区已经成为一些稀有品种。在市中心很多大面积独立屋的阔度，一般只有50尺乘120尺，在市中心要找到有一亩面积的独立屋已经十分罕有。因此买家向邻近市区地方，购买这类大面积土地的独立屋。 他强调在未来发展潜力来看，买这类房屋的客户一定要放眼在长远方面。因大部分这类独立屋如想改变规划，拆卸后重建成多间房屋出售，目前在几个邻近多伦多市的发展规划都是不容许的。除非在若干年后当大多市人口膨胀，住宅用地要向四面八方扩阔时，省府末有可能把某些以往较为偏僻的地段重新规划，到时才可申请将土地发展成多间独立屋或镇屋发售。 有人会认为面积以亩计的土地，省府只容许建一间独立屋是十分浪费。他解释其实在这样大面积的土地，如业主遵从规定，透过各种建屋申请，是可以在土地上多建一至两间独立屋。但这些房屋必须是亲戚住屋，即是如一个家庭有两个子女，他们成家后，可以在土地上各自建屋居住。虽然每间独立屋的业主都可以拥有居住权及业主身分，但他们是没有业权的，换句话说是每间屋不能单独出售。 如果其中有一个业主想将自己的房屋出售，只能出售居住权，因此杜绝了一些想把这些面积阔大独立屋推倒，而建筑多间房屋出售图利的投机活动。 黎宇昌说，也有些人为了方便就以多个合伙人方式拥有及分享业权，会首先成立一间股份有限公司来拥有这片土地的业权，建成三间屋后，每间屋的业主或居住者身分，分别占公司三分一股权，将来房屋要再转手，可以用公司股票转让方式成交，但这样涉及太多法律问题，目前仍不太多见。   

　　周四，温哥华市政府发布了一份文件，是针对解决本市住房危机的十年计划。   　　其中表示，温哥华正在考虑“限制非永久居民的房产拥有权”。   　　除此之外，还提到了将打击将房屋作为商品的投机行为，进行“税务和金融管制以限制住房商品化和土地投机投资”； 　　重新审视炒房所得收益的税务制度，填补其漏洞。 　　报告一出，中国买家立刻人心惶惶，因为在这份报告中，这些事项被列为“第一年”的“优先、重要”事件。 　　报告还明确提出了将效仿澳大利亚和新西兰的案例。 　　原因是这两个国家的情况和温哥华非常雷同。 　　例如，新西兰其最大城市奥克兰(Auckland)的平均房价在100万新西兰元(约等于87万加元)，当地成年人口中只有约25%的人购买了自己的物业。 　　外国人在新西兰大量购买土地，其中最主要人群就是中国人，其次是澳洲人、英国人和美国人。 　　这使得奥克兰和温哥华同时出现在了全球房屋最不可负担城市榜单的前五名里。 　　在这两个国家，都开始出手严格管控外国人买房。 　　今年10月，新西兰女总理就职，一上台就宣布，新政府将禁止外国人在新西兰买房。 　　除了市府将“限制非永久居民的房产拥有权”以外，最近联邦政府、省府、市府为了解决住房问题可以说是花样百出： 　　1. 联邦政府，宣布了联邦自由党政府的全国房屋政策计划（National Housing Strategy），砸400亿 让53万人有房住。主要承诺为低收入者提供住房福利； 　　2. BC省府又将于下星期一（11月27日）起，启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，要求买家填报自己及卖家身份及相关信息，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息。否则将面临罚款甚至入狱。 　　3. 温哥华出台的房屋新政主要看准了独立屋住宅区，将让这些区域变得更加可负担。这些区域将会兴建更多的镇屋、排屋、后巷屋和公寓。10年以内新建72,000 户新住房，让低密度的社区增加房屋密度。 　　这么多的新政策，其实只有一个目的：就是让本地居民有可负担的住房…… 　　虽然目前的房价看起来，任重而道远……

　　北温艾尔派恩路515号物业 都说加拿大是“万税之国”，购物要交税，吃饭要交税，买房子这么大的一笔投资，自然也要向政府纳贡不少。而且在BC省针对外国人买房出了一个新政策：从2016年8月2日起，将向海外房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(Property Transfer Tax，PTT)。 　　新税规定现只针对在大温地区购房的外国买家(包括非加拿大籍和非加拿大永久居民人士，包含留学生和外国劳工)。 　　新税政策一出吓跑了不少原先预备购屋的外国买家，也让不少人因无力支付这笔税款，所以只好放弃订金。 　　韩裔女子损失18万 　　近日，卑诗最高法院裁定，一名于2016年6月同意购买一幢北温房屋的韩裔女子，因未能在同年秋季如期履行买卖合约，因此卖方可获得已支付的18万元订金作赔偿。   　　据报道，案中姜姓(Kyeonga Jeong，译音)韩裔女子于2016年6月与北温艾尔派恩路(Alpine Court)515号独立屋的业主韦尔基(Sandra Wilkie)达成协议，姜女同意以260万买入该幢独立屋，交屋日期订在该年10月。   　　不料卑诗省府2016年8月引进PTT，她的买屋成本立刻增加40万元，她因此并未如期完成房屋交易。PTT适用于任何在2016年8月2日后成交的物业，即使买卖协议在上述日期前订立。 　　姜女在卑诗最高法院称，她与韦尔基达成协议时，双方都不知道省府可能引进PTT，但该税生效之后，她并没有足够资金支付屋价连税共约300万元。 　　姜女要求退还定金遭拒，官司打到法庭，卑诗最高法院女法官沃伦(Lisa Warren)认为省府开征新税，并非任何一方的错，但这不足以影响合约精神，因此卖家有权保留定金。 　　其他类似事件 　　据报道，第一个面对媒体访问公开说放弃订金的是一个美国人，他叫Mac Kerman，是一个动漫创作者，他在温哥华已经工作两年，并希望长期居住，于2016年7月初决定购买位于温哥华快乐山区的一个两睡房公寓，也已经签署买卖合约并支付订金3万元。因为无法赶在8月2日新税生效前完成交易，他将不得不多付9万元税款，而他实在无力支付这笔税款，所以只好放弃3万元订金。 　　一个来自新加坡的家庭，他们看中了一间位于Bowen岛、叫价76.5万加元的房子，并已经交了订金。不幸的是，他们的成交日订于8月2日新政策实施以后，这意味着他们需要额外支付11.5万加元的物业转让税才能完成交易，而这笔税款足以让他们打消买房计划，所以他们只能损失订金。 　　29岁中国学生李静(Jing Li，译音)，于2016年7月中旬付订金，在兰里市购买了一个城市屋单位，计划永久定居加拿大。在她签订购房合同12天后，卑诗省府宣布对外国购房者加征15%PTT。李静不是永久居民，所以须多缴8.4万加元物业转让税，而这是她无力负担的。但是，如果她退出交易，她将失去约5.6万加元的押金。

　　这个星期，加拿大联邦政府推出了一个全国住房策略，目的是帮助那些正为维持住自己的住处而“挣扎”的人们。 　　加拿大广播公司的 Jordan Press报道说，这一新的全国住房策略，包括为加拿大人建造8万个廉价出租的公寓房，并计划将在今后10年内拨款250亿加元，专门缓解加拿大人流浪街头、无家可归的现象。 　　近年来随着房价的高涨，租金的上涨，加拿大有越来越多的人因房租而感到经济紧张，而且有越来越多的人流落街头，成为无家可归者。 　　加拿大合作住房联盟 （ Co-operative Housing Federation of Canada）的战略事务主任蒂姆・罗斯（Tim Ross）表示，住房的费用正在成为越来越多人的压力。 　　多伦多 1/5家庭庭感到紧张 　　加拿大房屋抵押贷款和住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corp.）最新发布的数据显示，2016年，加拿大有170万户家庭存在着 “基本的住房需求”，这意味着在他们的税前收入中，超过三分之一的收入被用在了住房的开支上，而且这些住房往往并不满足他们的居住需求。 　　除了温哥华外，基本住房需求最高的城市都在安大略省。 　　在多伦多市，有接近五分之一的家庭因住房而感到财政紧张，这个比例在全国是最高的。 　　旨在帮助100万个家庭 　　加拿大政府希望在未来十年内，建设 8 万个人们能负担得起的出租单位，再加上 250 亿加元的政府拨款和私人资本，从而减轻 50万个家庭的住房负担，并帮助另外 50 万个家庭避免流落街头。 　　加拿大无家可归问题联盟的首席执行官蒂姆・里希特（Tim Richter）表示，当然，这些资金不可能完全解决无家可归的危机，但至少这些资金将能改善局面，而获得资金的机构如何来使用这笔钱将是非常重要的。 　　加拿大广播公司报道说，政府的官员告诉住房领域的机构，在这个新的住房策略中，政府将强调住房是一项人权。 　　不过，这个新计划的许多细节要到明年才能拿出来。 　　全国住房日 　　加拿大政府是在全国住房日 （National Housing Day，11月22日）来临之际宣布上述政策的。 　　加拿大总理贾斯汀・杜鲁多（Justin Trudeau）特意前往多伦多市，而联邦家庭事务部长让 �C 伊夫・杜克洛斯（Jean-Yves Duclos）则在温哥华市，就此策略发表讲话。 　　报道说，明年联邦政府将推出一个规模更大的减贫计划，全国住房策略是新的计划奠定基础。 　　加拿大关注住房问题的机构都对这个旨在于提供人口整体住房承受力的策略抱很大希望，但也有机构组织感到不安，因为新策略的重点是修建低租金住房，而不是紧急庇护所，有些机构担心在新政策实施后，政府有可能削减给他们提供的项目资金。

　　■ 新版物业转让税表，要求买家承担责任，尽力确定卖家身分。图为温市一景。网上图片 　　卑诗省府即将启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，要求卖家申报在加拿大的身分，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息；同时也要求买家尽力确认卖家身分，披露其是否是加拿大税务居民，以便CRA追查非居民所需缴纳的资本增值税(capital gains tax)，否则将面临罚款甚至入狱。有大温地产经纪认为，新例要求买家所承担的责任，并不合理，而且卖方的私隐也难以获得保障。 　　新版的物业转让税税表将于11月27日起生效，该PTTR税表已经多次修改，这是第29版。 　　去年的修改版要求买家申报是否加拿大公民或是永久居民，否则需要缴付额外的15%海外买家物业转让税(PTT)；省府最新公布的新版表格增加一个新的内容，询问买家是否“尽力(reasonable efforts)去确认卖家的身分信息”，并要提供卖家的地址及电话。在填写表格时，买家还需表明所有信息是“完整且正确”的，否则将面临罚款甚至入狱。 　　买家须尽力确认卖家居民身分 　　省府修改PTTR税表目的，是收集房地产卖家是否为加拿大居民的信息，是否为加国居民根据加拿大《所得税法》(Income Tax Act)来确定。加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本增值税，而非居民则须在出售物业时缴纳该税项。 　　大温地产经纪陈纪罡周四接受《星岛日报》记者访问时表示，虽然新版PTTR税表有助堵塞漏洞，不过将确认卖家身分的责任落到了买家头上，既不合理，在操作上也有困难：“在加拿大买卖物业，买家与卖家通常都见不到面，一切都是提供地产经纪来代理，并且由双方律师来完成交易手续。” 　　他说，根据加拿大金融交易与报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC)的规则，挂牌经纪有责任去确认及收集卖家的身分信息，但地产经纪同时还要遵守保密条例，不得随意泄露客户的私人信息：“如果有人随便出个报价(offer)，挂牌经纪都得提供卖方身分信息的话，那如何保护客人的隐私？” 　　陈纪罡认为，由挂牌经纪去确认卖家的信息，从理论上讲，足以确保信息的准确性，但是由买家去承担这个责任，并不公平：“买家并没有直接的渠道去取得这些信息。如果一定要明确是谁的责任，那么按照FINTRAC的规则，卖方经纪在物业挂牌之前，有责任去做好这项工作。” 　　他还表示，在完成最终交易手续时，律师也可担当积极角色：“我个人认为，律师既可从法律角度去获取卖方的身分信息，同时按照律师的专业操守，也不会轻易透露给第三方，有助保护客户的隐私。”

据加拿大广播公司记者塔斯克John Paul Tasker报道，自由党政府总理杜鲁多星期三公布了10年内拨款4百亿加元用于帮助低收入加拿大人能有自己住房的全国性计划。   人人有房住   杜鲁多说，加拿大人都能够住进安全、可负担的住房属于基本人权；不应该有人在大街上无家可归的流浪。   杜鲁多政府承诺的10年内用4百亿加元的资金新建廉租房、维修旧的廉租房，并为530万低收入加拿大人提供每年2500加元的租金补贴。   杜鲁多强调解决低收入者住房难问题是个长期、需要各级政府和各个民间组织携手合作的项目，他的自由党政府决心坚持不懈的下大力气去解决这个问题。   需要省政府的合作   虽然杜鲁多政府的全国低收入者住房计划需要各省政府拿出4百亿资金中的一半，但联邦政府劳动和就业事务部长哈吉杜Patty Hajdu 表示，她相信加拿大各省区的政府会积极响应联邦政府的计划，与联邦政府合作解决亟待解决的低收入者住房难的问题。   加拿大联邦议会反对党之一的新民主党领袖辛格则指出，新民主党过去十几年来一直努力把低收入者的住房权定为基本人权，但历届执政党都没有拿出解决这个问题的有效措施，现在的自由党政府也缺乏解决问题的勇气。   联合国的解读   新民主党议会党团负责人卡龙Guy Caron则表示，希望自由党政府不要只是耍嘴皮子说住房问题是人权问题，而是真正拿出有效的立法和具体的措施去解决低收入加拿大人住房难的问题。   维权组织Canada Without Poverty负责人法尔哈女士Leilani Farha认为，虽然杜鲁多自由党政府的10年全国住房计划的确是在落实联合国住房属于人权的要求，但认为杜鲁多政府定下的在10年内把长期使用慈善组织为无家可归者提供的避难所的人数减少一半的目标定的太低。   不过专家们指出，不要以为联合国把住房权列入基本人权范围、加拿大联邦议会各主要政党都承诺解决低收入者住房问题，这就意味着政府会给每个加拿大家庭送上住房的钥匙。   其实，联合国已经在其最近发表的报告中承认，公民享有住房权并不意味着每个国家的政府必须负责盖房子提供给自己国家的公民，而只是意味着政府要采取措施避免无家可归者流浪街头的问题、禁止强迫拆迁行为、禁止租房方面的歧视行为，等等。   别抱幻想   此外，加拿大的人权宪章也并没有把人人有房住的条款写进去。   第三是加拿大几个大城市已经是寸土寸金，房地产价格贵得普通中产都买不起；要解决低收入者住房难的问题需要巨额资金，而债台高筑的各级政府根本没有足够的财力。

据BNN报道，秋季，多伦多楼市依旧销售低迷，但年度均价并没降，主要归功于是公寓市场的强劲表现。 地产业一直期望的秋季买卖高潮并没有如愿到来，进一步收紧的贷款政策倒是促成一些交易。 10月马上就要结束了，销售量却比去年降了29%。 尽管现在整体市场比一年前更均衡，但是公寓和独立屋的情况差别明显，社区和社区之间的差别也很大。 均价比去年增长两个百分点，主要是因为公寓市场的价格增长了17%。独立屋价格与去年持平。 如果按照邮编区块划分大多地区，就会发现价格差异更明显。 多伦多市中心的楼市更抢手，约克区下降最明显。北边的很多社区销量下降近一半，年度均价也下降了两位数。 Whitchurch-Stouffville的价格同比下降了 25 %。 随着2017年最后两个月的到来，可能推动市场的一个因素是金融机构监督厅(OSFI)收紧贷款政策的预期。 严格的压力测试意味着首付20%以上的借贷者需要在利率继续升高的情况下仍然具备还款能力。 RateHub.ca 预测，一旦新规实施，将使家庭购买力下降21%。 Realosophy.com 总裁 John Pasalis表示，“最近的OSFI宣布将采取的政策可能实际上导致受影响的人赶在新规实施以前匆忙购房。1月1号之后会发生什么谁都只能猜测，不过我预计2018年春季市场会是近几年里比较萧条的。”

曾经一高歌的燕郊楼市，今年显得格外冷清：无新盘开售，二手房普遍下跌1万元/平米，成交量骤降，投资客纷纷离...... 如今，走在燕郊的大街上，中介门庭冷落、关店成群，晚八点还未到就已闭门谢客，中介人员要么百无聊赖地玩手机，要么凑在一起喝茶聊天。听他们说，有一大批中介人员去了外地，开始转战香河、大厂、沧州等地，那里的房子还能卖出去一些。 房子在燕郊已成为热点话题。上周末，90度地产来到燕郊，逢人问几句，都能问出几件“夹带着前因后果”的生动案例来。在这些活生生的例子中，“投资客”成为最受人关注的一个群体。 那些“老投资客”们，曾经盲目加入炒房大军，如今想要潇洒抽身却变得愈加艰难，心里的痛和悔无人言说，慢慢舔舐消解伤口同时，还必须硬着头皮想办法填补房贷这个大窟窿。而在“新投资客”的眼里，燕郊楼市投资泡沫已基本被挤掉，尽管楼市依然冰封，但却挡不住他们变着花样悄悄入场。 资料图 老投资客赔掉首付 当初盲目入局的投资客如今已经“赔掉了首付”。逼不得已，超低价卖房还房贷在燕郊楼市已司空见惯。 刘云是燕郊一家房产中介的经纪人，2016年市场好的时候根本不缺客户，一个月收入多的时候能挣十来万。 也就是在那个时候，刘云利用工作中的关系，一口气在燕郊买了5套房子，都付了首付，每月从工资里抽出差不多一万五还5套房的贷款。区区一万五的月供对于拿着“高薪”的中介大姐来说，轻松自如。 但今时不同往日了，市场进入冰冻期，几个月都卖不出去一套房子，每个月工资都要发不出了，更别提还房贷了。 “当初，燕郊的房子成了投资客眼中的‘香饽饽’，一个人囤房5套、10套的现象很常见。现在囤房的基本都挺不住，房贷都还不起了，只能忍痛割爱，超低价卖掉其中的两到三套房子还房贷。”手上拿着5套房，刘云进退两难。 还贷的钱就像一座大山一样压得刘云喘不过气来。为了还房贷，她卖掉了其中的两套房筹钱，价格只有她买房时房价的一半，为了能尽快还其他几套房的房贷，卖房时她特别注明买家必须全款交付。 资料图 “不卖不行啊，而且只能降价抛售，因为现在大家都知道燕郊房子在降价，买房的也都在抱着抄底的心理慢慢选房。”刘云说。 不过唯一让刘云感到“平衡”的是，跟她一样“苦不堪言”、甚至比她更惨的人还有很多，比如她所在的中介经理，当初在燕郊囤了10套房子，现在的处境更为尴尬，也在低价抛售房产筹钱还贷款。 另一位卖房中介杜猛说，之前盲目入局的投资客，当初四处借钱买房，现在很多人月供都还不起，直接连房子都不要了，“人”也消失不见。 杜猛是燕郊当地人，他负责的一位业主连续好几个月都没还贷款，银行催缴不成，直接给中介打电话让帮忙去催款，于是杜猛就写了张催款条跑到业主家告知，去了几次，业主都不在家。 “人跑了，房子也不要了。”杜猛说，这些不要的房子最终交由银行处置，不过，这些房子对于银行来说都属于“不良资产”，银行为了补平账面，往往就会将这些不良资产拍卖或低价出售。比如，出售给跟银行有合作关系的中介，中介低价买走后再等着高价卖出，或者如果这类房源较多的时候，银行也会集中打包出售掉。 资料图 新投资客变着花样入场 随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水。 据媒体报道，目前，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，个别楼盘甚至暴跌三分之二。二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万～1.3万元，比起4月份的高点3万多元已经下跌了近三分之二。 但令人感到意外的是，这样的市场环境下，仍然有新投资客变着花样入场。 李山，算是燕郊区域知道颇多内情的“知情人士”，他告诉我们，现在燕郊的新投资客们为了取得“合规买房”的资格，想出了“买指标”的法子。 “现在燕郊有一些有钱的中介老板或从事房地产相关的人，一个月内就从燕郊收了50多套房子，当然，这里面也不排除背后有投资人。”李山说。 买指标的基本流程是这样的：燕郊的新投资客们通过当地的“关系”，从燕郊当地农民手中买一大批“购房指标”。这些指标已经明码标价，一个指标2万元，可以使用2年，2年之后待房子升值、价格回升后再卖出去，赚取差价。 “对于农民来说，他们既没那么多钱、也不会去买燕郊的房子，购房指标闲着也是闲着，现在有人愿意出2万块钱用2年，农民是很乐意的。”李山说。 拿到购房指标之后，投资客再去市场上购买降价抛售的房子，在投资客眼中，这不叫买房而叫“收房”，为了避税，收房人一般只收满2年以上的房子。 在这些投资客看来，当下或许是抄底燕郊楼市最好的时机。不过，有业内人士认为，北三县一直是炒房客的热土，政府不会轻易放松政策，想在北三县靠短炒致富并不现实。未来房地产税一旦开始征收，这里也将是征收房地产税的重点区域。

　　■北温艾尔派恩路515号物业。互联网 　　卑诗最高法院裁定，一名于2016年6月同意购买一幢北温房屋的韩裔女子，因未能在同年秋季如期履行买卖合约，因此卖方可获得已支付的18万元订金作赔偿。卑诗省在2016年8月实施适用于海外买家物业转让税（Property Transfer Tax，PTT）。 　　据报道，案中姜姓（Kyeonga Jeong，译音）韩裔女子，在2016年6月与北温艾尔派恩路（Alpine Court）515号独立屋的业主韦尔基（Sandra Wilkie）达成协议，姜女同意以260万买入该幢独立屋，而交屋日期订在该年10月。 　　不过，卑诗省府2016年8月引进PTT，使姜女的买屋成本增加40万元，她因此并未如期完成房屋交易。PTT适用于任何在2016年8月2日后成交的物业，即使买卖协议在上述日期前订立。 　　姜女在卑诗最高法院称，她与韦尔基达成协议时，双方都不知道省府可能引进PTT，但该税生效之后，她并没有足够资金支付屋价连税共约300万元。 　　卑诗最高法院女法官沃伦（Lisa Warren）宣判称，尽管本次交易成本增加，不过买方本身出现财政困难，并不构成违约理由，而且省府开征新税，并非任何一方的错，但这不足以影响合约精神。

加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）最新的数字显字，本国房地产市场再次分成两个截然不同的市场。在今年10月，本国其中一半市场出现涨价，另一半的价格呈现下降。   地产网站Better Dwelling报道，根据CREA的最新数字，本国主要房地产市场的基准价格增长开始持平，上月房屋综合基准价格为60.1万元，跟再前一个月的综合基准价格相若。按年计，上月综合基准价格比去年同月上升9.71%，是自去年3月的9.44%增幅以来的最低升幅，亦比今年4月高峰时的19.7%增长率少了9.99个百分点。   在全国主要城市或地区中，安省的房屋价格出现回落，而头三个房屋基准价最高的城市或地区皆坐落于卑诗省。榜首的是大温，综合基准价格为1,042,300元；紧随其后的是低陆平原，综合基准价格为941,700元；排第三是菲沙河谷，综合基准价格为751,400元，而多伦多位列第四，综合基准价为747,800元(见附表)。 尽管对于一些国民来说，大温以至安省的楼房价格是相当昂贵，但是本国仍有部分房地产市场属于可负担，其中纽宾士域省蒙克顿(Moncton)的价格为最低，10月的综合房屋基准价为175,300元；第二低是利齌拿，综合房屋基准价为28.9万元；第三低是沙斯卡通，综合房屋基准价为299,900元。   若按月计，在本国14个主要市场里，上月其中一半市场的楼房价格较前一个月(即9月)出现上升，另一半则呈下降。在上涨的市场中，卑诗省占了头三位，菲沙河谷居首，比9月时上升0.72%；低陆平原居次，上升0.57%；大温位列第三，升幅为0.48%。   至于价格下跌的市场中，安省南部占了几位。出现最大跌幅是贵湖(Guelph)，10月的综合房屋基准价较9月下跌0.91%；其次是利斋拿，下跌0.82%；第三是安省奥克维尔-米尔顿(Oakville-Milton)，下跌0.73%；沙斯卡通第四，跌幅为0.62%；卡加利第五，下跌0.55%；而多伦多第六，下跌0.4%。   此外，全年计，全国屋价增幅最大头三位同样在卑诗，以温哥华岛增长最高，达18.91%，第二及第三位分别是菲沙河谷(17.35%)及维多利亚(14.29%)。       

　　温哥华市政府与渥京同步，推出新设的房屋供应策略，保障市内出租单位的供应量，为温市的租屋户提供新的资源及计划，协助他们面对各种居住困难情况。并预计在未来十年广建的7.2万个住屋单位中，三分二将只作为出租单位。 　　温市长罗品信（Gregor Robertson）在声明中提到，温市出租单位向来严重短缺，市内却有过半数的家庭及个人是租户，因此很多人面对困难的状况。新的策略就是要保护租客权益，协助他们面对收楼迫迁时，如何在市府不同部门之间取得有用资料(如下)。 　　未来十年新建住屋分配 （资料来源：温市府） 　　• 50%为年入8万元以下人士而设 　　• 40%可供家庭入住 　　• 12, 000个社区支援房屋， 其中4,100个为特别需要项目 　　• 20,000个市场价格长期出租单位 　　• 4,000个为新家庭而设的后巷屋 　　• 为第一次置业人士及计划换细屋的长者提供更多购买选择 　　吸引非牟利机构参与广建廉屋 　　另外，市府为了增加租住单位数目，特别研究出新的方法，以提供可负担及有质素的出租单位。而在明年1月开始至2019年6月间，市府职员需要向市议会提出20个发展项目，为低中收入市民提供租住单位，而相应的租金指标分别是单人房月租950元，一睡房单位月租1,200元，两睡房单位月租1,600元，以及月租2,000元的三睡房单位。温市政府城市规划部门总经理凯利(Gil Kelley)指出，市府策略目标，是预计在未来十年兴建的7.2万个住屋单位中，三分二将为可租住单位(如下)。 　　针对出租单位新策略 (资料来源：温市府) 　　增聘温市府专责保护租客经理 　　更改土地用途容许分租屋营运 　　拆卸租务大厦重建时，如兴建3个单位或以上者，就须补回出租单位。相对旧例6个收紧一倍 　　放宽包括两成低收入单位的全出租楼宇高度限制 　　明年开始， 市府将提出20个针对低中收入出租单位的发展计划针对出租单位新策略 　　为了提高诱因，市府又推出社区用途地产发展计划，以吸引拥有土地的非牟利机构兴建可负担房屋。现时已经有三间教会参与计划，市府就提高建筑密度，及每户津贴，成功吸引他们重建及增加新的可负担房屋。 　　租户组织盼修葺旧楼 改革租赁条例 　　市府又提出新的纯租住用途土地规划种类，同时多利用密度补贴，取代冗长的更改土地审议程序，加快建屋速度。而正在执行的房屋空置税，以及新制订的短租条例，都是为了保留非自住房屋及后巷屋为长租单位，鼓励业主把单位租予本地居民。 　　租户资源及咨询中心(TRAC)行政总监坂本(Andrew Sakamoto)就市府推出新房屋政策表示欢迎。坂本指出，温市租户面对昂贵租金，迫迁，楼宇失修，及缺乏支援等问题。市府新推出的政策有助改善租户生活条件，他期望市府新聘的专责保护租客经理，积极教育温市的业主及租户，避免发生租务纠纷。又希望未来温市政府与省及联邦政府合作，投放资源修葺旧楼，以及进一步改革住宅租赁条例。

　　温哥华市政府公布2018年财政预算，建议明年调高物业税3.9%，加幅与今年相同。 　　市府指出，3.9%的加幅之中，3.3%是用作维持市府服务水平，即薪酬、能源、租金、维修保养及其他固定开支。 　　以市内单户房屋估价中位数为182.3万元计算，单户房屋业主明年要多缴87元物业税。至于多户房屋方面，以估值中位数60.9万元计算，业主明年须要缴付多29元物业税。 　　市政府在周三发表的新闻公布中指出，过去5年的物业税平均增幅为2.3%，整体税率仍"属各个大温区城镇的中等水平"。 　　除此之外，财政预算更建议调高市府杂费7.9%，以及运动设施费用2%。同时，市府预算明年的营运预算为14.05亿元，而资本预算则为4亿2,640万元。 　　市政府将于12月1日下午4时30分至晚上7时30分，在市政府大楼举行公众谘询会，收集市民对新一份财政预算案的意见。市议会则将于12月12日进行投票。 　　市民可以登入http://vancouver.ca/files/cov/vancouver-2018-budget.pdf浏览预算案内容。

　　多年来，加拿大的经济适用房危机一直在增长。不幸的是，在卡尔加里(Calgary)，经济衰退减缓了，但对更好住房的需求却仍然存在。 　　这也就是为什么住房倡导者们对渥太华的一项重大公告和全国住房政策表示赞许。近160亿被指定用于新建和翻新现有住宅;政府又投入20亿作为新的加拿大住房福利金，发放给低收入家庭和个人;同事还为无家可归人士提供22亿的帮助。 　　但是，一旦群众的喝彩声平息下来，大家就会看到这一承诺背后所显示的更多地与政治有关，而不是贫穷。 　　大部分政策需要将各省和地区的资金相匹配;大部分资金，包括住房福利等至少要等到2019年才会下放，而这恰好与下一次的联邦大选期限相吻合。 　　如果自由党政府真的是认真对待此次住房危机，那么它必须把政治放在一边，现在就着手解决这个问题。你认为呢?

　　据加通社报道，昨天下午，联邦政府发布了国家住房新政策，以下5点最关键： 　　1. 2021年开始，民众将获得国家给予的住房新福利。自由党表示，这一福利将在7年内为本国30万户困难家庭每年提供2,500加元的住房补助。 　　2. 对于加拿大人来说，获得抵押贷款依旧困难。联邦政府仍旧没有将处理抵押贷款难的问题放上时间表。 　　3. 住房新政策中需要花费大量经费，但是并非所有花费都是刚刚提出的。此外新政策中的很多资金也需要各省出钱，自由党政府希望新建100,000套新保障性住房，并对目前已有的240,000套进行维护。 　　4. 联邦准备立法使住房成为一项基本权利。联邦政府还表示将为此成立新的资讯委员会，确保这一政策可以按期施行。 　　5. 土著居民特别住房政策仍需等待。政府表示将为土著居民群体计划特别的住房政策，但是并不会在短期内完成。

　　加拿大总理杜鲁多周三在多伦多宣布自由党政府的全国房屋政策计划（National Housing Strategy），十年内拨款$400亿，新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有住房，向低收入者直接提供租金补贴，以及采取得力举措减少无家可归人士。 　　小杜雄心勃勃的十年计划公布之后，不少专家似乎并不买账，称自由党政府如此大把撒钱不仅有政治目的，而且对解决加拿大房市现存的问题无济于事。 　　大把撒钱无助于解决房市危机 　　对于加拿大房市危机，不少专家提出过解决方案，有些甚至是相互矛盾的，诸如开放更多农地增加土地供给，禁止海外移民，建设更多可负担房屋，“赶尽杀绝”外国投资者，放开所有的租房限制，加紧租房限制... 　　遗憾的是，加拿大的房市危机不是下一两剂猛药就能解决的，否则那就不叫什么危机了。加拿大的房市危机太大，太复杂，而且许多问题相互交织，不是一项两项政策或措施就能见到成效的。 　　加拿大一个非盈利组织CHRA（Canadian Housing and Renewal Association）的执行主任Jeff Morrison表示，无论如何自由党政府给国民一个好消息，因为好几十年以来，联邦层面都没有向低收入阶层倾斜的房屋政策及投资计划。政府建设或修缮600,000 个可负担房屋单位无疑对大家是好消息。 　　但他也直言，杜鲁多政府如此大把撒钱并不能解决加拿大房市危机，因为怎么花钱都嫌太少，而且政府的政策来得太迟。更为重要的是，这个做法本身并不正确，也很难帮到真正需要帮助的人。 　　也有批评者形容说，这就像希腊神话中的西绪弗斯（The Myth of Sisyphus），他因为卓尔不凡的智慧惹恼了众神。作为惩罚，他双目失明并被判永久地试图将一块大石头推上山顶，但最终都不可避免地要接受大石头重新滚进山谷的结局。 　　现在杜鲁多好比就是西绪弗斯，他也在试图把加拿大房市的这块“大石头”推上山顶，但无论他如何努力，终将徒劳无功。 　　市场经济规律不可违背 　　房地产是一个市场，而市场的经济规律是不可违背的。在加拿大经济和社会的宏观背景下，一是海外移民在扮演重要角色，他们每年都源源不断地流向加拿大。根据自由党政府的最新计划，未来三年会有百万海外移民移入加拿大，这些人并不想在穷乡僻壤安家，他们的落脚点一般都是大城市，因为那里有更多工作机会，因为那里有他们的社交网络。 　　再是加拿大人自己，无论富人，还是穷者，甚至无家可归者，他们的流向也是大城市，甚至是最大城市，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。CBC新闻网的专栏作家Don Pittis在他的专文中就分析说，人口流向大城市不仅仅是加拿大的问题，而是一个全球性问题，比如英国就很典型。 　　大城市优势明显 房价再高也要去！ 　　众所周知，主宰加拿大房市的其实就是几个大城市的房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。但因大城市各方面优势明显，不管房价有多高，有多贵，人们仍然趋之若鹜，仍然往哪里涌。 　　且不说别的，请看看多伦多和温哥华的Condo市场，到处是工地，到处是吊塔，尽管高楼建了一幢又一幢，仍然供不应求，开发商说他们不愁卖，他们还要继续建，这就是大城市的魅力！ 　　难怪批评者说，虽然杜鲁多宣布的$400亿听起来很多，但若分摊到十年，那就不多了；再分摊到各省区，各城市，又更少了。这点钱比起GTA的房屋重售价值真个是小巫见大巫：GTA地区仅一个月的房屋重售价值就高达$50亿！ 　　从时间表看：自由党大选若败 投资计划就会泡汤 　　前国会预算官Kevin Page在接受CTV新闻网采访时，称赞自由党的计划是一个真正的联邦住房战略，但他忧心的是，这个十年计划要从2021年才开始正式实施。这里的问题是，2019年就是联邦大选年，如若自由党败选，那么这个雄心勃勃的投资计划就会泡汤，变成一纸空文。 　　不过作为国会预算官的也理解这个时间表，因为联邦层面的计划涉及各省区，各部门，作为长期规划也只能是十年的。比如基建投资计划是十年的，而国防计划不仅是10年，甚至是20年的，或30年的。

加拿大总理杜鲁多宣布了联邦自由党政府的全国房屋政策计划(National Housing Strategy)，称将向低收入者直接提供租金补贴。为正在等待廉租房的低收入人士提供新福利，而且笔联邦福利金是在省市政府的其他补贴之外。 这项住房计划，将解决全国53万低收入人士的住房需求，包括新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有的住房，以及减少50%无家可归人士。通过住房福利给30万居民发放财政补助，防止居民失去他们的可负担住房。 杜鲁多表示，这项计划标志着联邦政府对住房问题的重视，加上省级和市级政府的投资，计划总拨款金额达到$400亿，是预算案中有关拨款的4倍。 这个雄心勃勃的计划有望在未来十年解决无家可归，新住房短缺和维修现有单位等问题，包括： $159亿元全国住房联合投资基金，用于兴建6万间新单元和修缮24万间现有住宅。这项基金将提供$47亿资本金和$112亿低息贷款。至少2400个单位将提供给有残障的人士，12000个单位提供给老人，700个单位提供给家庭暴力受害者。 $40亿元作为新的加拿大住房福利金，直接发放给低收入家庭和个人。 $22亿元用于延长一个帮助无家可归人士的项目，旨在减少无家可归人士。 $43亿元用于加拿大社区住房项目，协助各省和地区的社区住房建设。加上各省在这一项目上的匹配拨款，总投资金额将达到$86亿元。 该计划的大部分资金已经在2017年预算中公布，因此不会对联邦政府的财政计划产生任何影响。 例外的是40亿加拿大的房屋福利，联邦政府表示将从2020年4月起每年平均提供2500美元的房租补贴，并在2028年结束。 到2028年花费40亿美元的一半将来自各省和地区，另一半来自联邦政府。政府表示，到2028年，这一福利将有助于支持30万户家庭。 杜鲁多在多伦多宣布新政策的同时，联邦社会发展部长Jean-Yves Duclos正在温哥华作出同样的宣布，其他国会议员也将在未来两天访问全国各地宣传新政。 最新住房政策强调削减贫困，包括提供数十万套新建及改建的住房。政策侧重低收入人士住房需求，而非中产家庭的住房负担。 杜鲁多强调，住房的可负担性已经成为目前加拿大各地民众的一个巨大问题，政府致力于确保人们负担得起他们的房子，确保很有效地解决无家可归问题。“拥有可以依赖的住房是家庭和社区成功的基石。” 新民主党领导人贾格梅特·辛格对这一战略持批评态度，认为全国可用住房短缺是一场危机，辛格说：“在我们需要大胆行动的时候，我们所看到的基本上是一个胆小的计划。 保守派领袖安德鲁·谢尔(Andrew Scheer)也持批评态度，认为虽然这项计划有助于“不幸的人”，但对于那些想进入房地产市场的人来说，却一事无成。 然而，加拿大城市联合会FCM对该计划表示欢迎，坚持要从根本上解决住房危机。

　　联邦政府与温哥华市府昨日均发表十年房屋策略，其中温市府宣布的多项政策主要针对租户市场，包括修订规划及发展附例，容许独立屋业主"劏房"并出租予六名或以上的房客、实施租金管制试验计划及建议划出"只限出租区域"等。有学者认为政策具鼓励作用，但对于两级政府的十年大计，始终未有针对楼市的投机问题对症下药感到失望(见另稿)。 　　温市市府宣布多项帮助市内租客的房屋政策，并加强对租客的保障。市府指新公布的温哥华房屋政策，将为未来的出租房屋发展奠下基础，并期望未来十年，在市内新建7.2万个单位，当中三分之二的新建房屋将属于出租性质。 　　十年建7.2万单位2/3出租 　　温市市长罗品信(Gregor Robertson)则指，温市的空置率已跌至接近零的水平，市内逾半家庭均为租户，因此市府有必要采取新措施保护租客，以及设法增加租住房屋的供应。 　　市府昨日公布的新政策，包括修订市府土地规划及发展附例，批准独立屋业主"劏房"，出租予六名或以上没有关系的房客。至于每屋可以劏多少房等内容，市府表示今日会有更详细发布会解释。 　　就土地规划方面，温市市府将建议为土地用途设立"只限出租区域"(rental only zones)及增加密度奖励(density bonusing)的使用，期望能加快新出租房屋的供应。 　　温哥华市府前市政规划总监托德里安(Brent Toderian)分析，如要发展商兴建租住单位(rental housing)而非市售置业柏文(ownership housing)，市府需要提供诱因，因为出租单位的利润与市售置业柏文单位存有很大差距。他说，市府虽然已有透过提供奖励，吸引发展商增建出租单位，但如能划出"只限出租区域"，将是更直接的做法，因为土地的价格将会受有关的规划自动调整。 　　租金拟与收入挂钩 　　市府并将在市内推出租金管制试验计划(Moderate Income Rental Housing Pilot Program)，透过"密度奖励"鼓励增加出租单位。如一座楼宇如能提供100%的租住单位、以及最少20%是给低收入人士的永久可负担房屋单位，则可享额外的可建高度及密度。市府在2018年1月至2019年6月期间，将会向市议会建议最多20个项目作考虑。在该试验计划下，租金并会与住户的收入挂钩，目标的租金为开放式单位950元、一房1200元、两房1600元及三房2000元。 　　增设经理"保护租客" 　　另外，温市将设立一名"租客保护经理"(Renters Protection Manager)，助市内租客取得所需的许可证资讯，以及了解当业主打算重新发展或装修时，租客应有的权利。 　　为保护租客及保存市内现有的9万个出租单位，任何新的发展项目如超过3个单位，并在发展时导致有出租单位被拆卸，市府将要求发展项目的一方，以一换一的方式，提供与被拆卸单位同等数量的新单位，较现时发展项目多于6个单位的才需要以一换一方式填补的要求收紧。 　　温市市府的十年房屋大计，包括多项目标：50%新单位将为住户年收入低于8万的人士提供、4成新单位的尺数会足够让家庭居住、1.2万社会或非牟利合作单位、2万个长期市场出租单位及4000间新建后巷屋等。

　　■ 林温淑美（前左二）手持抗议牌，不满毗邻小学兴建供无家可归者使用组件屋。 　　温南马宝区（Marpole）超过200位居民，周二冒雨聚集在温市府门前，抗议当局漠视民意，在距离一所小学仅25米处兴建两幢组件屋（Modular home），用以安置无家可归者。抗议者强调并非反对照顾无家可归者，认为选址不应如此接近小学及居民区。温市府回应称，市府迄未发出施工许可证。 　　温市府10月26日在西57街（W.57th Ave）650号地盘，宣布兴建拥有78个居住单位的两幢组件屋，用以暂时安置无家可归者。当日记者会遭抗议居民“踩场”，他们不满市府未充分咨询民意。本月2日，居民也曾前去市府说明会现场表达不满。 ■ 逾200市民冒雨在温市府门前抗议。 　　有抗议者指，曾多次向市长罗品信及市议员质询此事，但均未获回复，因此参加周二的抗议活动。居民林温淑美在抗议现场说：“那块地盘有25.4英亩大，为何市府恰恰选择在5至13岁儿童就读学校前仅25米处，来兴建组件屋解决无家者问题？市府没提供任何具说服力证据，证明无家可归者在此居住不会对儿童成长构成影响。”。 　　居民博伊气愤地说：“我们的公民权利在哪里？市府可选择在其他10多个地盘选址，或要保证将来这里没有任何有犯罪纪录人士入住。” 　　不满未咨询 即宣布建游民屋 　　华裔居民瞿伟、王前普及钱伟民冒雨参加抗议，他们强调抗议者绝非反对照顾无家者，只是不满市府不愿或惧怕与区内居民商议选址。未同居民协商就宣布兴建，如此的公众咨询有何诚意？ 　　■（左起）瞿伟、王前普及钱伟民持牌表不满。 　　温市府周二通过电邮回复本报查询表示，市府已在11月10日前，完成搜集附近居民意见程序。相关开发许可建议已呈送温市首席规划师凯利（Gil Kelley）评估，但目前尚未作出决定。

国家传来大消息：颤抖吧！ 炒房客！ 21日，住建部会同国土部、央行召开部分省市房地产工作座谈会。会议提出，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，坚决打击投机炒作，净化市场环境；坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。 房子是用来住的、不是用来炒的 党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”再次为房地产市场确立主基调。 会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。 一是大力发展住房租赁市场。 二是加大对新市民的公租房保障力度。 三是因地制宜发展共有产权住房。 四是继续推进城镇棚户区改造。 五是加强城乡统筹和区域协调，统筹规划城镇空间布局，推动城乡一体化建设，提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平，加快农业转移人口市民化，支持农民工返乡创业安居。部分库存较大的三四线城市和县城，要结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则，有序推进去库存工作。 资料图 房价趋于平稳，或难再次大涨 数据不会说谎，从趋势上看，房价像往年那样大幅上涨的可能性已经不大。 国家统计局最新公布的10月份70个大中城市住宅数据显示，10月份房价总体稳定，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳。 资料图 国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，10月份70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。 中原地产首席分析师张大伟认为，15个热点城市中，10个城市新建商品房住宅价格出现同比下调，这体现了调控的影响。同时，15个热点城市在9月新建商品住宅销售价格环比全面下行后，个别城市再次出现上涨，分别是天津、上海、成都，而北京等城市依然处于下调趋势中。 楼市格局变了！ 近段时间以来，各地政府更是密集出台配套政策，发力租赁土地供应。 北京表示今后5年将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。 上海则提出“十三五”时期新增供应70万套各类租赁住房。近期多个城市还推出“租购同权”等举措，大大提高了租房的吸引力。 资料图 目前，我国正在进行12 个大中城市住房租赁试点工作，房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。 据不完全统计，截止目前，包括济南、武汉、昆明、合肥、兰州、苏州、长沙、沈阳、福州等在内的多省市今年以来已经就商品房价格管控采取了相应的管控措施。 多家银行也宣布进军住房租赁市场。 中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。 中信银行采用银企合作模式，未来3年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。 “金融机构进入，必将为租客端、供应端和产业链带来非常多的变化。”链家地产研究院院长杨现领说。 “住房租赁业将成为房地产市场发展新引擎。未来10年，租赁业将是我国房产市场中增长空间最大的市场。”杨现领表示。 目前除了链家等房产经纪公司旗下的长租公寓外，万科、万达、龙湖等大型房地产企业也纷纷涉足这一市场，还出现了大量独立品牌的创业项目，如新派公寓、魔方公寓、优客逸家等。 租购并举时代已加速到来！ 炒房客可以醒醒了！ 疯狂，必定会付出代价！

　　据一项地产市场分析显示，温哥华市西区一些正在放售的独立屋，占了四分一以上怀疑被炒卖。其中一幢易手仅一个月的物业，日前以较本年10月购入时高出33万元的价钱放盘，业主的回报年率高达139%。 　　据网络传媒ThinkPol报道，在获得来自业内人士的资料后，ThinkPol分析了温哥华西区现在挂牌放售的全部525幢独立屋。结果发现，其中143幢的现有业主，持有该物业不足3年，比例为27%。 　　ThinkPol又根据卑诗物业估价处(BC Assessment)的资料分析后发现，怀疑涉炒卖的25个物业，投资回报年率均超过50%，其中一个物业转售时间只有一个月，而另有17个物业的业主，都是在今年内才买入的。 　　位于温西卡蒂埃街（Cartier St.）8000号路段的一幢独立屋，上次成交日期为今年10月18日，当时以255万元成交，新业主持有34天后，现在以288万元放售中，即较买入价高出33万元，估计业主投资回报年率为138.93%。 　　另一物业百日后再挂牌 叫高百万元 　　另一幢位于西38街(W. 38th Ave.)的独立屋，业主于今年8月以290万元购入，105天后再以389.8万元叫价放售，即超出买入价99.8万元，估计投资回报年率达119.63%。 　　同时，根据地产业者提供的随机抽样资料显示，怀疑被炒卖物业中，不少业主是华裔，其中位于西32街(W 32nd Ave.)的一幢挂牌房屋，对上一次转手为2015年12月，买入价为390.2万元，目前叫价为468万元。根据ThinkPol翻查卑诗土地注册测量局（Land Title and Survey Authority of British Columbia）的登记资料显示，现有业主姓名资料是刘（Liu，译音）。 　　有业者说，有关资料正好显示海外买家在温市地产市场炒卖的严重程度。不过，也有地产代理认为，情况未如所述的那么严重。 　　ThinkPol记者尝试联络卑诗省财政厅长詹嘉路(Carole James)以及省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)，就上述报道置评，据知在截稿前未接获回应。

　　据最新一项楼市研究报告指出，安省多伦多市为全球房地产泡沫风险最高城市，而卑诗省温哥华市则名列第4（见附表）。 　　地产网站Better Dwelling报道，瑞士银行(UBS)发表的环球地产泡沫指数（Global Real Estate Bubble Index）显示，多伦多的房地产泡沫指数高达2.12，在全球名列榜首，其次是瑞典斯德哥尔摩（Stockholm），房地产泡沫指数为2.01，仅次其后是德国慕尼黑（Munich），房地产泡沫指数为1.92。 　　至于温市与澳洲雪梨（Sydney），则在全球各个城市中并列第4，房地产泡沫指数均有1.8。 　　除此之外，英国伦敦、香港及荷兰阿姆斯特丹（Amsterdam）的地产泡沫指数均超过1.5，意味着潜在泡沫风险。 　　房价按年升逾2成 以多伦多风险最高 　　瑞士银行认为，多伦多是目前全球楼市泡沫风险最高的城市。 　　报告分析，单是上个季度，该区的楼房价格增长较一年前飙升超过两成。 　　同时，经通胀调整后，多伦多的楼价在过去13年上升了一倍。 　　相对地，房屋租金同期则仅上调了5%，而收入升幅也不足10%。 　　有部分经济学家指出，只要加元汇价转强，或是利率上升，均可能会触发多市楼价持续加剧地下跌。 　　至于温哥华，UBS分析指，经通胀调整后，房屋价格按年录得的升幅更高达25%。而收入和租金同期则分别上调了3%和5%。 　　报告又认为，温市的房地产市场，“存在下降趋势及偏高的修正风险”。 　　UBS是次研究，没包括中国大陆的城市。

　　多伦多都会地区柏文租金升势放缓，1睡房单位叫租更出现单月跌幅，租客暂可松一口气。根据以大量租盘叫价为依据的分析，近期多伦多地区1睡房柏文中位叫租价1,920元，单月回落1%，按年相比，累积上升12.9%。 本年较早时，这类柏文租金升势凌厉。以4月期间来说，不包括诸如Airbnb等的短租盘的中位叫租价1,780元，仅在1个月内涨4.7%，幅度惊人，令到新租客负担大增。 　　面积较大的2睡房单位租金走势也同样收慢，租盘叫价虽然由4月份的2,270元涨至2,440元，同期间单月升幅已由5.1%明显缩细至0.4%。无论如何，这段期间的租金还是增加了170元。 　　多伦多地区租金升势减弱，但邻近的一些都会则接力转强。根据租务市场资讯网站PadMapper，咸美顿1睡房及2睡房柏文单月分别录得2%及3.2%增长，将租盘中位叫租价格推高至1,040元及1,290元。 　　咸美顿位于多伦多西面，早于4月期间，1房及2房柏文租金走势较为温和，中位叫租价单月上升1.1%及2.7%。 　　安省来说，按月计算升幅最显着的是京士顿，1睡房及2睡房单位均急升5.3%，分别将租金推高至990元及1,190元。 　　租金水平方面，根据该网站整理的租金榜，以1房单位计算，安省巴里市已经成为全国第3贵租的都会地区，仅次于温哥华及多伦多这2个贵屋市场。 　　该网站的租金榜跟进25个人口最多的都会地区的租务市场，分析数以10万计的租盘资料。结果显示，这个多伦多北面地区的1房柏文单月中位叫租价1,290元，与对上1月及1年前相比，升幅分别达到3.2%及15.2%。 　　由于屋价较为容易负担，巴里市近来吸引不少未能负担得起大多伦多地区住屋开支的家庭迁入，以致租务市场升温。事实上，适合家庭居住的2睡房单位的租金升幅更大一些，单月上升3.3%至1,570元，一定程度上反映出家庭租客需求增加。全国来说，最贵租的还是温哥华都会地区，近期1睡房租金2,080元，与对上1个月相比，下跌1.9%，年计累积上升14.3%，而2睡房的租金在3,200元水平持平，年计升幅9.6%。

　　卑诗省府快将使用新版PTT表格，买卖双方的身分资料亦需提供，并订于11月27日生效。（省府网站） 　　卑诗省府将在11月27日使用新版本物业转让税(Property Transfer Tax，PPT)税表，不但要求披露卖家是否税务居民身分，并要买家申明是否尽力确定卖家身分，有批评这改变对新业主构成随时罚款或入狱的风险。 　　卑诗新PTT税表(第29版本)将在11月27日(下周一)生效使用；政府曾在去年亦曾修订PTT税表，加入要求买家披露是否加拿大公民或永久居民。若果属外国买家，需要缴付PTT的税率为标准税率及另加15%。 　　卑诗政府的资料显示，新表有不少新增披露要求及申报，包括所有买家的出生日期，如果买家并不是加拿大公民但在国内有报税，亦需提供一个由加拿大税务局(CRA)领得的个人报税号码，属卑诗省推荐移民(Provincial Nominee，BC PNP)计划的需提供证书号码。 　　此外，新税表亦会问买家是否会将物业用作自住，若果不是，买家需要提供主要自住的地址，而非交易中物业的地址。 　　不过，更受争议属有关卖家资料的新增部分，下周实施的新表会问买家(即新业主)有否曾作合理的努力去证实卖家的居民身分。新表又会问，卖家是否加拿大居民或非居民，而居民定义该按加拿大的《入息税法》(Income Tax Act)而定，即所谓的税务居民。若果超过两名卖家，亦需提供他们的同样资料。 　　加拿大的自住业主毋须就其物业增值，或称为资本增值而缴税，但非税务居民便必须在成交时缴交该笔税款。 　　新表包括卖家是否税务居民的部分，省府被指会将有关资料提供给CRA；省财政厅发言人回应报章《Globe and Mail》，确认省府有计划提供资料给税局。 　　移民律师李克伦(Richard Kurland)认为，修改前的税表就是缺少一个可让买卖双方回答问题"你是否加拿大税务居民？"的议题，而争论正是这一点。 　　他指虽然在部分其他私营的标准地产表格上有回答这问题的方格，但那些资料一般不会与CRA分享，一个靠诚实的制度容易遭到滥用。 　　至于问买家有否合理努力证实卖家的居民身分，卑诗公证人协会(Society of Notaries Public of BC)的律师厄舍(Ron Usher)表示，若果买家不小心地提供不实卖家的资料，新表的改变会对买家构成面临被罚款或监禁的风险，"问题在于由买入单位的买家去核实卖方的资料，一旦出错有可能会被罚款或入狱。" 　　厄舍强调，他支持修改税表的意图，政府需要更多资料去确保地产交易中有缴付到适当的税项，但他质问更好的方法应否是，要求卖方而非买方去申报，并应使用一张用于入息税法例的表格，而非省级的物业税制中。 　　他说，政府问错对象去搜集数据，"(政府)现将之变成买家的法律责任去提供一些他们没有法律权利要知道的资料。" 　　有指买家签下确认资料"完整及正确"后，一旦被证实违例，有机会被罚款或入狱最多两年。有温哥华的律师亦指做法有欠妥，将责任强加买家身上，而他们多靠卖家提供资料。 　　报道提到，CRA发言人Heidi Hofstad回应，指透过修订后的税表而额外由省财政厅搜集的资料，"会有助CRA去识别那些于卑诗地产交易中，没有缴付恰当税款的纳税人。"

　　加拿大央行今年已经两度加息，虽然业界和市场普遍预期，央行或许不会在今年年底第三次加息，但明年年初再加息的可能性非常大。其主要依据之一就是，与抵押贷款挂钩的五年期国债收益率自今年六月初以来已经上涨了60-70个基点。 　　加拿大一间信用评级机构DBRS Ltd.针对按揭市场发出警告，一旦央行再加息，加拿大业主们在更新其按揭时可能就要傻眼了，特别是那些五年期固定按揭的业主。而众所周知的是，加拿大房贷者中，选择五年期固定按揭以及25年还款期者甚众。 　　DBRS Ltd.表示，如果按揭利率再升100个基点，就意味着按揭月供要增加9%，若按揭利率再升300个基点，那么就意味着按揭月供要增加29%！当然，业主的按揭负担与其还款期相关，即还款期越长，负担就越重：对一名尚余20年还款期的业主而言，就要比仅剩10年或15年还款期业主的负担重得多。 　　下图的原图是一个动态图，说明若加息100个基点（或1%）、加息200个基点（或2%）以及加息300个基点（或3%）的情况下，还款期尚余10年（假设按揭尚有$150,000），15年（按揭尚有$250,000）以及20年（按揭尚有$400,000）时，业主更新按揭所面临的月供涨幅。 　　以按揭利率升100个基点（或1%）为例，若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为4%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为7%和9%。 　　若按揭利率升200个基点（或2%），若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为9%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为14%和19%。 　　若按揭利率升300个基点（或3%），若还款期尚余10年，业主更新按揭所面临的月供涨幅为14%；还款期尚余15和20年的月供涨幅则分别为21%和29%。 　　DBRS Ltd.分析说，这就是再加息之后业主们在更新按揭时要傻眼的原因。不过这并不意味着再次加息会立即影响到所有选择五年期固定按揭的业主们，因为他们的按揭每五年才更新一次。根据相关资料，每年约有20%选择五年期固定按揭的业主要更新按揭。 　　该报告也指出，在第三次加息或按揭利率再升的情况下，业主们在更新按揭时所遭遇的震荡程度（degree of shock）或通俗地说，傻眼程度，也取决于业主买了多贵的房子。故一般情况下，买了$300万豪宅的业主当然要比买了$600,000镇屋业主的按揭负担重得多，更新按揭时傻眼的程度也会更大一些。 　　目前，加拿大人家庭债务与可支配收入的比率（ debt-to-disposable income ratio）继续攀升，已经屡创纪录，因此再次加息之后就可能令更多加拿大人欠债，而业主们则要面对更不堪负担的按揭月供 ... 　　DBRS Ltd.表示，近30年来，加拿大的利率一直是走低的趋向，因此加拿大人已经养成了大手大脚花钱的习惯和消费模式。为了应对按揭利率上涨以及月供大幅增加，加拿大业主们是时候考虑调整消费模式及购物习惯了。 　　而根据加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）的预测，加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。

　　加拿大联邦贷款新规即将正式生效，环球邮报发文分析多伦多和温哥华的楼市，也就是加拿大最贵的两个地方现在的房价趋势，以及如何解决可负担性问题。 　　还记得保罗西蒙的歌曲Slip Slidin' Away吗？如果你挣的不多又想买房，那就是你的生活写照。多伦多和温哥华的可负担性比两年前差了太多，维多利亚和汉密尔顿也是如此。其他地方就好一些。 　　如果用衡量可负担性的老标准，也就是房价不能超过全家总收入的三倍，那么St. John's、哈利法克斯、魁北克城、渥太华、温尼伯、里贾纳、萨斯卡通和埃德蒙顿都还可以。卡尔加里和蒙特利尔稍贵。 　　2015年11月时用三倍收入的标准衡量是否有希望买房，多伦多和温哥华就已经很难负担了，今天这种趋势有增无减。 　　10月，多伦多的二手房均价是家庭总收入中位数的9.3倍，两年前是8.2倍。温哥华今年10月是12.7倍，两年前是11.2倍。 　　这两个城市的情况是，不管过去几年里销量上下起伏多大，房价的增速始终比收入的增速高。如果这种势头一直持续，我们就不得不怀疑这些城市里一直以来都是中产阶层占主流的传统能够延续下去。 　　比这两个城市稍低一些的梯级是维多利亚和汉密尔顿，这两个城市分别位于温哥华和多伦多的周边区域。这两个地方的可负担性稍好一些，但是从房价收入比来看，还是贵。 　　全国范围来看，可负担住房市场大致分成几个不同的集群，第一种是房价本来就便宜的，Saint John就是这种情况，10月的房屋均价是$168,575，是收入的2.1倍。哈利法克斯、魁北克城、里贾纳和萨斯卡通的均价低于30万，St. John's也只高出一点点，都能用收入的三倍买下来。 　　第二个城市集群的情况是依靠高收入，而不是低房价来支撑的，渥太华是很好的例子。10月这里的房屋均价是$369,200，而收入水平仅次于卡尔加里，高达$107,100。 　　第三个城市集群包括卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯和蒙特利尔，这些城市的房价收入比在3.5到4之间，也不算太贵。 　　这里所用的收入数据取自2015年加拿大统计局的最新数据，2017年的数据是在此基础上按照央行网站上的通货膨胀计算器来校正。过去两年里的平均通胀率是1.4%，二手房在15个城市里的平均价格增长为6%。 　　温哥华和多伦多的均价涨幅分别为22%和19%。而 St. John's、哈利法克斯、蒙特利尔、里贾纳、萨斯卡通和卡尔加里则有所下降。 　　由于多伦多和温哥华楼市在近几年受到各级政府的价格控制措施影响，尽管国内外买家的需求旺盛，在某些时间段里销量和价格会有所下降，但是过去两年里，对中产阶级来说，房子贵多了。 　　高利率或者经济衰退可能逆转这个势头，明年也许政府还会出台一些措施冷却楼市。无论如何，想要买房的人都应该看看其他更可能买得起的城市。从所有城市来看，既能拿高工资，又能买得起房的城市非渥太华和卡尔加里莫属。